中移动56亿夺火炭工业地地价创新高每呎达5967元
时隔2年政府再推出工业地招标，市场反应甚为理想，在上周五截标的火炭工业地于昨日开标，由中移动以56亿，力压其餘8家财团夺得，每方呎楼面地价达5967元，高于市场估值上限近一倍，同时为历来最贵工业地。
地政总署昨公布，位于火炭松头下路与桂地街交界的工业地，批予出价最高的中移动旗下数据空间有公司，作价56亿，以可建楼面逾93.8万方呎计，楼面呎价5967元。该地市场最高估值约每方呎3000元，成交呎价高于估值上限近一倍，也成为本港最贵的工业地。
由于市场上较缺乏工业地供应，地皮于上周五截标时，合共录得9份标书，入标财团包括长实、新地、华懋、华置、兴联，另外，信和、亿京、资本策略及泛海则以合组财团形式作竞投。
成交价远高市场估值
该地皮位于松头下路与桂地街交界，于火炭工业区的最北端，偏离港铁火炭站。地皮呈梯型，佔地9.88万方呎，可建楼面逾93.85万方呎，容许作工业、仓库、研究及发展中心、媒体设计及制作等用途。
有测量师称，是次地皮中标价，相比市场预期为高，反映中标财团对工业地的渴求，而政府近年甚少推出工业地，期望往后可增加该类地皮，藉以满足市场需求，否则只会推高工业地价。
料回报三厘至四厘
该测量师亦指，估计中标财团会兴建作自用为主，连同地价在内，预期总发展成本每方呎可达1.1万至1.2万，相信有机会兴建高端物流或数据中心，若把项目推出招租，长期租金回报约3厘至4厘。
发展成本料逾100亿
另一测量师表示，火炭工业地为近20年来，政府推出的最大规模工业地，现由中移动投得，估计会发展成高端数据中心。
随着互联网近年的高速发展，再加上物联网、云端计算、网络通讯等服务的迅速发展，数据中心的需求快速增长，由于数据中心对楼宇的结构、楼底高度、载重都有相当严格的要求，很多地点及传统工业楼宇都并不适合作数据中心用途，所以现时市场对高规格的数据中心需求很大，地点好的新颖高阶数据中心，市面上的租金水平约每方呎25至30元。现时楼面地价接近每方呎6000元，另加建筑成本估计每方呎约3500元，若再加上电力及其他数据中心设备等，整项发展开发成本投资将超过100亿。
(星岛日报)
邓成波尖沙咀旧楼拍卖底价19亿
由「铺王」邓成波家族持有的尖沙咀加连威老道单号数旧楼物业，将于本月底进行拍卖，估值近19.3亿元。
代理表示，加连威老道61、63、65、67、69、71及73号物业将公开拍卖，地盘面积约10,840平方呎，底价为19.262亿元。物业包括7幢5层高商住物业，当中61号与59号共用两条公用楼梯，但后者并不包括在是次公开拍卖。65号及67号，69号及71号分别各自共同两条公用楼梯。63号为一幢5层高商住综合楼宇。至于73号则与75号共用两条公用楼梯，后者并不包括在是次公开拍卖。
现址现划为商业用途，物业将以交吉、部分连租约形式出售，物业将于本月30日(周四)进行拍卖。
(经济日报)
寿山村道不设「售后租回」採交吉形式出售美政府标售港豪宅条款细节曝光
中美争拗不断之际，由美国政府持有、位于南区寿山村道37号的美国驻港总领事馆宿舍，目前正招标发售，而标书细节亦曝光，据知情人士称，项目将不设「售后租回」条款，并採以交吉形式出售。其中有获邀入标的财团直指，始终售后租回较「难计数」，而且亦难以估计，租期完结后的楼市情况，令发展的风险增加，目前改以交吉出售，条款相对较简单直接，料估值将提升约半成。
南区寿山村道37号的美国驻港总领事馆宿舍，目前正进行招标放售，并于本月底截标，据知情人士向本报指出，项目标书已正式发放，虽然早前提供的放盘建议书中，曾列明需要售后租回，但正式标书中，已没有该项条款，并採为交吉形式出售，并于今年底交吉予新买家。
负责是次项目标售的代理称，项目正式标书经已发出，虽然过往曾提出项目将设售后租回条款，但目前标书中已没有该条款。
获邀财团：售后租回「难计数」
有获邀入标的财团直指，物业售后租回甚难「计数」，尤其是豪宅物业，始终普遍租回的年期可达3年，亦难以用现水平，估计3年后的楼价走势，加上近期租金回报较低，若购入后即可自用，无论重新出租或重建，均更为便利，故此相信取消该条款后，有助增加项目叫座力，亦可望增加各财团出价水平。
此外，市场人士指，项目不设售后租回条款，料出价亦有所提升，普遍可望增加约半成，预期估值介乎约42亿至52.5亿，每方呎估值约9万至11万，若申请补地价，把可建楼面增至约7.1万方呎，估值可达52.5亿，即每呎约11万。
