紅磡區新增商業樓面 長實佔近8成

近年紅磡區有不少酒店、工廈重建，預計能夠提供多達約347萬平方呎的商業樓面，當中單是長實 (01113) 海韻軒、海灣軒及鶴園街工廈的重建計劃，便提供近270萬平方呎樓面，佔區內未來供應近8成。

海灣軒獲批建雙子式商廈

紅磡區由2011年分別批出酒店及商業地之外，一直缺乏大型商業項目供應，對上一個大型商廈已經是紅磡灣的中國人壽中心及祥祺中心，未來新供應則要靠私人業主重建。據資料顯示，紅磡區內未來至少有4個大型重建項目，合共提供逾347平方呎樓面，當中長實提出將臨海的海韻軒及海灣軒，兩幢酒店及家庭式酒店，進行重建成為商廈。

海韻軒重建為3幢辦公室

現時海韻軒及海灣軒合共提供約3,602間酒店房間，紅鶯道8號海灣軒，獲批則可重建成2幢約15層高的雙子式商廈，預計可提供約107.7萬平方呎樓面。而鄰近港鐵紅磡站的海韻軒，亦會計劃重建2幢約29層高商廈，以及1幢2層較矮的物業，樓面面積約110.7萬平方呎，屬區內矚目的重建發展計劃。

至於長實曾經計劃重建成「港人限呎盤」的鶴園街13號康力投資大廈，現時為工廈項目，惟未獲城規會同意，在政府重啟工廈活化措施之後，便將項目改為申請放寬密度重建成商廈發展，終於獲得批准。若按發展商提出方案，項目將以地積比率近12.8倍發展，興建成兩幢商廈，用作辦公室、商店及服務行業等用途，可重建樓面面積約50.9萬平方呎。

連同海韻軒及海灣軒的重建計劃，長實在紅磡的3個項目將提供近約270萬平方呎樓面，佔區內未來供應近8成，連同長實現時在區內的海濱廣場、都會海逸酒店等，將進一步鞏固其商業王國版圖。

另外，規劃多年的中旅協記貨倉重建項目亦即將上馬，該集團在2018年便為中旅貨運物流中心(稱協記3倉)斥資近7億元完成補地價，將重建作酒店，以發展樓面約22.9萬平方呎計，每平方呎樓面地價約3,061元，其中約9.1萬平方呎用作後勤設施，以及約2.4萬平方呎留作零售及餐飲樓面。至於1倉和2倉項目，會重建成商廈，主要發展寫字樓，料共提供約78萬平方呎商用樓面，若落實發展，相信將加快區內轉型，並進一步提升區內的商業氛圍。

(經濟日報)

超級財團啟德第4幅地 融資88.8億

會德豐等組合 至今累積貸款達288億

會德豐地產等組成的超級財團陸續就啟德跑道區住宅地融資，最新就第4A區1號地皮向星展銀行(香港)融資88.8億元，相當於地價近7成，連同之前已完成融資的3幅跑道區地皮，累積融資達288億元。

由會德豐聯同多間不同發展商組成合資財團，投得5幅跑道區地皮，涉及金額高達595億元，吸納多達444萬平方呎樓面。

早前超級財團已經就其中4幅地皮完成融資，最新在上個月初就第4A區1號地皮，與星展銀行(香港)簽訂建築抵押貸款(BUILDING MORTGAGE)，融資88.8億元，以財團約127.4億元投得地皮的地價計算，比率達69.7%。

據土地註冊處資料顯示，該筆逾88億元的融資分為3個部分，分別涉及50.96億、30.84億及7億元，總數約88.8億元，相信最初一筆50.96億元的貸款屬於地價融資，相當於中標地價大約4成，其餘37.84億元則屬建築成本的融資。

創興銀行：麗新地融資比例合理

連同之前就另外啟德地皮的融資，超級財團至今融資約288.8億元。過去第4B區1號、3號，以及第4C區2號地皮，地價跟融資金額的比例介乎58至71%，今次跟之前融資比率相若。

另一方面，麗新 (00488) 在7月份向創興銀行 (01111) 融資2.93億元，相當於地價金額的140%，創興銀行補充指，該行向地產發展商貸款時，遵循金管局相關的監管規定，向至少兩間獨立及專業估值機構索取估值，以較低估值作為計算貸款比率的基礎，除了地皮價值外，還會考慮建築後預期的物業價值、物業市場銷售的狀況等等因素。

創興銀行強調，該融資項目乃完全符合金管局相關監管要求，並在審慎信用風險承擔範圍內進行，融資比例屬市場的合理水平。

(經濟日報)

