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地产新闻

地王建筑限制多 设计成取胜关键


中环新海滨地王设计是投标胜败的重要因素,由于地王受制于高度限制,加上要兴建大型观景平台,预期商场部分或要向地库发展,而上盖兴建数幢10多层高中小型商厦,日后易于连命名权全幢形式出售。

将于明日截标的中环新海滨3号地皮,虽然地盘面积达51.6万平方呎,总楼面达184万平方呎,但建筑上却有不少限制,影响到发展商的设计及剪裁,最终亦令地价受到影响。

首先是地皮位于中环海滨地段,规划上早已定位为中低层发展,招标文件内非地价评分部分列明,地皮的西面建筑高限大约50米 (主水平基準以上,下同),而东面则以观景平台为主,高限只有16米。

料日后连命名权全幢出售

由于规划大纲 (Planning Brief) 内表明,不倾向兴建长的连续立面 (long continuous façade),发展商亦难以将楼面集中在西面地盘兴建1幢「肥、矮」的巨型商厦,而是兴建多幢中小型商厦,估计每幢楼面介乎20万至40万平方呎。

近年不少内地财团来港购入全幢商厦作投资,并拥有命名权,包括早前平安人寿斥113亿元入股新地 (00016) 西九高铁站上盖商厦的30%业权,而中国人寿及深圳祥祺集团分别购入红磡One HarbourGate两幢商厦等,日后新海滨上盖的商厦亦会受市场欢迎。

同时,由于中环核心区甲厦的价值,高于零售商场的价值,虽然卖地条款无限制地皮办公室楼面上限,但受到上述高限影响,以现时甲级商厦楼底达3.8至4.5米高,意味最多亦只能够兴建11至13层高的写字楼,发展商或要拨出相当楼面作零售商场用途。

约半楼面作商场 或影响地价

有测量师认为,在高限影响之下发展商「无选择」,估计将大约一半楼面作商场用途,而由于中环区内商场地价估计只是1万多元,远低于商厦地价的4万至5万元,导致整个地皮的地价将会被大幅拖低。

同时,项目规定须提供26.9万平方呎的公共休憩空间,其中一半更要位于地面,加上30%的上盖面积 (Site Coverage) 须作绿化用途,亦即是整幅用地相当多的地面部分不能够兴建商场等建筑物,部分商场楼面或要下移至地库部分。

该测量师认为,上盖设计要取得高分,一定是倾向开放更多公共空间给市民享用,而商场在限制下使用地库的设计,由于建筑成本高,亦会影响到地价。

除了商场向地下发展外,地皮被龙和路及民耀街两条马路横跨,而地底则被机场铁路掉车隧道,以及中环湾仔绕道的隧道保护区所切开,导致地皮规划上要一分为三。

(经济日报)

 

廖伟麟拆售有线电视大楼 入场费759万起

荃湾由传统工业区摇身为新界核心商贸区,加上区内近年有多个住宅相继入伙,带动区内物业投资价值,而资深投资者廖伟麟看好工商前景,将早年购入的荃湾有线电视大楼高层全层单位,重新装修再拆售,部分交吉或连租约,买家更可选择长或短成交期,以迎不同需要,现推售9个单位,意向呎价约由5,500元起,门槛低至约759万元起。

长或短成交期 应不同所需

代理指,由资深投资者廖伟麟持有的荃湾海盛路9号有线电视大楼30楼全层,现正分拆出售,全层楼面共分为14个单位,其中3伙已于早前率先获预留,而现正推售的精选单位,面积由约1,380至3,418平方呎不等,意向呎价由约5,500元起,入场费约759万元起。业主更悉心提供长、短成交期,以应不同用家所需,成交期由最短3个月,至最长达12个月,让準买家于财务安排上更具弹性。至于项目开售旋即获承接,为30楼01室,面积约2,161平方呎,以约1,253.38万元成交,平均呎价约5,800元。

