憧憬通关商厦租务增 基金迁入长江集团中心

憧憬通关，近日各区写字楼获承租，特别是全新甲厦频录预租。太古地产 (01972)  旗下湾仔皇后大道东项目，命名为「太古广场六座」，据悉已获拍卖行苏富比预租4层。另外，美国对冲基金公司，近日落实迁往中环长江集团中心逾万呎楼面作扩充，呎租约120元。

业界指，近日商厦租务稍增，若通关进一步落实，租务有望进一步增加。

今明两年为本港写字楼供应高峰期，多个甲厦项目落成，而近期预租情况有改善。太古地产宣布位于湾仔皇后大道东46至56号的甲级办公楼，命名为「太古广场六座」，将于明年落成，目前已经预租23%，涉及4.5万平方呎楼面。

项目明年落成 预租23%

资料显示，前身为宝华大厦及晏顿街、兰杜街的旧楼，太古在收购后便展开重建成太古广场六座，楼高24层，提供约21.8万平方呎办公楼面。至于比邻太古广场六座的轩尼诗道28号办公楼，亦会易名为「太古广场五座」。

据了解，太古广场六座4层楼面，获苏富比拍卖行预租4层，物业每层面积约7,400平方呎，涉及近3万平方呎，据悉成交呎租约60元。苏富比目前租用金鐘太古广场商厦两层楼面，如今预租太古旗下全新项目。值得一提，佳士得拍卖行较早前亦预租明年落成的中环 The Henderson 约5万平方呎楼面，作亚太区总部。

基金租长江集团中心 呎租120元

中区甲厦租务亦有改善，市场消息指，中环长江集团中心51楼单位，约1.1万平方呎，以每平方呎约120元租出。据悉，该单位属物业极高层，高峰期呎租高见170至180元，现时已较高峰期回调3成以上。据了解，新租客为美国对冲基金公司Brevan Howard，该租客原租用中环华懋中心II期单位，是次搬迁有所扩充，兼升级至超甲厦。

近两年甲厦租务市场，因中港入境限制而大受影响，据莱坊资料显示，疫情期间港岛甲厦租金已录近3成跌幅，而今年港岛甲厦租金整体亦跌近1成，中环跌幅约5.2%。

内地宣布优化疫情防控措施，市场憧憬中港通关可望加快落实。有代理认为，近期整体甲厦租务查询，已明显较年初为快，由于圣诞及新年假期将至，仍属传统租务淡季。他相信，明年初甲厦租务将加快，若中港落实通关，肯定会带动商业气氛，租务可增加。

不过，该代理认为环球经济始终不明朗，即使内地重新开放，机构仍会稍为审慎；而租金方面，他料明年会平稳发展，升跌幅约5%以内。

(经济日报)

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租金回落机构升级 新项目有优势

甲厦租务市场尚未完全復甦，在租金大幅调低下，吸引机构作出升级决定，故新式大厦，特别是全新落成项目，叫租上有所调整，能够在租务市场上取得优势。

甲厦空置率11% 租金难弹

由于不少新商厦落成，推高整体甲级写字楼空置率上升，有代理行资料显示，本港甲厦空置率，由9月底的10.5%升至10月底的11%。10月份整体商厦的平均呎租为55.9元，按月下跌0.6%。

疫情冲击甲厦租务，而随着本港早前推出「0+3」入境措施，再加上憧憬日后中港通关，租务活动可望改善。不过，本港甲厦面对高空置率，市场上累积逾千万平方呎楼面待租，而今明两年为甲厦供应高峰期，要消化楼面并不容易，故相信商业气氛明年有望改善，空置率亦有望紓缓，但租金要反弹较难。

甲厦租务上，现时可算是租客主导市场，因市场空置楼面多，业主为增加竞争力，愿意降低叫租，租客选择甚多。在租金上，因普遍优质甲厦租金，已较高峰期下跌近3成，若机构的租金成本不变，可以选择提升级数，搬至优质甲厦，例如从中区商厦搬至同区超甲厦，故最优质甲厦优势较大。

此外，全新落成的甲厦项目同样具优势，因项目设备属最高规格，而业主因应市况已作明显降价，故近月不少大型租务个案，来自机构搬迁至新甲厦。

事实上，现时大型企业看重ESG (环境、社会和管治) 元素，而新甲厦多在建筑上、环保理念上符合要求，对租客更有吸引力，故相信新甲厦租务个案持续向好。

(经济日报)

外资代理行：新兴商业区冒起 租户受惠

有外资代理行报告指，多个新兴商业区陆续冒起，让香港写字楼格局更具弹性，租户将继续受惠。

该行发布最新研究报告，从租户角度探讨香港商业区的发展状况。报告聚焦于中环、港岛东、九龙东及新兴西九龙区的主要甲级写字楼地段，比较当中的甲级写字楼净楼面面积、楼龄及租金。

报告指，香港传统商业区的可建土地不足，新增供应有限，物业亦出现老化，因此有碍写字楼的发展。租户缺乏选择，业主及发展商亦欠缺打造更优质资产的机会。

中环仍是金融业首选

该行代理指，香港共有四个主要商业区，提供总计4,280万平方呎的甲级写字楼空间。地段位处策略性地理位置，有效推动经济增长，并提供一系列定位明确的写字楼空间，让租户在港立足时可享更大的灵活性。该代理指，企业为办公室选址时，会符合自身业务发展需求，例如成本优化、整合及升级搬迁。但除此以外，部分地区会吸引某类行业进驻，建构以行业主导的枢纽。

