中環核心商業區過往雖然商業地供應罕有，但過去數年政府持續釋放中環的商業地，計入鄰近待推的商業地及即將落成的甲級商廈，中環一帶新增的商業樓面將逾300萬平方呎。

中環、金鐘一帶為本港的核心商業區，商業地供應一向相當罕有，但近年政府透過遷搬區內政府設施，以及釋放中環新海濱商業地，增加區內新增商業樓面，現時單計區內4個大型商業重建項目，已共涉約305.7萬平方呎商業樓面供應，已陸續於去年及料於未來數年落成。

新海濱3號地 將分兩期發展

政府於2021年以高達約508億元，將中環新海濱3號用地批出予恒地 (00012)，總價成為本港歷來最貴地王。發展商於2022年已經向城規會申請發展綜合辦公室、商業及零售發展等用途，涉3座樓高6至10層的建築，並已於去年獲城規會批准申請。根據發展商最新中期報告，項目將分兩期發展，分別於2026年第4季及2032年第4季落成。

中環亦陸續有大型的地標重建項目落成，包括預計於今年落成的長實 (01113)  旗下長江集團中心二期，項目前身為和記大廈，重建後樓高為41層，總樓面面積約55萬平方呎，標準樓層面積約1.73萬平方呎。同時，前身為美利道停車場大廈、恒地旗下的 The Henderson，已建成36層高甲級商廈，總樓面面積約46.5萬平方呎，預計今年入伙。

而永泰 (00369)、資本策略 (00497) 及市建局合作的中環嘉咸街地盤C，亦將發展為甲級商廈、酒店及零售的項目，總樓面約43.2萬平方呎，料於2025年底竣工。

首季停推地 4項目待批

事實上，該帶未來亦有4幅商業用地待推，其中位於金鐘的金鐘廊重建項目，原本於2014年已獲規劃署展開重建規劃研究，並已納入今個財政年度 (2023年4月至2024年3月) 的賣地表內，惟發展局於今個月初公布，於今季 (1至3月) 停止推出任何商業用地，即項目將滾存，批出時間待定。項目位於金鐘站上蓋，總樓面涉近100萬平方呎，於去年初公布推出時，其估值高達225億元。項目早於1980年落成，由恒隆地產 (00101) 於1981年租用，再以「包租公」形式分租，租約期為30年，其後連卡佛或相關人士於2011年透過私人持有公司向產業署投得承租權，亦將商場大規模翻新，及引進旗下附屬品牌 Lab CONCEPT ，多個國際時裝品牌、美容化粧品店等。

金鐘未來潛在的大型商業用地供應，亦包括高等法院重建項目，其總樓面高達約150萬平方呎。另外，鄰近的中環新海濱1號及2號用地亦有待批出。

(經濟日報)

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需求弱 甲廈租金料今年跌3%

商廈空置率高企，有外資地產代理行去年底發布的香港物業市場報告指，面對商業環境的不確定因素加劇，甲級寫字樓租賃市場停滯不前，去年11月份，租賃需求持續疲弱，加快租金下跌速度，並料今年港島甲級寫字樓租金跌幅達3%。

120萬呎樓面供應 中區空置率升

由於今年核心商業區將有高達120萬平方呎的新寫字樓供應，中環空置率可能會繼續上升至前所未有的水平，將增加業主的壓力，調低對租金的期望，及增加靈活性，以留住和吸引租戶。

該行亦預計，港島甲級寫字樓租金將繼續下跌，跌幅可達3%。隨着優質地區的寫字樓租金下跌，再中心化的趨勢將會出現，估計市場對全新寫字樓的需求將持續增加。

九龍區方面，11月份的寫字樓租賃活動較溫和，由電子公司承租的租賃活動較活躍，政府機構及內地企業的寫字樓需求增加繼續成為需求的關鍵，預計九龍整體租金將輕微增長0%至2%。

(經濟日報)

