Grade A office buildings in Kowloon have lost about half of their value since the market peaked in end-2018
The slump in Hong Kong’s
commercial property market may be ending, as opportunistic buyers like
Four Seas Mercantile Holdings snapped up office space in Kowloon at a
discount, after prices fell to the lowest level in almost six years.
The snack food
manufacturer agreed to buy 25,000 sq ft of office units in Kwun Tong for
HK$205.4 million (US$26.3 million), it said in a Hong Kong stock
exchange filing on Monday. That works out to HK$8,226 per square foot,
or 12.5 per cent below the asking price in the same building.
“With limited new demand
and weak market sentiment, the prices of certain commercial buildings in
Hong Kong have decreased significantly to a relatively low level,”
chairman Stephen Tai Tak-fung said in the filing. “The acquisition
represents a good investment opportunity.”
The group agreed to buy
the entire 31st floor of a grade A office building on 41 King Yip Street
with naming rights, and another office unit on the 21st floor of a
building known as The Vision in the same area. They also include seven car parking spaces and certain signage space.
The seller is a unit of Max Paramount Business, an offshore company ultimately owned by a certain Choi Kin-yeung.
The acquisition
underscores the depressed state of Hong Kong’s property market. Grade A
offices in Kwun Tong and Kowloon Bay have lost about half of their value
since the market peaked at 22,298 per square foot in the fourth quarter
of 2018, according to government data. Distressed assets made up
three-quarters of citywide sales in the first six months this year,
according to a property agency.
“Grade A office capital
values have already dropped by 43 per cent from the peak in late 2018,
and there are expectations of interest-rate cuts” in the coming months,
an agent said. “Some investors may consider entering the market early.”
Four Seas did not immediately reply to an email seeking further comment.
The new office units will
provide rent savings in the long run, as well as improve the working
environment for its employees, Tai said.
The group operates a
retail chain selling snack foods and confectioneries in Hong Kong,
mainland China and Japan. The group markets snacks such as Calbee,
Haribo and Pocky and sells the Maid Brand of sausage and ham products.
It also operates restaurants in Hong Kong and mainland China.
Four Seas had been renting office space at the Manhattan Place
in Kowloon Bay since 2018. The group sold its office and warehouse in
Sai Kung in 2017 for HK$368 million, making a HK$320 million profit on
the deal, according to its previous stock exchange filing.
(South China Morning Post)
For more information of Office for Sale at The Vision please visit: Office for Sale at The Vision
For more information of Grade A Office for Sale in Kwun Tong please visit: Grade A Office for Sale in Kwun Tong
For more information of Office for Lease at Manhattan Place please visit: Office for Lease at Manhattan Place
For more information of Grade A Office for Lease in Kowloon Bay please visit: Grade A Office for Lease in Kowloon Bay
Six boutique hotels valued at $10b put up for sale
Regal Real Estate
Investment Trust (1881) and Regal Hotels International (0078) plan to
sell six hotels in the urban area, whose market valuations amount to
HK$10 billion, local newspaper Mingpao reported.
Regal REIT and its hotel
arm both saw widened deficits in the first half, as the losses expanded
with increased finance costs and higher fair value losses on financial
assets.
The hotels on sale are
all boutique properties, including iclub To Kwa Wan Hotel, iclub
Fortress Hill Hotel, iclub Sheung Wan Hotel, iclub Wan Chai Hotel, iclub
Mong Kok Hotel and iclub AMTD Sheung Wan Hotel, with a total of 1,411
rooms, equivalent to one room averagely worth about HK$7.09 million.
The sizes of the rooms in the hotels range from 151 to 700 square feet.
Most of the rooms are studios, but there are also several family suites and two-bedroom units.
The news of the sale
comes on the heels of a report that New World Development (0017) is
putting up its K11 Art Mall in Tsim Sha Tsui for sale to ease a cash
crunch.
The company predicted its
core operating profits in the fiscal year 2024 may decrease by 18 to 23
percent compared to a year earlier, in a range of HK$6.5 billion to
HK$6.9 billion.
JP Morgan said that if
NWD wants to sell K11 Art Mall, it means that its liquidity is tight
because the mall is a core asset and has symbolic significance for the
group.
Morgan Stanley said that if the firm completes the sale of the mall, the expected net debt ratio would fall to 63 percent.
Hong Kong interbank
offered rates, on which the borrowing costs of most developers' bank
loans are based, continued to remain at relatively high levels during
the first half of the year, weighing on the liquidity of these companies
and pushing them to implement more active capital recovery strategies.