速获承接 呎价5800

该代理指,现时待售的餘货单位均以连租约形式出售,月租由约1.86万元至相连户月租约11万餘元不等,租期最短至2021年8月,最长至2024年年初,买家可因应自用或投资所需作出灵活选择;再者,业主放售诚意十足,自行斥资约250万元为30楼全层作全面翻新,包括楼层大堂、走廊、洗手间等,大为提升物业叫座力,而放售的单位中,部分更可享开扬海景,增添放售单位的吸引力。

该代理续指,有线电视大楼作为荃湾区地标式大厦,虽然物业属工业用途,但其装修、设计及配套等均可媲美写字楼,该厦的电梯大堂採用云石设计,新簇时尚,予人感觉光鲜明亮,而该厦早前更有消息指获外资基金以约26亿元洽购一篮子单位,涉及总楼面面积逾56万平方呎,足以证明投资者对该厦潜力极具信心,而是次拆售的30楼全层项目,既已全面翻新,同时又提供灵活的成交期、部分单位交吉及连租约可选,料销售反应将理想。

(经济日报)

 

将军澳地铺5380万售

疫情逐步回稳,为市场释出正面讯息,投资老手亦加速入市步伐。现代美容创办人曾裕相关人士以5380万购入将军澳维景湾畔地铺,该铺原业主为资深投资者王夏阳,持货8年帐面获利1980万,物业期间升值逾五成。

据土地註册处资料显示,将军澳维景湾畔第3期地铺,于本月初以5380万售出,买家为盛扬有限公司,註册董事为冼嘉莹,为「身心美慈善基金」总理,该基金则由现代健康科技执行董事曾裕所创办,盛扬公司秘书鄺旨呈为曾裕儿子。该铺原业主盈翠有限公司,董事王夏阳为资深铺位投资者,于2013年3月以3400万购入,持货逾8年帐面获利1980万,物业期内升值约58%。

身心美慈善基金冼嘉莹承接

市场消息指出,九龙湾恩浩国际中心中层F室,面积2259方呎,以约3325.24万售出,呎价约14720元;此外,旺角银城广场中层,面积4357方呎,以5440.1万售出,呎价约12486元。

信德西翼每呎59元租出

消息指,上环信德中心西翼高层06室,面积约1892方呎,以11.16万租出,呎租约59元;金鐘力宝中心二座高层05室,面积约1000方呎,以每呎55元租出,月租约5.5万。海富中心二座低层01室、11至15室,总面积约4388方呎,以每呎45元租出,月租约19.7万。

廖伟麟沽有线五单位

代理指,廖伟麟旗下荃湾海盛路9号有线电视大楼30楼全层,日前分拆成14个单位出售,其中5伙录承接,共套现约8904万;包括12室,面积约2681方呎,连约成交价1769.46万元,呎价达6600元。项目尚餘9个单位待售,面积由1380至3418方呎,意向呎价约5500元起,入场费759万。

(星岛日报)

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铜锣湾商业地王中标价高次标48%

铜锣湾加路连山道商业地王于上月开标,由希慎伙拍华懋以逾197亿,力压其餘5家财团得手,楼面呎价约18374元,地政总署昨公布其餘落选标价,出价介乎21.53亿至133.31亿,楼面呎价2000至12385元,中标价较次标高约48%,而最低出价则较中标价低出达89%。

希慎伙华懋逾197亿投得

加路连山道商业地王于上月由希慎伙拍华懋以逾197亿投得,高市场估值上限价逾10%。地政总署昨以不具名方式,公开该地皮各标价,出价介乎21.53亿至133.31亿,以可建楼面约107.6万方呎计,楼面呎价由2000至12385元。

其中,次标为133.31亿,楼面呎价12385元,首标较次标价高约48%,由此可见,希慎等对该地皮可谓志在必得,同时亦有财团以「执鸡价」竞投,最低标价为21.53亿,楼面呎价2000元,较中标价低约89%。