地区上，报告指中环仍然是香港银行、金融及专业服务业的首选之地，在可用甲级写字楼净面积1,420万平方呎中佔65%。

该行另一代理指，中环仍是香港的核心商业区，但租户随业务需求的变化而作出调整，以确保自己採用合适的写字楼方案。同时，租户在制定办公室策略的过程中，员工办公的灵活性比以往要求更高，所以部分中环租客会考虑把主要业务留守中环，部分迁往其他核心商贸区。

(经济日报)

湾仔得利商厦全层3700万售

资深投资者罗守辉旗下TOYOMALL，接连沽售湾仔区乙厦，最新为得利商业大厦全层单位，以3700万易手，持货16年升值逾2.5倍。

TOYOMALL沽货 16年升2.5倍

消息人士透露，上址为湾仔道113至117得利商业大厦1楼全层，面积3875方呎，平均呎价9548元，物业以交吉交易，将于明年4月成交，TOYOMALL于2006年以1050万购入上址，持货16年，帐面获利2650万，物业升值2.5倍。新买家以买物业形式购入上址，需支付相等于楼价4.25%的釐印费。

TOYOMALL早前亦沽售同区谭臣道8号威利商业大厦2楼全层，面积3181方呎，作价2800万，平均呎价8802元，租客包括2家教育机构及1家美容中心，月租逾12万，料回报逾5厘。物业于2016年11月以2500万购入，持货6年，帐面获利300万，升值约12%。

星光行意向呎价1.25万

有代理表示，尖沙嘴星光行12楼，包括07至16A室放售，率先推出07至08室、09室、16室及16A室，面积由878方至1756方呎，意向呎价由12500元起，整个项目涉及总楼面约9624方呎，意向价共约1.45亿。

(星岛日报)

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宏安鸭脷洲获批强拍令

鸭脷洲在铁路及「跃动港岛南」计画推动下，近期区内旧楼掀起收购潮，最新由宏安併购的鸭脷洲南德大楼，昨获土地审裁处批出强拍令，底价为1.06亿，对比今年2月提出申请强拍时市场估值9458万，高出约12.07%。

据土地审裁处文件显示，是次获批强拍令的项目位于鸭脷洲新市街37至39号，该项目今年2月申请强拍时，短短约10个月已获批强拍令，底价为1.06亿。文件显示，宏安持有项目约94.74%业权，目前仅餘下1个住宅单位并未成功收购，属于失小业主，审讯其间亦未曾出现。

底价1.06亿

根据判词指出，该建筑物落成约51年，已达其设计寿命，加上维修欠佳，部分设施未能符合现代安全标準和法定要求，而且维修成本与重建成本不成比例，故重建发展是合适做法。再者申请人已採取一切合理步骤取得全部业权，故批出强拍令。

可建总楼面14346呎

该项目地盘面积约1594方呎，现时规划为「住宅 (甲类) 2」用途，若以重建地积比9倍发展，可建总楼面约14346方呎。现址为1幢楼高6层商住旧楼，地下为两个商铺，楼上为15伙住宅，每层3伙，1楼单位连平台，5楼单位则连天台，该厦早于1971年落成入伙，楼龄约51年。该项目邻近由恒基发展的新盘逸南，距离港铁利东站约5分鐘步程，前往金鐘站仅2站之隔，具重建价值。

资料显示，宏安亦有收购邻近的鸭脷洲大街17至23号及平澜街5B至9号，如果最终一併重建，地盘面积共约7000方呎，若以地积比9倍计，可重建楼面约6.3万方呎。

(星岛日报)

市建土瓜湾项目中标价高次标6%

信和、招商局置地10月底以23.88亿力压6财团、夺得市建局土瓜湾第四个以「小区模式」发展的荣光街/崇安街发展项目，该局最新公布其餘6份落选标价，出价介乎15.6亿至22.386亿，呎价约5599至8035元。而中标价较次标高出约6.8%，可见首两标出价相当接近。

该项目在10月初接获共7份标书，市建局于同月底批出项目发展权，最终由信和、招商局置地以23.88亿力压6财团得手，每方呎楼面地价约8571元。

市建局以不具名方式，公布其餘8份落选标价，只有首两标出价逾22亿，其中次标出价约22.386亿，与中标价相差约1.494亿，楼面呎价则约8035元，首标较次标仅高约6.7%。

料可提供约560伙

紧随其后为22.3亿，与中标价相差约7.1%；同时有4标出价不足20亿，当中最低入标价仅15.6亿，与中标价相差约8.28亿，差幅达约53.08%，楼面呎价仅约5599元。

(星岛日报)

Home prices 'near the bottom'

Hong Kong's home prices to reach the bottom in the second quarter of next year and rebound by 5 percent in 2023, boosted by the border reopening with the mainland, Morgan Stanley expects forecasts.

The investment house predicts transaction volumes will rebound 28 percent in the primary market and 15 percent in the secondary market.

Meanwhile, Swire Properties's (1972) new Grade-A office tower at 45-46 Queen's Road East has been named Six Pacific Place, with 23 percent of the total floor area, or over 45,000 sq ft, being pre-leased.

Director for office development Don Taylor said Swire will expand its core portfolio at Pacific Place over the next decade in line with its HK$100 billion investment plan.

Expected to complete in 2023, the new tower will have 24 storeys with a total area of around 218,000 sq ft for office space.

(The Standard)

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