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地產新聞

地王建築限制多 設計成取勝關鍵


中環新海濱地王設計是投標勝敗的重要因素,由於地王受制於高度限制,加上要興建大型觀景平台,預期商場部分或要向地庫發展,而上蓋興建數幢10多層高中小型商廈,日後易於連命名權全幢形式出售。

將於明日截標的中環新海濱3號地皮,雖然地盤面積達51.6萬平方呎,總樓面達184萬平方呎,但建築上卻有不少限制,影響到發展商的設計及剪裁,最終亦令地價受到影響。

首先是地皮位於中環海濱地段,規劃上早已定位為中低層發展,招標文件內非地價評分部分列明,地皮的西面建築高限大約50米 (主水平基準以上,下同),而東面則以觀景平台為主,高限只有16米。

料日後連命名權全幢出售

由於規劃大綱 (Planning Brief) 內表明,不傾向興建長的連續立面 (long continuous façade),發展商亦難以將樓面集中在西面地盤興建1幢「肥、矮」的巨型商廈,而是興建多幢中小型商廈,估計每幢樓面介乎20萬至40萬平方呎。

近年不少內地財團來港購入全幢商廈作投資,並擁有命名權,包括早前平安人壽斥113億元入股新地 (00016) 西九高鐵站上蓋商廈的30%業權,而中國人壽及深圳祥祺集團分別購入紅磡One HarbourGate兩幢商廈等,日後新海濱上蓋的商廈亦會受市場歡迎。

同時,由於中環核心區甲廈的價值,高於零售商場的價值,雖然賣地條款無限制地皮辦公室樓面上限,但受到上述高限影響,以現時甲級商廈樓底達3.8至4.5米高,意味最多亦只能夠興建11至13層高的寫字樓,發展商或要撥出相當樓面作零售商場用途。

約半樓面作商場 或影響地價

有測量師認為,在高限影響之下發展商「無選擇」,估計將大約一半樓面作商場用途,而由於中環區內商場地價估計只是1萬多元,遠低於商廈地價的4萬至5萬元,導致整個地皮的地價將會被大幅拖低。

同時,項目規定須提供26.9萬平方呎的公共休憩空間,其中一半更要位於地面,加上30%的上蓋面積 (Site Coverage) 須作綠化用途,亦即是整幅用地相當多的地面部分不能夠興建商場等建築物,部分商場樓面或要下移至地庫部分。

該測量師認為,上蓋設計要取得高分,一定是傾向開放更多公共空間給市民享用,而商場在限制下使用地庫的設計,由於建築成本高,亦會影響到地價。

除了商場向地下發展外,地皮被龍和路及民耀街兩條馬路橫跨,而地底則被機場鐵路掉車隧道,以及中環灣仔繞道的隧道保護區所切開,導致地皮規劃上要一分為三。

(經濟日報)

 

廖偉麟拆售有線電視大樓 入場費759萬起

荃灣由傳統工業區搖身為新界核心商貿區,加上區內近年有多個住宅相繼入伙,帶動區內物業投資價值,而資深投資者廖偉麟看好工商前景,將早年購入的荃灣有線電視大樓高層全層單位,重新裝修再拆售,部分交吉或連租約,買家更可選擇長或短成交期,以迎不同需要,現推售9個單位,意向呎價約由5,500元起,門檻低至約759萬元起。

長或短成交期 應不同所需

代理指,由資深投資者廖偉麟持有的荃灣海盛路9號有線電視大樓30樓全層,現正分拆出售,全層樓面共分為14個單位,其中3伙已於早前率先獲預留,而現正推售的精選單位,面積由約1,380至3,418平方呎不等,意向呎價由約5,500元起,入場費約759萬元起。業主更悉心提供長、短成交期,以應不同用家所需,成交期由最短3個月,至最長達12個月,讓準買家於財務安排上更具彈性。至於項目開售旋即獲承接,為30樓01室,面積約2,161平方呎,以約1,253.38萬元成交,平均呎價約5,800元。