恩浩每呎1.2萬蝕讓8%放售

消息指，九龍灣恩浩國際中心高層單位，以意向價2600萬放售，低市價約20%，更較其購入價低約8%，意味業主以「蝕讓價」沽貨。

代理表示，九龍灣常悅道1號恩浩國際中心高層E室，面積約2122方呎，為海景優質戶，意向價約2600萬，平均呎價約12253元，低市價約20%，項目連約放售，現收月租約4萬。該代理續表示，業主於去年初斥資約2838萬買入，一直以約3395萬元放售，及後遇上反修例事件及疫症雙重打擊，遂減價約23%放售，對比一年半前購入價低約8%。

大圍雲叠地鋪2308萬售

此外，鋪市亦錄低市價承接。市場消息指出，大圍田心街20至30號雲叠花園地下雙號鋪，面積約700方呎，以2308萬成交，每呎造價約32971元，據悉，該鋪由日本料理以8萬承租，料回報約4.16厘。

土地註冊處資料顯示，上述鋪位原業主於2007年以710萬購入，故持貨13年帳面獲利1598萬，期間升值約2.25倍。

盛滙商舖基金創辦人李根興指出，上述鋪位門闊26呎半，深約26呎，早前曾以逾3000萬放售，惟受疫情打擊，叫價一減再減下才沽出，該鋪位處田心村，前方設停車場，好多戶外餐廳，周末人流量不俗，認為成交價低市價約5%。

(星島日報)

四大核心區錄945個吉鋪

有代理行指出，今年第3季四大核心區吉鋪數量達945間，較過去半年急升37%，按年更增近一倍，創歷來新高水平，該行更推算現時全港吉鋪數量達4000間。

該代理行發布今年7至8月份(尖沙嘴、旺角、銅鑼灣及中環)吉鋪報告，指出四大核心區吉鋪數量高達945間，較去年同期的485間，按年急增約95%，核心區整體空置率約12.6%，創該行歷來新高水平，當中以銅鑼灣為「重災區」，吉鋪數量約198間，空置率達18%。

代理指出，是次統計新增元朗區，全港主要街道吉鋪數量約1151間，當中核心區佔945間，較今年1月至2月的689間吉鋪，再度上升約37%。

代理：過去半年急升37%

代理續指出，核心區內遊客街道及食街空置率尤其嚴重，如尖沙嘴廣東道錄7間吉鋪，較年初2間大增，中環蘇豪區及蘭桂坊一帶，更分別錄46間及18間吉鋪；若以主要街道區分，銅鑼灣謝斐道以35.2%居首，尖沙嘴加連威老道則以34.6%居次席。

代理指出，以最新統計數據顯示，推算全港吉鋪數達4000間，若計及商場鋪及樓上鋪，料數目將更高。市道疲弱租戶提供租金減免等措施。

創歷來新高水平

代理指出，雖然是次吉鋪數量已創歷來新高，惟代理認為市況並未「到底」，料鋪市調整期將持續，料鋪位租售價下跌約50%，空置率將持續上升，料明年首季核心區整體空置率將上升至13%至14%，以銅鑼灣「最傷」，屆時該區空置率將接近20%。

(星島日報)

億京永南倉補價逾14億

疫情持續下，市場補地價個案不多，其中由億京持有的荃灣沙咀道項目，即永南貨倉大廈，已在上月完成補地價，涉資逾14億，每呎補價約2846元。

地政總署公布，上月最新項目補地價情況，其中荃灣沙咀道項目，即億京持有的永南貨倉大廈，已在上月完成補地價，涉資為14.1462億，以樓面約49.71萬方呎計，每呎樓面地價約2846元。市場指，項目將補價作商貿用途，本報昨向億京查詢，但發言人指暫不回應。

每呎補價約2846元

項目原由永泰持有，並於17年時轉售予億京，當時作價逾21.6億，以樓面約49.71萬方呎計，每呎樓面地價約4350元。項目於88年落成，以發展成本約2.083億計，帳面獲利逾19億。

項目位於荃灣青山公路503至515號及沙咀道1至9號，當時有市場人士指出，由於項目地積比經已用盡，預料將透過補地價作重建，並興建作商廈。

(星島日報)

億京沙咀道項目完成14億補地價

新冠疫情影響下，補地價進度緩慢。地政總署資料顯示，由億京持有的荃灣內地段第28號、即沙咀道永南貨倉大廈，在本月初完成補地價，涉金額逾14.14億元；若以可建樓面約50萬方呎計，每方呎樓面補價約2841元，相比起第一集團同區大涌道18至20號地皮，在去年4月以逾9億元、每方呎樓面地價5334元完成補地價，億京今次每方呎樓面地價較1年多前跌47%。

資料顯示，億京是於2017年以21.625億元向永泰地產(0369)購入永南貨倉大廈，為當時最大額的工廈成交，以物業樓面約50萬方呎計，呎價約4325元。

樂風擬逾1.3億購大角嘴舊樓

另一方面，過去致力發展工商物業的樂風集團，近年涉足住宅發展；繼今年6月以3.1億元收購太子洗衣街181至183號全幢商住物業後，預計再以1.35億元，收購大角嘴界限街2C至2D號全幢商住大廈。如果成功收購，將成為集團3個月內第二度購入住宅物業，涉資約4.45億元。