(The Standard)
四洲斥逾2億購觀塘甲廈2層樓面
過去多年市況大上大落，有用家完美示範「高沽低吸」，四洲集團2017年沽售西貢自用廠房後，剛自置物業，斥資2.05億購入觀塘敬業街甲廈部分樓面及廣告位，兼連大廈命名權。
四洲集團以2.05億購入觀塘敬業街41號甲廈雲訊廣場，包括31樓建築面積約16969方呎，21樓2號單位，建築面積約8000方呎，地下5個車位，地下2層2個車位，廣告位及大廈命名權，物業將作為自用，平均呎價約8226元。
連7個車位及大廈命名權
該集團指，自2017年出售自用物業以來，集團一直租用辦公空間，購入物業後能使集團長期穩定發展。由於新增需求有限，市場氛圍疲弱，本港部分商廈價格大幅跌至較低水平，考慮到鄰近類似物業市價；以及集團之業務發展，認為購入物業為投資良機，長遠而言可節省辦公室租金。
原業主蝕讓逾40%沽貨
四洲集團2017年沽西貢康定路1號四洲集團大廈及康定路1號四洲食品網匯中心，作價分別3.68億及2.5億，涉資共6.18億，呎價逾4000元。
偉華集團創辦人蔡經陽、「小巴大王」馬亞木於2018年4月以15.83億購入項目前身僑新工廠大廈，補地價轉商用涉10.13億，樓面呎價7888元，加上建築費及利息各約5000元及1500元，成本呎價14388元，蝕讓逾40%沽貨。該宗為大廈首錄成交。
西貢5幢廠房放售市值9.5億
由鄧成波家族持有的西貢康定路
1、2、6、7及9號五座全幢廠房放售，物業可轉作長者宿舍，市場估值達9.5億。有外資代理行代理表示，該五座物業坐落西貢對面海，佔地計約129526方呎，總建築面積達約383579方呎，每座面積介乎53158至100583方呎，可改裝現代化倉儲或物流中心，亦可補地價重建住宅。該項目亦已獲批重建5幢安老院舍及相關設施。
(星島日報)
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旺角花園街地舖1.25億易手 連部分外牆廣告位回報高達6厘
淡市下，核心區舖位低價沽售，買家得以收取高回報，旺角花園街旺段巨舖，建築面積近3000方呎，連部分外牆廣告位，投資者以1.25億承接，回報高達6厘。
旺角花園街18至24號華園閣地舖，由一間老牌建築商持有，建築面積約2996方呎，外牆1、2及5號廣告位，以1.25億成交，平均呎價4.17萬。
目前，該舖租客包括4間食肆及外牆廣告，唐記包點月租11.5萬、三不賣 (涼茶店) 10.5萬、日船章魚小丸子8.8萬，4、5及6號舖深鴻燻鵝冰室31.3萬，外牆廣告位月租3630元，合共62.463萬，新買家料回報約6厘。
投資者每呎4.17萬購入
原業主於1999年2月以5400萬買入該巨舖，儘管低價沽貨，持貨25年帳面獲利7100萬，物業升值1.22倍。
盛滙商舖基金創辦人李根興表示，現在難於向銀行借錢，市場資金緊張，預期「all cash 」購買，才有此回報水平！該排舖位於煙廠街及登打士街之間，位處馬會旁邊，人流極旺，4名租客租用6間舖，回報高達6厘，十分抵買。
該舖位由老牌家族持有，多年來一直未見放售，淡市下才有此價格，有待美國減息、市況回復較正常時，該位置每間舖平均賣2500萬至4000萬，套現2億絕對不難。
持貨25年升值1.22倍
他補充說，該地舖門闊約80呎，非常闊，實用面積約2200呎，深約30至45呎。
灣仔謝斐道415至421號積福大廈地下B及C號舖，建築面積約1938方呎，以3000萬成交，租客Tapas餐廳。
原業主於1972年4月分別以18.3萬買入B及C號舖，合共36.6萬，持貨52年，帳面獲利2963.4萬，物業升值81倍。
(星島日報)
大道中巨舖月租80萬 名牌時裝零售商進駐
國際拍賣行蘇富比年前承租中環遮打大廈商舖部分，一個面積約2.4萬方呎巨舖作為藝廊，該處前身意大利時裝零售商Giorgio Armani搬遷新址，承租皇后大道中9號嘉軒廣場，面積逾6000方呎，月租逾80萬。
租期長達5年
知情人士透露，中環皇后大道中9號嘉軒廣場地下7至9號舖，由Giorgio Armani承租，租期由2024年9月至2029年8月，長達5年，租約已於土地註冊處登記，惟未見登記租金。
市場人士表示，該巨舖面積逾6000方呎，月租約80萬，平均呎租約133元，惟另一說法月租逾100萬，平均呎租167元。該巨舖前身租客WOAW GALLERY，為一間提倡與推動當代藝術的國際畫廊。
舖位前身為畫廊
Giorgio Armani舊址為遮打大廈地下及1樓，面積2.4萬方呎，屬複式旗艦店，由2002年進駐，年前國際級拍賣行蘇富比首度進駐街舖，承租該巨舖開設旗艦藝廊，並於今年7月27日開幕。
Armani早於1982年在港開設首間專門店，並拓展本地和中國市場，該集團設計、製造、分銷及零售旗下一系列品牌時裝產品，包括衣服、飾物、眼鏡、手錶、家居用品、香水和化妝品。