速獲承接 呎價5800

該代理指,現時待售的餘貨單位均以連租約形式出售,月租由約1.86萬元至相連戶月租約11萬餘元不等,租期最短至2021年8月,最長至2024年年初,買家可因應自用或投資所需作出靈活選擇;再者,業主放售誠意十足,自行斥資約250萬元為30樓全層作全面翻新,包括樓層大堂、走廊、洗手間等,大為提升物業叫座力,而放售的單位中,部分更可享開揚海景,增添放售單位的吸引力。

該代理續指,有線電視大樓作為荃灣區地標式大廈,雖然物業屬工業用途,但其裝修、設計及配套等均可媲美寫字樓,該廈的電梯大堂採用雲石設計,新簇時尚,予人感覺光鮮明亮,而該廈早前更有消息指獲外資基金以約26億元洽購一籃子單位,涉及總樓面面積逾56萬平方呎,足以證明投資者對該廈潛力極具信心,而是次拆售的30樓全層項目,既已全面翻新,同時又提供靈活的成交期、部分單位交吉及連租約可選,料銷售反應將理想。

(經濟日報)

 

將軍澳地鋪5380萬售

疫情逐步回穩,為市場釋出正面訊息,投資老手亦加速入市步伐。現代美容創辦人曾裕相關人士以5380萬購入將軍澳維景灣畔地鋪,該鋪原業主為資深投資者王夏陽,持貨8年帳面獲利1980萬,物業期間升值逾五成。

據土地註冊處資料顯示,將軍澳維景灣畔第3期地鋪,於本月初以5380萬售出,買家為盛揚有限公司,註冊董事為冼嘉瑩,為「身心美慈善基金」總理,該基金則由現代健康科技執行董事曾裕所創辦,盛揚公司秘書鄺旨呈為曾裕兒子。該鋪原業主盈翠有限公司,董事王夏陽為資深鋪位投資者,於2013年3月以3400萬購入,持貨逾8年帳面獲利1980萬,物業期內升值約58%。

身心美慈善基金冼嘉瑩承接

市場消息指出,九龍灣恩浩國際中心中層F室,面積2259方呎,以約3325.24萬售出,呎價約14720元;此外,旺角銀城廣場中層,面積4357方呎,以5440.1萬售出,呎價約12486元。

信德西翼每呎59元租出

消息指,上環信德中心西翼高層06室,面積約1892方呎,以11.16萬租出,呎租約59元;金鐘力寶中心二座高層05室,面積約1000方呎,以每呎55元租出,月租約5.5萬。海富中心二座低層01室、11至15室,總面積約4388方呎,以每呎45元租出,月租約19.7萬。

廖偉麟沽有線五單位

代理指,廖偉麟旗下荃灣海盛路9號有線電視大樓30樓全層,日前分拆成14個單位出售,其中5伙錄承接,共套現約8904萬;包括12室,面積約2681方呎,連約成交價1769.46萬元,呎價達6600元。項目尚餘9個單位待售,面積由1380至3418方呎,意向呎價約5500元起,入場費759萬。

(星島日報)

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銅鑼灣商業地王中標價高次標48%

銅鑼灣加路連山道商業地王於上月開標,由希慎夥拍華懋以逾197億,力壓其餘5家財團得手,樓面呎價約18374元,地政總署昨公布其餘落選標價,出價介乎21.53億至133.31億,樓面呎價2000至12385元,中標價較次標高約48%,而最低出價則較中標價低出達89%。

希慎夥華懋逾197億投得

加路連山道商業地王於上月由希慎夥拍華懋以逾197億投得,高市場估值上限價逾10%。地政總署昨以不具名方式,公開該地皮各標價,出價介乎21.53億至133.31億,以可建樓面約107.6萬方呎計,樓面呎價由2000至12385元。

其中,次標為133.31億,樓面呎價12385元,首標較次標價高約48%,由此可見,希慎等對該地皮可謂志在必得,同時亦有財團以「執雞價」競投,最低標價為21.53億,樓面呎價2000元,較中標價低約89%。