增发展弹性最新估值逾42亿
至于出价上会以同区地皮售价作参考，其中毗邻的39号地皮，于两年前由华润置地购入，每呎楼面地价约8.6万。
另一方面，由于港岛地皮供应有限，故此，项目早前公布标书后，亦有多间本地及内地财团索取，并作出积极研究，部分亦已前往现场视察。
该项目地盘面积约94796方呎，可以地积比率0.5倍重建，可建47397方呎，同时亦可申请补地价，以地积比率0.75倍重建，可建楼面增至71097方呎。
呎价料近毗邻华润置地项目
现址于1983年落成，为六幢3层高的低密度住宅，提供26个单位，以及52个车位，另设室外游泳池，并由美国政府持有72年，由于地盘布局修长，对海门面极宽阔，届时可重建为海景豪宅独立屋项目，每户均可享深水湾景致。
业界指出，该地皮规模不大，料财团不会组团参与，相信熟悉豪宅客源的发展商，将对该地皮较为关注。土地註册处资料显示，上址第一手业主ERICGRIMBLE，于1941年以3.3万购入地皮，及后于1948年，美国政府以约31.52万购入，并持有至今，并于1983年完成重建。
(星岛日报)
中资：敏感时刻不竞投业界料出价审慎
中美争拗有升级迹象，在这敏感时刻，由美国政府持有南区寿山村道37号，正推出招标，有知情人士指出，虽然南区豪宅地罕有，但因近期政治形势较敏感，虽然有部分中资财团亦获邀入标，但相信将不会出价竞投，同时也有港资财团指，在疫情影响本港经济下，豪宅项目投资额高，出价转趋保守。
寿山村道37号的标书早前已发放，亦吸引多家财团索取资料，甚至作实地考察。但据知情人士指出，虽然项目属市场少有放售的南区豪宅项目，加上具一定发展规模，物业亦拥海景，但由于政治环境敏感，在《港区国安法》实施，以及中美争拗不断下，是否入标竞投，亦要作细心考虑。
经济前景不明朗
其中有获邀入标的港资财团表示，将会对该项目作出研究，始终属于市场少有的优质地皮，但以集团的立场本身，所考虑并非卖家的背景身分，而是该豪宅项目本身，是否与集团长远发展策略配合，再加上现时市况受新冠肺炎打击下，本港经济亦受影响，必须考量往后楼价走势，同时豪宅项目投资额大，更要小心计数，出价将会较为保守。
同时亦有中资财团直言，虽然亦获邀请入标，本身亦有研究项目本身价值，但碍于现时中美关係敏感时刻，并不会入标竞投，避免引来外界猜想。而市场普遍预期，中资财团出价入标的意欲成疑。
豪宅地投资风险增
此外，亦有市场人士认为，估计美方亦会对财团的实际资金来源，甚为看重，始终中美两国仍在角力阶段，就算有中资财团以理想价入标，但最终是否售予该中资财团，也要细心考量，甚至要研究会否偏离该国的国情。
(星岛日报)
元朗16幢洋房盘标售
位于元朗礼修村丈量约份第120约地段、第4041号住宅地盘（见图），共提供16幢3层洋房及1处私家会所，总楼面约30138方呎，总实用面积约27113方呎，业主透过第一太平戴维斯招标出售，截标日期8月27日。
别墅共有5种户型，建筑面积1829至2222方呎，现为尚待完工之别墅项目，暂未获发入伙纸，上盖工程已于2017年12月完成，而内墙、内部装修及安装工程则有待完成。该行香港董事总经理及投资部主管袁志光指，该地环境清静，且距离元朗市中心及港铁站仅约5分鐘车程，可谓静中带旺。
(星岛日报)
康宏广场呎租30元低25%重返五年前水平
受政、经多项不明朗因素困扰，市场观望气氛瀰漫，拖累甲厦租金持续下滑。消息指，尖沙嘴康宏广场高层优质海景户，于交吉近一年后，以每呎30元租出，低市价约25%，租金重返5年前水平。
甲厦租金持续下滑。市场消息指出，尖沙嘴康宏广场高层单位01室及16至17室，面积6807方呎，以每呎约30元租出，涉资约20.42万。据代理指出，上述为靠近车立口，并享开扬海景，属优质单位，惟已交吉近一年，最新租金亦较市价低约25%，并重返5年前水平。
交吉近一年
代理亦指出，该甲厦现时涉至少约20伙放租盘，整体空置率约5.8%，该甲厦近期承租个案呎租更跌穿30元水平。
事实上，该甲厦近期频录承租个案，据代理显示，中层03室，面积1230方呎，于上月以每呎35元租出，涉资料约43050元。而该甲厦中层17室，面积2290方呎，于2015年7月以59540元租出，呎租约26元，为最贴近是次租金水平个案。
