太古港島東中心 證監54億購12層
租轉買作永久辦事處 今年分層商廈最大宗
鰂魚涌太古坊錄得大額買賣成交，太古地產 (01972) 宣布，以54億元售出港島東中心12層寫字樓，呎價逾1.8萬元。按成交價計，為今年最大額分層商廈買賣成交。買家為證監會，已租用物業多年，購入將作永久辦事處。
太古地產昨宣布，確認與證監會達成協議，以54億元向證監會出售港島東中心共12層辦公樓，總樓面面積約29.6萬平方呎。
太古指港島東中心為集團核心資產，亦是太古坊最高的辦公樓及太古地產總部所在地，目前並無其他計劃出售太古坊物業組合內任何核心資產。
單以成交價計，為近年市場上錄得最大額分層商廈買賣成交，而今年最大宗商業買賣為九龍灣高銀國際中心全幢，以56億元易手。
證監會表示，已協訂購入鰂魚涌港島東中心的有關樓層，作為其永久辦事處，有關交易將在5年內完成。
證監會對其現時佔用9個樓層的購置將由2023年12月生效，而額外3個樓層(即42至44樓) 的購置，將於2028年或之前完成。
證監非「Full pay」 半數需貸款
同時，證監會亦非「Full pay」，而是其中一半約27億元將會從儲備撥款，其餘則透過外部借貸支付。證監會行政總裁梁鳳儀指，透過是次購置，既可投資於自置資產，亦毋須再支付租金，長遠而言能夠節省成本。
翻查過往資料，證監會早年租用中環長江集團中心商廈，當時正值商廈租金高峰期，呎租逾百元，為節省成本，該機構於2019年決定轉租鰂魚涌港島東中心，簽下8年租約，租金大約是中環長江集團中心租約下支出的一半，每年可節省約1.25億元租金。
事實上，當時證監會亦指，一直希望可以自置辦公室，並預留金額作購置辦公室。據證監會年報，本年3月底儲備維持在79億元，其中34億元已預留作日後可能購置辦公室物業之用。
呎售逾1.8萬 高層景觀開揚
呎價方面，是次成交每呎逾1.8萬元。同區對上一宗大額買賣，為2020年太古以98.45億元，沽出英皇道1111號 (前稱太古城中心一座) 寫字樓全幢，該項目由基滙資本夥拍施羅德基金承接，物業建築面積合共約63萬平方呎，平均每平方呎價約1.56萬元。
港島東中心為太古旗下太古坊商業王國重要物業之一，物業於2008年落成，早已獲大型投資銀行如摩根大通、星展銀行等預租。多年來太古一直把物業作收租，未有出售任何樓層，現時物業出租率逾9成，呎租水平約50至60餘元。是次售出樓層為項目高層單位，景觀非常開揚。
(經濟日報)
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商廈租售價疫後回落 用家低吸良機
商廈近年受多項因素衝擊，租售價已作大幅調整，在高息環境下，投資者入市興趣低，而用家便可把握機會，購入樓面作長綫自用。
經歷3年疫情，商廈市道大受衝擊。數字顯示，甲廈租售價已較2018年高峰期，大幅回調逾3成。再加上供應量增、在家工作等因素影響，目前商廈空置率仍處歷史新高水平，達15.8%。
中環甲廈呎價 高峰期達6萬
對於不少企業來說，過往有感香港寫字樓租金高，非常吃力，故亦希望購入樓面自用以免長捱貴租。不過，同樣地過往寫字樓售價亦高企，中環寫字樓呎價高峰期達6萬元水平，而非核心區亦逾2萬元，企業未必願調動大筆資金入市。
近兩個月，市場上連環錄得甲廈全層買賣成交，以灣仔資本中心為例，先後錄得兩層全層買賣成交，其中14樓全層以1.48億元成交，呎價僅約1萬餘元。若與2019年，該廈相近樓層，呎價曾創約2.49萬元計，價格已跌約6成。故對用家來說，寫字樓價格已大幅回調，可以把握機會入市。事實上，近期尖沙咀鐵路大廈、觀塘絲寶國際大廈等全層買賣，買家均為用家。
高息難抵開支 投資者興趣減
商廈呎價無疑已較高峰期大跌，惟對投資者來說亦未必吸引，畢竟目前在高息環境下，就算擁4厘回報，亦不足以抵銷開支，加上目前空置率高，購入樓面再成功租出亦非易事。因此，預計商廈用家入市比例，將不斷提高。
(經濟日報)
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屢售非核心物業套現 投資中港項目
太古地產一向積極進行社區重建，早年便發展太古坊商業王國。由於重建涉及大額投資，近年太古不時沽售非核心物業套現，投資本港、內地發展項目。
早年太古已積極發展鰂魚涌太古坊，包括收購舊樓等重建成甲廈。為了鞏固其商業王國地位，集團早年決定以總投資額達150億元，發展「太古坊重建計劃」，涉及太古坊一座及太古坊二座兩幢甲級商廈，合計樓面達200萬平方呎。兩項目先後於近兩三年落成，並獲多間跨國企業租用。
累沽太古城650車位 套逾10億
