觀塘鴻圖道1號屬區內地標工廈，過往甚至整整一年「零」買賣，淡市下錄罕有盤源成交，最新為一個2200多呎單位，以每呎約8595元連租約易手，買家為投資者，收租回報略高於3厘。

觀塘鴻圖道1號26樓1及2室，建築面積各936方呎及1321方呎，合共約2257方呎，以1940萬元易手，平均呎價8595元，該單位月收5萬元，回報略高於3厘。

作價1940萬 13年升1.98倍

新買家為區內投資者，原業主於2007年6月以690萬購入，持貨逾13年，帳面獲利1250萬元，物業升值約1.98倍。

聚集手機公司 租盤受捧

根據土地註冊處數據，該廈過往極少買賣，2019年錄2宗，2020年全年沒有買賣，2021年亦只有錄1宗，當時，呎價由6444元至7437元，不過，由2022年至今則錄約10宗買賣，大部分單位價格穩企8000元以上，今年3月，該廈27樓10樓，建築面積約1337方呎，以1187.3萬元易手，呎價8880元。

有代理表示，該廈毗鄰牛頭角站，聚集二手手機公司，吉位迅速獲承租。過往放盤極少，淡市間中有盤源放售，迅速獲投資者承接，呎租20多元，回報約3厘。

(星島日報)

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經濟弱結構變 全球寫字樓空置高企

港拓「總部經濟」擴搶人才 助增商廈需求

全球寫字樓空置率在疫後明顯上升，環球經濟疲弱加上疫後辦公模式等結構性轉變，衝擊寫字樓需求。香港寫字樓空置率處於歷史高位，業界認為要消化空置樓面需時，商廈租賃關鍵是經濟前景，而中美元首會面後稍為企業消除不明朗因素，加上若明年息口回落，商廈需求有望改善。

疫情後，全球多個地區寫字樓空置情況有所惡化，據一間外資代理行報告顯示，美國寫字樓空置率高達19.4%，季內更錄2,080萬平方呎負吸納情況。至於另一間外資代理行統計全球主要金融城市的寫字樓出租情況，發現美國紐約曼克頓、英國倫敦、澳洲悉尼及香港等均同步上升。

跟疫情前比較，多個城市辦公室空置情況均有惡化迹象，例如澳洲悉尼寫字樓空置率，由疫情前僅約3%，上升至今年第三季約11.4%。另該行數字顯示，高科技產業集中地三藩市，今年第三季整體寫字樓空置率高達34%。香港方面，寫字樓空置率亦高見15.8%，已打破1999年14.4%高位。

在家工作興起 採靈活辦公模式

該行代理分析，全球寫字樓空置率偏高，大致上有兩大因素，一是環球經濟在疫情期間受衝擊，疫後仍在復甦階段，而全球處於高息環境，均令企業認為後市有不明朗因素，擴充辦公樓面意慾不高，仍以節省成本作原則。另一方面，該代理謂疫情期間，企業對辦公室的需求作出結構性改變，在家工作興起後，企業漸採靈活辦公概念。

全球最大型的靈活辦公空間營運商IWG，較早前於美國進行一項調整，訪問不少大型機構，因持續的經濟不確定性而削減成本，81%更將混合工作模式視為達到節省目標的最佳方式，亦即在公司總部、共享工作空間、及在家分配工作時間。

對於當前形勢，該代理認為，疫情令企業對寫字樓需求有一定結構轉變，而香港方面，在家工作影響相對減少，「除了因港人住屋面積較細，不適合完全在家工作，而本地或中資機構的決策人仍以寫字樓工作為主流。」該代理認為目前香港寫字樓空置率高，關鍵始終是經濟環境，「香港與歐美國家不同，香港經濟處於較為被動，主要依靠金融帶動，當金融市道欠佳，相關行業也放緩。」

中美峰會減憂慮 最差時期料過

該代理認為市場亦有正面信息，市況明年料改善，「近期中美高峰會後，至少可以消除一些憂慮，對跨國貿易企業前景相對明朗，相信最差時期已過。另息口高企不利股市及營商，若明年開始減息，企業會重新部署。」

新商機上，近期本港官員相繼出訪多國，希望為香港引入機遇。沙特阿拉伯早前舉行未來投資倡議大會，香港即將推出投資沙特股市的ETF產品，涉及當地市值最大的50多隻股票，包括沙特阿拉伯國營石油公司沙特阿美，市傳該企業有望來港上市。由於近年 ipo 集資疲弱，直接影響金融企業擴充意慾，若明年有大型新股集資活動，以及內地機構逐漸復甦，有望對寫字樓需求增加。

另外，最新一份施政報告中提及將發展「總部經濟」，政府會引入公司遷冊機制，便利在外地註冊的公司，以亞太區為業務核心的企業將註冊地遷至香港，預計可吸引大型企業在港成立總部。此外，政府將會擴大高端人才通行證計劃以繼續引進人才來港，亦有望令商廈市場前景轉為正面。

(經濟日報)