另一方面，盛滙商铺基金创办人李根兴指，葵涌石荫路44至66号金石楼地下4号铺，面积1100方呎，以3380万成交，呎价约30727元，属市价水平，该铺现时由家品店以8.6万承租，料买家享约3.05厘回报。李根兴续指出，该铺阔约20呎，深约50呎，位处民生消费地段，虽人流量较少，惟不受社运及肺炎疫情影响。
据土地註册处资料显示，上述铺位原业主于2009年以1388万购入，故持货11年，帐面获利1992万，升值约1.43倍。
尖沙嘴铺录短租
市场消息指，尖沙嘴漆咸道南首都广场百乐酒店地下19号铺录短租，面积约1063方呎，以每月约7万租出，呎租约66元，租客为名牌玩具。
有代理综合土地註册处资料显示，6月份工商铺註册录311宗，按月增加18.3%，连升3个月，创近10个月新高。该行认为，虽然市况仍然反覆，不过市场资金充裕、港股回稳，再加上未来将有多个工商新盘推出，为工商铺后市带来支持，下半年或是投资者「寻宝」的好机会，工商铺交投有望反弹。
工厦买卖按月增逾60%
6月份工商铺整体註册量为311宗(主要反映5月份市况、剔除10亿元以上内部转让个案)，按月上升18.3%，连升3个月，创近10个月新高，金额约34.43亿，按月跌30.8%。工厦市场表现较好，6月份工厦市场录184宗登记，按月大增62.8%，创自2019年9月份以来新高，註册金额约18.07亿，按月急升132.8%。
(星岛日报)
核心区铺空置率13.5% 代理：过去四年新高
受多项不明朗因素拖累，令铺位租售价持续受压。代理指出，核心区铺位空置新报13.5%，创过去4年新高，铺价上半年跌25%，料全年跌幅扩至30%。
据该代理行统计资料显示，今年上半年本港房地产市场总投资额约132亿，按年跌约71%，创过去11年以来同期成交金额新低，于各模范畴当中，以铺位售价跌幅最急，于上半年录跌幅约25%，料全年跌幅扩阔至30%，另外，铺租上半年跌幅约15.2%，料全年跌幅约25%。
上半年售价跌25%
另外，甲厦售价较去年同期下跌约19.6%，料全年跌幅扩阔至25%，工厦物业于逆市下抗跌力较强，于上半年仅录约5.9%跌幅。
代理称，虽然面对全球经济衰退，以及近期本地社会冲突为市场带来种种挑战，惟本港金融市场和投资者信心整体保持稳定，随着本港商业活动逐步恢復，料下半年商业房地产市场活动有机会回暖。
甲厦售价按年跌约19.6%
代理指，甲厦市场我近期实地视察活动录回升，惟租户取态仍保守审慎，大多着重控制或降低成本，较少有扩充需求。另外，由于目前在核心区逾七成的空置空间为少于1万方呎，中小企租户有机会受惠于有更多租赁选择，而对大型企业租户则选择有限。
代理指出，展望今年下半年，本港经济将继续面对不少挑战，惟社会秩序逐渐回復稳定，预期商业环境逐步重回正轨。
(星岛日报)
Exodus of US firms from Hong Kong to avoid sanctions imposed in wake of security law would hit office market already hurt by unrest, coronavirus
The fallout could be as
much as a 30 per cent cut in rents, given that American companies are now the
single largest occupier of prime office space
If the scenario plays
out, it will further damage an office market that has been battered by a year
of social unrest, and the coronavirus pandemic
A potential exodus of American companies from Hong Kong to avoid sanctions from US legislation that seeks to punish those who undermine the city’s freedom is likely to put pressure on landlords to reduce rents of prime office space, analysts said.