次标133.31亿 呎价1.23

该地皮于上月截标,接获6份标书,除了成功夺地的希慎及华懋,其餘财团包括长实、新地、会德丰地产、领展,而信和伙拍利福、嘉里及中渝置地合组财团。

最低标价仅21.53亿 每呎二千

发展商早前曾指,地皮总投资额约250亿,甲厦楼面大约93万呎,在地面兴建的甲厦,楼高不超过30层,另四层地库包括有停车场,未来将接驳有盖天桥,由希慎广场贯通不同商厦,并伸延至新项目所在地,步程只不过7分鐘。新投得地皮为繁华热闹的「利园版图」,增添一个「铜锣湾后花园」。

(星岛日报)

 

邓成波家族沽油麻地商住楼

「铺王」邓成波家族连环沽货,消息指,由该家族持有的油麻地上海街全幢商住物业,作价逾1.8亿易手,持货5年帐面蚀让逾千万,幅度约6%,该家族于过去一个月内连环沽出约19项物业,套现近18亿。

市场消息透露,「铺王」邓成波家族持有的油麻地上海街339至345号全幢,以约1.838亿易手,总楼面约13592方呎,呎价约13523元,本报就上述消息向陞域集团作出查询,该集团发言人表示不作评论。

作价逾1.8亿 五年贬值6%

资料显示,上址为1幢9层高商住大厦,地盘面积约2443方呎,早前曾透过代理行以意向价约2.38亿放售,该厦地下设有4个商铺,总面积约2040方呎,1至8楼为住宅,合共提供32伙,总楼面约13592方呎,现由经营服务式公寓公司承租,月租共约59.1万,料回报约3.8厘。

月内沽19物业套现近18亿

据土地註册处资料显示,原业主于2016年以1.95亿购入,以个人名义叶李秀麟个人名义持有,为邓成波家族相关人士,持货5年帐面蚀让约1120万,物业期间贬值约6%。

陞域︰不作评论

近期邓成波家族连沽19项物业,共套现逾17.8亿,直至目前为止,最大宗的为屯门蓝地地皮,作价2.28亿;旗下的九龙城衙前塱道3至13号一篮子旧楼,获準买家出价约5亿洽购,以内房远洋集团呼声最高,若落实成交,将成为最大宗的个案。

市场消息指出,沙田京瑞广场连录两铺位成交,涉资约3.1亿,该项目2期地铺,以1.82亿售出,以面积6743方呎计,呎价约26991元,据悉,该铺位由食肆以37万承租,新买家料回报约2.4厘;该项目2期地下单号铺,面积3223方呎,以1.28亿易手,平均呎价约39715元,月租约22.6万,新买家料回报约2.12厘。

(星岛日报)

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Causeway Bay plot winning bid miles ahead of rest

The second-highest bidder for the prime commercial site on Caroline Hill Road in Causeway Bay only offered HK$13.33 billion, which was nearly 33 percent lower than the winning bid from Hysan Development (0014) and Chinachem.

Last month, Hysan and Chinachem won the tender with a bid of HK$19.78 billion or HK$18,374 per buildable square foot, beating market estimates.

Six consortia, including CK Asset (1113), Sun Hung Kai Properties (0016) and Link REIT (0823), joined the tender.

The third-highest bidder offered HK$12.01 billion while the remaining bids were lower than HK$10 billion with the lowest being HK$2.15 billion.

Meanwhile, surveyors estimates the bid price for the prime Central Harbourfront commercial site, whose tender closes tomorrow, will be as much as HK$48.44 billion.

In the secondary residential market, property agent recorded 325 secondary transactions in Kowloon City District in the first five months, a fivefold increase from 52 in the same period last year, prior to the full opening of the Tuen Ma Line on June 27. More than 200 of them were acquisitions of ownership of old buildings.

In the primary market, The Pavilia Farm III in Tai Wai will open sales of 173 units this Sunday and tender 46 four-bedroom units.

(The Standard)