新甲廈擁ESG認證 租務可佔優

本港甲廈迎來供應高峰，4年間便有逾千萬平方呎樓面落成，而在跨國企業重視 ESG (Environment、Social、Governance)，即環境保護、社會責任、公司治理）的年代，擁有環保認證的全新甲廈，在租務市場上可佔優。

據一間外資代理行數據顯示，由去年開始本港甲廈出現大量新供應，單計2022年及2023年已有近750萬平方呎樓面落成，而2024至25年，預計合共再有逾620萬平方呎樓面新供應。大批甲廈新供應，除了在傳統中環區，亦有港島東、黃竹坑、長沙灣及東九龍等，可謂「區區有新樓」。供應多加上需求疲弱，該行數據顯示，本港各商業區租金指數已由高峰期下跌逾3成。

租務市場上，全新甲廈今年錄不少大手租務個案，如近期啟德新甲廈 AIRSIDE 全層，面積3.75萬平方呎，獲運動服裝品牌PUMA租用。至於市場焦點商廈，中環即將落成的 The Henderson，早前獲瑞士愛彼錶租用1層寫字樓，作為其AP House及香港辦公室之用。

事實上，目前很多跨企重視ESG，故新落成的甲廈為吸引企業進駐，業主均為物業做好節能、環保等設備，如恒地旗下 The Henderson，獲得超過20個ESG國際級本地評級獎項，包括綠色建築設計。

租金由高位跌逾3成 復甦需時

有外資代理行代理指出，現時歐美機構重視ESG，大廈是否擁相關認證，成為挑選商廈作辦公室的重要條件，「租金固然仍是很重要一環，但若大廈未能合乎相關認證，根本不會考慮物業，故此新式大廈並擁有相關認證，在租務市場上將佔優。」

整體寫字樓租金上，該代理認為由2019年至今，商廈租金已由高峰下跌約35%，按過往歷史走勢，商廈下跌周期後，重回升軌至高峰水平，所需時間比下跌周期更長，換言之，他預計商廈租金或5至6年後才有望回升至高峰水平。

(經濟日報)

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今年商廈買賣 業界：用家仍主導

商廈買賣市場上，近來隨着價格回調，漸現用家購置商廈情況，業界預計今年商廈買賣市場，將由用家主導。

自從9月份起，本港商廈買賣市場稍有起色，中環、灣仔及東九龍均錄得全層商廈買賣成交。最大焦點買賣屬日前太古地產 (01972) 以54億元，沽出鰂魚涌港島東中心12層寫字樓，涉及29.6萬平方呎，呎價逾1.8萬元，買家為證監會，是次轉租為買作永久辦公室之用。

與高峰期水平，本港各區指標甲廈普遍已有3至4成跌幅。有本港代理認為，今年商廈價格走勢仍一般，主因空置情況仍見持續，難以消化，價格自然難回升，料今年全年商廈價格仍有少許跌幅。

收租回報約3厘 難吸引投資者

對於近兩個月商廈買賣回升，漸出現用家入市，該代理認為主要因為價格已累跌不少，對企業來說，若價格跌至較易負擔水平，購入樓面長綫自用，免受加租及搬遷等煩惱。

該代理分析，由於息口仍處高水平，而商廈單位投資收租回報率最多3%至4%，對投資者來說不吸引，故短期內商廈市場仍以用家撐起，主導大市。

該代理指出，在工商舖投資市場上，最受中資歡迎為商廈，中資企業購買商廈樓面自用投資，過往相當普遍，亦帶動商廈投資氣氛。通關後中資入市商廈仍較少，該代理指，因內地經濟仍在復甦階段，個別機構未必可調動資金來港入市購樓面。

(經濟日報)

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Secondary home sales inch up

Secondary market transactions increased slightly over the weekend with deep price cuts but remained at a single-digit low level.

There were six transactions in 10 major housing estates over the weekend, representing an increase of two transactions or a 50 percent rise compared to the previous week, according to a local property agency firm.

Nevertheless, no transactions were recorded at four housing estates, including Kornhill in Quarry Bay, Laguna City in Lam Tin, Metro City in Tseung Kwan O, and City One Shatin in Sha Tin.

Property agent mentioned that buyers are primarily those seeking affordable options, and discounted properties are more readily sold.

The agent anticipates a gradual recovery in the property market but acknowledges that the revival will take time.

A three-bedroom unit spanning 690 square feet at Rambler Crest in Tsing Yi experienced an accumulated price reduction of HK$2.1 million, ultimately selling for HK$7.2 million.

Meanwhile, a three-bedroom home with a size of 593 sq ft at Galaxia in Diamond Hill had its asking price gradually reduced from HK$10.5 million and it was eventually sold for HK$8.8 million over a span of five months.

Market valuations continued to plummet, with a duplex home spanning around 1,437 sq ft at 80 Robinson Road in Mid-levels West, valued at around HK$58.5 million by a bank. The owner had bought the unit for HK$63 million in 2016.

In the primary market, Henderson Land's (0012) The Paddington in Cheung Sha Wan will launch its first batch with 68 flats today.

With 570 checks, the batch was oversubscribed more than seven times. The discounted prices range from HK$3.9 million to HK$9 million.