內地餐飲續過江 火鍋店登陸中環

新京熹首店落戶士丹利街 35萬租6千呎舖

內地餐飲品牌攻港停不了，中環士丹利街地下近6,000呎舖位，獲內地高級火鍋「新京熹」租用，開設本港首店，月租約35萬元，較舊租金回調約4成。近一個多月，已有4家內地餐飲品牌落實來港開首店。業界人士認為，內地品牌視香港為打響名堂之地，故趁租金便宜落戶，料趨勢持續。

中環皇后大道中58至62號振邦大廈1樓，面向士丹利街的地舖，近期獲內地餐飲品牌新京熹租用，近期該店貼上宣傳字句「香港首店」，並預計2月開業。

租金較上手59.8萬平4成

據網頁資料顯示，新京熹暫時已開設10店，除了北京主力城市外，亦於成都、廣州等一綫城市設分店。品牌主打北京涮肉，傳承「老北京銅鍋」文化，連器具亦有特色，令食客有全新體驗。所屬的京遇餐飲集團，旗下亦有數個餐飲品牌，個別更獲米芝蓮一星。是次香港首店舖位，鄰近蘭桂坊，屬中環的旺段之一，面積亦較大，有助品牌吸引區內上班人士光顧。

翻查資料，舖位原由高級中菜餐廳於2016年9月起租用，月租最初為49萬元，至2019年再續租多3年，月租加至59.8萬元，呎租約102元，品牌早年結業，業主一直招租。按最新舖租計算，較舊租平4成。

中環為核心商業區，近月吸引不少內地餐飲品牌進駐，如較早前楊國福麻辣燙，租用中環盈置大廈地舖。另威靈頓街地下兩個細舖，分別為兩家手打檸檬茶租用。

4內地品牌 近月攻港開首店

內地餐飲品牌近期積極租舖，似乎為日後上市鋪路。如報道指，連鎖店「和府撈麵」擬最快年內到本港上市，集資規模達1億至2億美元 (約7.82億至15.64億元)。另於內地門店網絡擁有超過3.6萬家，飲品店「蜜雪冰城」，早前向聯交所遞交上市申請。上述兩個品牌，亦在近一個月先後來港，和府撈麵租用銅鑼灣羅素街2000廣場地下舖位，月租約30萬元，而蜜雪冰城則租用旺角銀行中心廣場地下，月租料達20萬元，上月中已開業，並引來大批市民排隊買飲品。若連同「木屋燒烤」連開兩店，單計近一個多月，已有4內地餐飲品牌落實來港開首店。

有本港代理分析，內地品牌連環來港，主因視香港為國際之都，開舖有助提升形象，打響名堂以面對國際市場，故過往一直有意來港發展。該代理認為經過3年疫情，本地餐飲面對不少挑戰，很多餐廳經營感困難，現仍處回氣期，擴充意慾不高。相比之下，近年不少內地餐飲品牌發展迅速，擴充的目標甚大，來港開店後，勢繼續物色舖位開分店，同時令其他競爭對手爭相來港，預計熱潮持續一段時間，可支持本港舖位租務市場，令租金較平穩。

(經濟日報)

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名店「讓位」 餐飲品牌趁勢搶眼球

隨着旅客消費模式改變，消費力不似預期，令零售商較為審慎，擴充步伐減慢，正正給予餐廳發展空間，以較低價錢租用核心區舖位，有助站穩陣腳。

餐飲具體驗成分 網購難取代

中港全面通關至今約1年，隨着內地旅客重臨，核心零售區舖位租務大增，消化不少尖沙咀、中環及銅鑼灣的吉舖。從近期的成交上，發現核心區一綫地舖，餐飲租舖的比例正在提高，如銅鑼灣羅素街、旺角彌敦道等，均有內地餐飲品牌租用。至於尖沙咀廣東道新港中心，早前已獲經營餐飲的愛訊集團，租用多層樓面，近日商戶於店外貼上廣告，宣傳「8萬呎日本動漫體驗館即將開幕」，當中料不少涉及餐飲元素，相信屆時具一定吸引力。

十多年前本港零售高峰期，內地客在港消費力驚人，國際零售名牌即趁機，不惜以高租金紛搶佔核心區一綫地段舖位，當中不少商舖原由餐廳使用，在付租能力上，始終難與國際品牌相比，最終不敵貴租遷出，一度絕迹銅鑼灣羅素街及尖沙咀廣東道。