收購及重建涉及巨大成本，故太古近年亦推售非核心資產，套現資金作發展新項目。近年集團已數度出售太古城中心商廈，包括1座、3及4座等。除此之外，去年亦以近10億元，把青衣清甜街工業項目售予新加坡基金。另集團亦罕有拆售持有多年太古城住宅車位，據悉已累沽約650個車位，套現逾10億元。是次出售港島東中心樓層，已屬集團較罕有割愛核心資產部分樓面。
太古去年曾表示，未來10年投放高達1,000億元資金，目標是在中國內地、香港、東南亞國家的房地產市場大展拳腳，以作可持續發展。集團於本年9月以約97億元人民幣，收購上海浦東兩幅商住地部分權益，集團指兩幅地皮位於上海浦東新區中心地帶，預期發展作零售、辦公及住宅用途。
另外，集團本周剛與西安曲江新區管理委員會，就西安太古里舉行了動工儀式；而國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍亦於本周，在深圳會見英國太古集團行政總裁施銘倫等。可見集團進軍內地相當積極。
(經濟日報)
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恒基香檳大廈批強拍底價17.28億 擴展商業王國版圖 尖咀「名廈」富傳奇色彩
尖沙咀富傳奇色彩的香檳大廈，恒基併購約12年，最新再有進展，獲土地審裁處批出強拍令，底價為17.28億；據了解，該廈A座亦獲恒基持續收購當中，料日後亦會申請強拍，並連同B座整合發展，與鄰近美麗華產生協同效應，打造其商業王國。
恒基於2020年8月向土地審裁處申請強拍，當時持有約80%業權；最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為17.28億。對比2020年8月申請時市場估值逾10.925億，高出6.355億或58.2%。
目前餘下14個單位並未成功收購，而發展商曾於2020年7月至去年10月期間曾4度出價收購仍遭小業主拒絕。以物業計最初出價介乎347萬至4863萬，提升至去年10月出價464萬至6571萬。
發展商4度出價遭拒
其中地下一個商舖，由2020年7月出價4863萬，發展商2021年11月提升出價至6228萬，增加約1365萬或約28%，去年6月再增至6571萬，較首次高出1708萬或約35.1%，最新去年10月仍維持6571萬仍遭拒絕。
據判詞指出，申請人曾委託結構工程師對該舊樓進行結構評估，由於大樓建成約65年 (審訊時)。現時維修狀況不佳，而且建築物已達設計使用壽命，隨着時間推移，該建築大樓的設計在許多方面都已經過時，物理和功能上，不符合現代安全標準和法定要求，故重建發展是合適做法，再者申請人已採取一切合理步驟取得全部業權，故批出強拍令。
香檳大廈B座位於尖沙咀金巴利道16號，該地段規劃作「商業」地帶，位處核心地段，規模龐大，極具重建價值；據了解，該廈A座亦獲恒基持續收購當中，料日後亦會申請強拍，並連同B座整合發展，與鄰近美麗華產生協同效應，打造其商業王國。
該項目尖沙咀核心地段，具一定的重建價值，同時毗鄰恒基持有的美麗華酒店、美麗華廣場，料日後將會重建發展，整區可打造成集合高級酒店商場及辦公室大樓於一身，將會大大提升區內項目整體價值，並產生協同效應。
樓齡約66年
據文件顯示，整個香檳大廈早於1957年落成，至今約66年樓齡，並細分A及B座發展，而是次獲批強拍令的B座貼近美麗華酒店，地盤面積約12283方呎，可建樓面約147396方呎，該大廈現為樓高10層的商住物業，地下及地庫為商舖，1樓屬商業部分，而2樓至8樓則屬住宅部分，另外天台樓層亦有2個住宅。
項目A座面積約12283方呎，可建樓面逾13萬，恒基持續收購當中；至於整個香檳大廈地盤面積約23350方呎，而屬於「商業 (6)」用途，以地積比率約12倍計算，可建樓面達28萬方呎。
可建樓面達28萬呎
該大廈建於50年，是當時九龍最高建築物，極具代表性，地舖賣的是相機、鐘錶等，樓上住的非富則貴，屬昔日的豪宅地段。
同時亦有不少食店，高層單位皆為住宅，據指70年代，曾經是不少明星、名人出入消遣之地，中層單位甚至有不少名醫診所。
惟直至90年代初香檳大廈由於樓齡漸舊惜日高級場地開始沒落，加上尖沙咀區內日漸發展，新式商廈林立，時移世易該廈更成為一樓一鳳色情行業的根據地；曾有不少單位被間成劏房，經營色情行業，更連日本及外國都有介紹，甚至成為尋芳客的旅遊熱點，一度名揚國際。
另亦是不少電影及電視劇的取景地，當中電視劇《金宵大廈》以該廈為創作藍本，另外《旺角黑夜》等電影則曾在大廈地庫的冰室取景。
(星島日報)
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