樂風集團創辦人及主席周佩賢表示，是次收購的界限街2C至2D號物業，鄰近區內指標屋苑港灣豪庭，樓齡約65年，現為一幢6層高舊樓，地盤面積約2800方呎，地段現劃為「住宅(甲類)」用途，以最高地積比率9倍，預計可重建樓面面積約2.52萬方呎，以預計總收購價1.35億元計，每方呎樓面地價5357元。

周透露，現時已購入10伙、涉資1.15億元，目前餘下2個單位尚未收購，或向土地審裁處入稟申請強拍出售。至於項目發展，因地盤面積較細，集團會於建築設計及內部裝潢上花多點心思，務求建造寬敞及空間感強的小型單位。

(明報)

銅鑼灣商舖空置率18% 歷來最慘烈

新冠疫情重創本港零售業及商舖市道，據代理行數據顯示，今年7至8月(第三季)四大核心區尖沙嘴、旺角、銅鑼灣、中環，區內空置地舖數目增加至945間，較今年首季的689間，增加256間或37%；與此同時，四大核心舖位空置率高達12.6%，為該行自2015年第三季起進行相關統計以來的新高紀錄，其中銅鑼灣商舖空置率更高見18%，可說是「冠絕」各區。

與此同時，該代理行估計，現時全港吉舖最少有4000間，若計及商場和樓上舖，吉舖數目有機會更高。

四大購物區地舖整體空置13%

代理表示，除四大核心區外，今季亦首度統計元朗區的吉舖情况，共涵蓋5區221條街道、合共10,250間街舖(四大核心區佔7525間、佔逾七成)，是次數據主要反映香港受新冠疫情打擊後半年，以及本港於7月中爆發第三波疫情前後的商舖市况。據統計，上述5個主要購物區共錄1151間吉舖，當中四大核心區佔945間、元朗佔206間。

謝斐道加連威老道最惡劣

代理表示，四大核心區中，以銅鑼灣空置率最高，達到18%；尖沙嘴、中環分別為16.9%及16.2%；旺角最低只有7.4%。另元朗舖位同期整體空置率7.6%。若以街道空置率而言，以銅鑼灣謝斐道的空置率最高，達到35.2%；其次為尖沙嘴加連威老道，空置率為34.6%。

該代理續指，疫情重創本港旅遊業及飲食業，同時加速網購發展，速遞相關行業頻頻租舖，帶動核心區內，速遞公司或網購取貨點的據點相對增加，相關商舖共12間，較今年初錄得6間，約半年間增加一倍。

展望後市，代理預料，舖市的「超大型調整期」仍然持續，預計未來半年核心區空置率仍在高位徘徊，估計核心區商舖整體空置率，明年初將進一步升至13%至14%；至於民生消費元素較高的元朗區，整體空置率則維持7%至8%。

業界籲業主租金減半紓困

商舖價錢方面，核心區商舖租、售價維持今年全年跌40%至50%預測，民生區租、售價則全年跌近20%，預計最快明年始有轉機。代理建議，商場業主應對現有租戶，全數減免基本租金，只收營業額分成，為期半年，同時亦期望商場有更多推廣及推出刺激消費方案。至於街舖，建議業主下調租金三至五成，同樣為期半年。若目前商舖尚未出租，業主可考慮接受市值租金出租物業，並提供免租期、提供裝修期補貼等。

(明報)

樂風擬1.35億收購界限街舊樓

發展商收購舊樓步伐並未受到新冠肺炎疫情影響，近年開始轉戰重建項目市場的樂風集團，預算斥資1.35億元收購大角咀界限街2C至2D號全幢住宅物業，現已收購逾八成業權。

界限街2C至2D號現為一幢6層高、樓齡65年的住宅物業，地段現時劃入為「住宅(甲類)」用途，地盤面積約2800方呎，以最高地積比率9倍計算，可重建樓面面積約25200方呎。樂風集團創辦人及主席周佩賢表示，預算整個收購將斥資約1.35億元，即每方呎樓面地價約5357元，計劃興建一幢22層高的商住物業。

擁八成業權 或申強拍

據了解，上述項目涉及12個單位，目前餘下2個單位尚未收購，如業主提出的開價過高或交易條件不理想，發展商將有機會向土地審裁處入稟申請強拍出售。

有代理指出，樂風集團接連收購數個油尖旺區潛力重建項目，包括今年6月以3.1億元收購旺角洗衣街181至183號全幢物業，將重建為商住項目。而大角咀必發道100至114號工業大廈，擬重建成商廈。

另外，有代理稱，九龍灣商廈恩浩國際中心高層E室，建築面積約2122方呎，業主現以意向價約2600萬元放售，呎價約12253元，較一年半前購入價低約8%，冀盡快套現離場。