(星島日報)
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價格回調 資金重投核心區
近期核心區甲廈及舖位均錄大手買賣，反映當價格大幅回調後，資金重投核心區物業。
近期核心區連錄大手物業成交，甲廈方面，焦點落在中環中心，錄得2層大手買賣，分別66樓及75樓，由同一買家承接。現時66樓面積約26,967平方呎，由商務中心租用，而75樓面積約23,901平方呎，現由內地電訊企業租用，兩層樓面合共50,868平方呎，以約14.2億元沽出，呎價約2.8萬元。
中環中心極高層 呎價較高峰跌半
是次涉及大廈極高層單位，可享極開揚維港景觀，屬區內最優質的甲廈單位，故造價明顯較高。翻查資料，對上一宗相近樓層買賣，為內企於2017年以約7.38億元向太和控股 (00718) 購入中環中心79樓全層，以總面積約13,213平方呎計，呎價約55,854元，一度創下全港寫字樓呎價最高紀錄。以最新成交計算，呎價已跌約一半。
市場人士指，是次買家以星展銀行呼聲最高，該集團一直持有中環中心多層自用，並租用部分單位。
兩層單位原業主為投資者陳秉志，早年夥拍多名投資者合組財團，以約402億元向長實購入75%業權，平均呎價約3.3萬元，其後多名投資者分樓，惟每層購入價未有公布，但相信仍要蝕讓。
彌敦道地舖 呎價約5萬
舖位方面，核心區尖沙咀連錄成交，消息指，彌敦道86號地下舖位易手，面積約4,000平方呎，以約2億元成交，呎價約5萬元。該舖位於尖沙咀彌敦道最核心位置，正對清真寺，人流極為暢旺。舖位現由化粧品以約58萬元租用，回報率約3.5厘。原業主於1970年以約488萬元購入舖位，持貨54年轉手，獲利約1.95億元，升值約40倍。
另同區加拿芬道37及39號，上月亦以約4.2億元沽出，物業2幢相連5層高之商住物業，總地盤面積約2,875平方呎，物業總面積約1萬多平方呎，現時地下租客包括有藥房、飲品店、手機配件等，整項物業每月租金收入約78.3萬元，項目可重建為1座約3.45萬平方呎銀座式商廈。
翻查資料，物業由鄧成波家族持有，波叔早年分階段進行收購，包括2016年以約3.2億元購入加拿芬道37號，據悉兩物業合共涉及約9億元收購。去年該家族曾把物業放售，叫價約5億元，惟未獲承接，近期更遭接管。若按最新市值計，已較當年收購成本價大幅貶值。
分析指，核心區物業在過往數年價格大幅調整，而市場憧憬減息在即，經濟可望轉好，核心區物業反彈力料較高，故現率先入市。
(經濟日報)
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位於鰂魚涌的泓富產業千禧廣場，最大優點是地點方便，而物業提供中細單位，非常靈活。
泓富產業千禧廣場位處鰂魚涌英皇道663號，地點屬核心商業地段英皇道。交通方面，由鰂魚涌港鐵站出口步行至該廈僅兩分鐘，而大廈門口為巴士、電車站，交通非常方便。而大廈鄰近東隧入口，來往九龍相當便利。另外，大廈地庫為停車場，方便駕車人士。
其他配套上，附近設有少量餐廳及酒樓，若前往太古坊一帶，餐廳選擇更多。
近年英皇道亦有不少新甲廈出現，泓富產業千禧廣場於1999年落成，而物業樓齡約25年，設備上即使或不及同地段部分新甲廈，業主亦有為物業進行翻新，包括地下大堂非常光猛，而個別分層大堂亦換上時尚設計，質素上得以保持。
每層8千呎 可間多個單位
物業樓高32層，總樓面約217,955平方呎，共設多部升降機通往各層。大廈入口連接英皇道及渣華道，比鄰北角海逸酒店及北角政府合署，四通八達。
大廈每層面積8,000平方呎，可分間成數10單位，面積由566平方呎起，由於單位間隔選擇多，適合不同類型，特別合中小型公司使用。
景觀上，中高層1至8號單位可擁攬維港全景，相當舒適，另一面望向山景，同樣開揚。
據了解，目前大廈出租率逾88%，租戶類型多，包括有資訊科技、廣告公司等。
物業由泓富產業信託 (00808) 持有，現旗下擁數項寫字樓物業，出租率頗為理想。
數單位招租 每呎叫租22元起
泓富產業千禧廣場地點佳，現物業數單位進行招租，意向呎租約22元起。
面積1363呎 備寫字樓裝修
業主現推出數單位放租，包括906至7室，面積約1,363平方呎，提供寫字樓裝修及傢俬，意向呎租約22元，另1011室，面積約961平方呎，亦連同傢俬，同樣呎租約22元。
至於較高層放租單位為2901至3室，面積約2,163平方呎，每呎叫租約22元。
同區租務上，同地段的英皇道1063號錄全層租務，涉及物業中高層，面積約10,238平方呎，上月以每呎約35元租出。另英皇道商廈Foyer中層05室，面積約2,471平方呎，成交呎租約30餘元。
(經濟日報)
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