港島甲廈需求銳減空置率連升18個月
核心區甲廈空置率創有紀錄以來新高。代理資料顯示，10月港島整體甲廈空置率連續18個月按月上升，最新錄約8.42%，較上一個月多出約0.25%。
各大核心商業區中，除了中環表現略見改善，銅鑼灣、灣仔、上環及金鐘最新數字皆見遞增，當中金鐘及灣仔區分別錄約9.74%及9.3%，各創10年及11年新高。
最新空置率8.42%
代理認為，疫情前景未明朗，營商環境難樂觀，甲廈租金雖明顯回調，但企業取態保守觀望，預料交吉單位增加，甲廈空置情況持續受壓，料個別區份如金鐘及灣仔區空置率年底前衝破10%。
代理表示，據統計，10月份港島區整體甲廈空置率約8.42%，較9月持續增加約0.25%，為2019年5月後連續18個月上升。按地區分析，中環區有所改善，由9月約6.99%微跌約0.12%，最新錄約6.87%。銅鑼灣、灣仔、上環及金鐘，按月升約0.15%至0.73%，當中金鐘升幅最高，10月錄約9.74%，估計11月有機會衝破10%。而灣仔甲廈空置率接近10%，最新數字為9.3%，按月增加約0.4%。
該代理補充，金鐘今年7月空置率達8.32%，超越2010年3月的7.94%；灣仔區今年5月約7.26%，超越2009年7月錄的7.13%。兩區在過去多個月空置率未見改善，持續按月創新高。
(星島日報)
更多中環區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：中環區甲級寫字樓出租
更多金鐘區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：金鐘區甲級寫字樓出租
更多上環區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：上環區甲級寫字樓出租
更多灣仔區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：灣仔區甲級寫字樓出租
更多銅鑼灣區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：銅鑼灣區甲級寫字樓出租
全幢商廈酒店成「撈低」目標高力翟聰：外資基金重啟入市部署
美國總統選舉全球關注，代理指出，隨着結果塵埃落定，外資基金紛啟動入市部署，吼準本港大手物業，全幢商廈及酒店成「撈底」目標。
代理指出，拜登當選，有助改善商業市場信心，惠及商廈租賃市場，預期美國將有一連串刺激經濟方案，美元貶值勢所難免，與之掛鈎的港元亦一併貶值，港樓變相廉宜，對中資及外資買家吸引力增加。根據該代理接觸的外資基金，他們早於總統選舉前啟動入市部署，為資金尋出路，吼準本港大手物業。
港元貶值 樓價變相廉宜
近期，太古城中心全幢甲廈獲基金洽購，轟動市場。代理表示，基金向投資者募集的資金，需要尋出路，才能讓股東享回報率。基滙資本過往大手購全幢商廈及領展商場，就是例子。目前市況下，價格較高位「大折讓」的全幢商廈及酒店，成為「撈底」目標。
該代理解釋，港樓由03年至去年中，連續16年大漲小回，全幢業主持貨能力強，難有鋤價空間，惟年半以來，暴力示威再加上疫症持續，令全幢商廈及酒店價格，普遍較高位暴跌30%至40%，經歷非常時期。
疫症持續造就鋤價空間
該代理分析，港商廈租客60%至70%為跨國機構，一日環球疫情未受控，前景仍不明朗，然而，正值低潮時，指標甲廈例如中環美國銀行中心分層單位，造價較高位跌40%至50%；全幢優質商廈亦有減價空間，實力準買家而言，是難得的機遇。
該代理續說，長遠而言，本港金融中心地位未見動搖，是中資公司上市集資的重要平台，儘管目前商廈回報低至2厘，惟當市況回復正常後，料回報可觀。況且，年初至今環球疫情都不能受控，香港卻做得好，成為福地，股市穩定，投資市場基調未改，令人刮目相看。
雖然如此，疫情打殘旅遊業，該代理指出，逾99%遊客「消失」，酒店入住率動輒跌逾40%，造就鋤價入市機會。他強調，疫症終會過去，酒店需求總會回復正常。況且，全幢酒店出路多，可改裝成商廈、服務式住宅及共用空間。
(星島日報)
更多鰂魚涌區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：鰂魚涌區甲級寫字樓出租
更多美國銀行中心出售樓盤資訊請參閱：美國銀行中心出售
更多中環區甲級寫字樓出售樓盤資訊請參閱：中環區甲級寫字樓出售
更多金鐘區甲級寫字樓出售樓盤資訊請參閱：金鐘區甲級寫字樓出售
租金引入「可加可減」機制 尖東DFS續租低見207萬 較舊租劈七成
新冠病毒疫情持續，舖市大受影響，特別是主打內地客生意的地區，其中尖東最大及最貴租、由大型免稅店DFS (Duty Free Shoppers) 向華懋租用的約5.7萬方呎華懋廣場巨舖早前續租，雙方罕有加入「可加可減」機制，在中港兩地取消旅遊限制前，租客最多可獲減租七成，惟實際租金調整幅度，則據該月人流與2018年舖市高峰期比較下作計算。有業界指，以人流作租金調整基準，是非常罕見的做法，又指在疫情下，相信未來將有更多「千奇百怪」的租務合約出現。
華懋執行董事兼行政總裁蔡宏興就有關租約回應本報指，集團與尖東DFS屬商業合同，不便就此回應。上述巨舖位於尖東麼地道華懋廣場，DFS早於2007年租用部分樓面，及後陸續增加租用面積，至2013年華懋戲院結業後，2014年DFS更一直擴充。土地註冊處顯示，該舖對上一份租約於2017年簽訂，當時月租高達690.7萬元。