去年初通關，各大商戶觀察一年後，發現旅客消費模式轉變，來港旅客消費金額比預期低。在內地經濟未完全復甦、人民幣下跌等因素，昔日旅客豪買的個案減少，導致很多零售商不敢大幅擴充。反而餐飲始終具體驗成分，亦非網購可取代，故餐飲成功進駐核心地段。相信短期內租務形勢接近，料核心區地舖租戶組合，餐飲行業比例將繼續提高，相信有助帶旺街道人流，租金升勢則有待觀察。

(經濟日報)

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Hong Kong’s property bears top 17 global markets in pessimism, spooked by higher rates, tepid growth and weak demand, an international property agency’s survey shows

Net buying of Hong Kong-based professional property investors stayed at negative 11 per cent this year, after shrivelling to negative 13 per cent in 2023, an international agency says

The survey showed Hong Kong’s sentiments at the bottom of 17 markets, where net buying intention ranged from 7 per cent to 15 per cent

Hong Kong-based property bears topped the world in their pessimism, as a mix of high interest rates and a slumping economy with weak demand dampened any interest in buying assets, according to a study by the an international property agency.

The net buying intention of Hong Kong-based professional property investors remained at negative 11 per cent this year, after shrivelling to negative 13 per cent in 2023 from positive 9 per cent in 2022, the agency said, based on a survey of 510 investors. The respondents comprised real estate funds, developers, property owners and operators, real estate investment trusts (Reits), insurers, private equity, high-net-worth individuals, family offices, pensions and other investors.

The survey, conducted in November and December, showed Hong Kong’s sentiment at the very bottom of 17 major real estate markets across the world, where net buying intention ranged from 7 per cent to 15 per cent, the agency said.

South Korea, Japan and Singapore were the three most bullish markets in respective order, the consulting firm added. The overall intention to sell surged to 50 per cent, the highest since the survey began in 2014.

“Following significant capital value declines in their home market, Hong Kong investors exhibited the weakest buying intentions,” the agency said. “Negative carry deepened and investment appetite shrank by half, hitting a 15-year low as financing costs reached a 22-year high.”

Property transactions in the city shrank to a 33-year low of 58,035 deals last year, while the value fell 13.8 per cent to HK$477.9 billion (US$61.1 billion), according to the Land Registry’s data.

Investors shunned residential property and offices in particular. Office tenants remained on the sidelines, driving down the monthly commercial rent on Hong Kong Island by HK$65.60 per square foot in November, another agency said. Office rent declined by 5.6 per cent in the first 11 months of last year, while vacancy rates have risen to unprecedented levels, the firm said.

Hong Kong’s decade-long property bull run, stopped in its tracks during the Covid-19 pandemic, plunged into negative territory after the local monetary authority raised interest rates in lockstep with the US Federal Reserve. The city’s base rate has surged 5.25 percentage points since March 2022, weighing on mortgage charges and borrowing costs.

The market is likely to remain in the doldrums, as 60 per cent of investors this year expect the monetary authorities to keep interest rates “higher for longer”, compared with about 40 per cent in 2023, the survey showed.

Besides the high borrowing costs, Hong Kong’s sluggish economy also affected investors’ demand for property, even as numerous distressed assets such as China Evergrande Group’s 27-storey Wan Chai headquarters have flooded the market. Seasonally adjusted, Hong Kong’s economy grew 0.1 per cent in the third quarter of 2023 from the previous three months, according to official data.

The slump extended to Hong Kong’s secondary real estate market. The prices of lived-in homes dropped by 5.6 per cent in the first 11 months of last year, dragging the official index to its lowest level since February 2015. That has forced major developers such as Sun Hung Kai Properties to slash prices, offering its Yoho West residential project in Tin Shui Wai at a six-year low.

In terms of cross-border investment, Hong Kong is the fifth most-preferred destination among developed markets, with Japan and Singapore being the top two choices, respectively.

Still, the first agency said Hong Kong’s economy is expected to recover in 2024 on the back of stronger growth in mainland China, while potential interest rate cuts will improve investment sentiment.