The fallout could be as much as a 30 per cent cut in rents, given that American companies are now the single largest occupier of prime office space in the city, according to one estimate. If the scenario plays out, it will further damage an office market that has been battered by a year of social unrest, and the coronavirus pandemic.
The vacancy rate of prime office space in the main business hub of Central hit 5 per cent in May, a 12-year high, while rents fell 2.7 per cent, according to property consultancy JLL.
“It will certainly put pressure on rents for landlords,” said Maggie Hu, an assistant professor of real estate and finance at the Chinese University of Hong Kong. “A reduction in the range of 15 per cent to 30 per cent would be expected.”
Her forecast is based on a worst-case scenario of most American companies exiting the city.
As of June, US firms were the single largest occupiers of prime office space in Hong Kong, accounting for 12.5 million square feet, or 16 per cent, of the city’s total, according to CBRE. That is equivalent to more than four International Commerce Centres – the tallest building in Hong Kong.
Mainland Chinese companies occupy 12 per cent of the total prime office space in the city.
Central and Kowloon East may see the biggest impact as they account for 40 per cent of American firms based in the city. American companies are mostly engaged in banking and finance.
US legislators have approved a law that would punish foreign individuals and banks for “materially contributing” to any failure by the Chinese government to live up to its obligations under a Sino–British agreement signed in 1984 that guarantees a high degree of autonomy to the city at least until 2047. The legislation, which has yet to be signed by President Donald Trump, was introduced as a response to Beijing’s national security law that was tailor-made for Hong Kong.
Other factors that may encourage American companies to leave are “trade disputes and geopolitical tensions between the US and China, the devastating impact from Covid-19 on their business outlook and profits, and the impact of e-commerce on more conventional business models,” said Hu.
The repercussions could be two-fold, said Nai Jia Lee, deputy director of the Institute of Real Estate & Urban Studies at the National University of Singapore.
“I think if US firms leave the city, it will put pressure on rents,” he said. “It will also affect firms that rely on the US firms for services or businesses.”
Hu believes the overall likelihood of lots of US companies leaving Hong Kong is slim given the city’s strategic location and its status as a financial hub.
“A large portion of them will be expected to stay,” Hu said.
If US firms do leave, it will most likely be because of cost reduction rather than geopolitical considerations, property agent said.
“Unless there are fundamental and structural changes to the Hong Kong economy, most of the companies will continue to stay,” the agent said. “Some manufacturing companies may consider relocating to Southeast Asian countries but that is to lower their costs and potential risks.”
(South China Morning Post)
Industrial site fetches record $5.6b
Data Zone Company has won the tender for an industrial site in Sha Tin for HK$5.6 billion, or HK$5,967 per buildable sq ft, a record for industrial land tenders.
Data Zone's director Gu Jian is also a director of China Mobile International, a subsidiary of state-owned telecom China Mobile (0941), according to the Companies Registry.
Sun Hung Kai Properties (0016) and CK Asset (1113) were among the eight other bidders.
Surveyor previously valued the site at around HK$2.81 billion. The site covers a total of 98,791 sq ft and has a maximum gross floor area of 938,516 sq ft.
Meanwhile, MTR Corporation (0066) is seeking the green light from the Town Planning Board to raise the upper limit of the total number of residential units at Wong Chuk Hang Comprehensive Development Area by 300 to 5,200.
Separately, the one-month Hong Kong Interbank Offered Rate fell to 0.39179 percent yesterday, a three-year low.
A mortgage firm is offering a mortgage rate of Hibor plus 1.3 percent for Sea to Sky buyers, with an upper limit of prime rate minus 2.75 percent.
In the commercial property market, a commercial real estate services firm expects rents for street shops at core districts to fall 20 to 25 percent this year and office rents to fall by 15 to 20 percent.
And in the luxury residential leasing market, local demand has become a more important driver over the second quarter as new mainland and expat demand has fallen heavily due to the cross-border restrictions, another agency firm said.
The agency firm also expects more expats to leave in the second half if cross-border restrictions are loosened, given the state of the global economy and the prospect of rising corporate insolvency.
(The Standard)