次標133.31 呎價1.23

該地皮於上月截標,接獲6份標書,除了成功奪地的希慎及華懋,其餘財團包括長實、新地、會德豐地產、領展,而信和夥拍利福、嘉里及中渝置地合組財團。

最低標價僅21.53 每呎二千

發展商早前曾指,地皮總投資額約250億,甲廈樓面大約93萬呎,在地面興建的甲廈,樓高不超過30層,另四層地庫包括有停車場,未來將接駁有蓋天橋,由希慎廣場貫通不同商廈,並伸延至新項目所在地,步程只不過7分鐘。新投得地皮為繁華熱鬧的「利園版圖」,增添一個「銅鑼灣後花園」。

(星島日報)

 

鄧成波家族沽油麻地商住樓

「鋪王」鄧成波家族連環沽貨,消息指,由該家族持有的油麻地上海街全幢商住物業,作價逾1.8億易手,持貨5年帳面蝕讓逾千萬,幅度約6%,該家族於過去一個月內連環沽出約19項物業,套現近18億。

市場消息透露,「鋪王」鄧成波家族持有的油麻地上海街339至345號全幢,以約1.838億易手,總樓面約13592方呎,呎價約13523元,本報就上述消息向陞域集團作出查詢,該集團發言人表示不作評論。

作價逾1.8 五年貶值6%

資料顯示,上址為1幢9層高商住大廈,地盤面積約2443方呎,早前曾透過代理行以意向價約2.38億放售,該廈地下設有4個商鋪,總面積約2040方呎,1至8樓為住宅,合共提供32伙,總樓面約13592方呎,現由經營服務式公寓公司承租,月租共約59.1萬,料回報約3.8厘。

月內沽19物業套現近18

據土地註冊處資料顯示,原業主於2016年以1.95億購入,以個人名義葉李秀麟個人名義持有,為鄧成波家族相關人士,持貨5年帳面蝕讓約1120萬,物業期間貶值約6%。

陞域︰不作評論

近期鄧成波家族連沽19項物業,共套現逾17.8億,直至目前為止,最大宗的為屯門藍地地皮,作價2.28億;旗下的九龍城衙前塱道3至13號一籃子舊樓,獲準買家出價約5億洽購,以內房遠洋集團呼聲最高,若落實成交,將成為最大宗的個案。

市場消息指出,沙田京瑞廣場連錄兩鋪位成交,涉資約3.1億,該項目2期地鋪,以1.82億售出,以面積6743方呎計,呎價約26991元,據悉,該鋪位由食肆以37萬承租,新買家料回報約2.4厘;該項目2期地下單號鋪,面積3223方呎,以1.28億易手,平均呎價約39715元,月租約22.6萬,新買家料回報約2.12厘。

(星島日報)

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Causeway Bay plot winning bid miles ahead of rest

The second-highest bidder for the prime commercial site on Caroline Hill Road in Causeway Bay only offered HK$13.33 billion, which was nearly 33 percent lower than the winning bid from Hysan Development (0014) and Chinachem.

Last month, Hysan and Chinachem won the tender with a bid of HK$19.78 billion or HK$18,374 per buildable square foot, beating market estimates.

Six consortia, including CK Asset (1113), Sun Hung Kai Properties (0016) and Link REIT (0823), joined the tender.

The third-highest bidder offered HK$12.01 billion while the remaining bids were lower than HK$10 billion with the lowest being HK$2.15 billion.

Meanwhile, surveyors estimates the bid price for the prime Central Harbourfront commercial site, whose tender closes tomorrow, will be as much as HK$48.44 billion.

In the secondary residential market, property agent recorded 325 secondary transactions in Kowloon City District in the first five months, a fivefold increase from 52 in the same period last year, prior to the full opening of the Tuen Ma Line on June 27. More than 200 of them were acquisitions of ownership of old buildings.

In the primary market, The Pavilia Farm III in Tai Wai will open sales of 173 units this Sunday and tender 46 four-bedroom units.

(The Standard)