樓面5.7萬方呎 高峰月租逾690萬
資料亦顯示，雙方今年8月續租，雖然整體舖位市場租金有所調整，但DFS與華懋簽訂的新租約，卻未有直接劈租，而是加入「可加可減」的機制，並按月計算，租客需在每月提交人流報告，若在內地暫停旅遊企業經營活動期間，該月人流比2018年同期減少九成以上，可減租七成，即月租約207.2萬元，以面積約5.7萬方呎計，呎租僅約36元水平；而在人流對比2018年減少20%至89.99%之間，租金亦會有不同減幅。
不過，有關調整並不一定只是減租，若該月人流比2018年同期減少19.99%或以下，或增加最多9.99%，月租將維持690.7萬元水平，人流增加10%至19.99%，月租更會增加一成至759.8萬元；人流上升20%或以上，月租則增加20%至828.8萬元，屆時呎租將上調至145元水平。另據文件顯示，該舖2018年每月人流，最少為2月59,836人，而最多則是12月178,165人。
業界稱可加可減增租約彈性
事實上，該舖前身為華懋廣場內的華懋戲院，為香港罕有24小時營業戲院，當年通宵達旦仍有不少人流，即使華懋戲院結業，DFS仍吸引大批內地團客光顧，疫情前門外不時堆滿旅遊車及遊人，但在疫情下DFS門裡門外都已變得人流疏落。
專家：「千奇百怪」租約續現
有代理指出，在疫情下，舖位市場出現很多「千奇百怪」租務合約，而今次華懋與DFS簽定以人流作租金調整幅度的基準，更是非常罕見。該代理認為，疫情下遊客大減，若在傳統零售消費區，特別是如今次DFS續租的同類巨舖，由於租客退租後，基本上短期內都難以租出，故這類物業可說由租客主導。該代理又認為，如新租約的租金減幅「寫得太死」，將來「唔知邊個著數」，但如果以人流作調整租金的參考數，對雙方都有好處。
(明報)
更多華懋廣場出租樓盤資訊請參閱：華懋廣場出租
更多尖沙咀區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：尖沙咀區甲級寫字樓出租
Secondary sales rise as new flats snapped up
Property agency recorded 15 secondary transactions at 10 blue-chip housing estates over the past weekend, up by 87.5 percent week-on-week.
In Tin Shui Wai, a 640-sq-ft flat at Kingswood Villas changed hands for HK$6 million, or HK$9,375 per sq ft, as the vendor intends to emigrate, according to Midland Realty.
In Quarry Bay, a 708-sq-ft flat at Taikoo Shing fetched HK$14.5 million, or HK$20,480 per sq ft.
In the primary market, Hong Kong Ferry (0050) and Empire Group collected HK$413 million after selling 88 out of 123 units on offer at Starfront Royale in Tuen Mun as of 7pm yesterday.
Meanwhile, New World Development (0017) sold all 337 units on offer in phase two of The Pavilia Farm in Tai Wai on Saturday.
The developer also released 343 units in the second price list in phase two at an average HK$20,399 per sq ft after discounts, 2.8 percent higher than the first price list.
The cheapest flat, measuring 330 sq ft, is offered at HK$6.99 million, or HK$21,188 per sq ft after discounts.
NWD has already collected around HK$10 billion after selling around 1,000 units in the first two phases of the project.
The first phase of the project received more than 22,700 registrations of interest, the largest number for a Tai Wai project since 1997.
In the commercial property market, the selling prices of Grade A office buildings fell 0.7 percent month-on-month in October, according to property agency.
(The Standard)
