市建局历来规模最大的单一重建项目、观塘市中心第4和第5发展区「巨无霸」商业项目，昨日突击推出招标，邀请19家发展商及财团入标竞投，并于明年1月11日截标。项目最新估值对比今年9月截意向时下跌15%，综合最新市场估值约108.29亿至194.93亿，每方呎估值约5000至9000元。

市建局表示，招标遴选小组将评审收到的标书，并于稍后就批出本项目的发展向市建局董事会提交建议，由董事会作最终决定。

该项目今年9月初截意向时，综合市场估值约184.1亿至259.9亿，每呎楼面地价由8500至12000元。不过，随着市况调整，项目综合市场最新估值约108.29亿至194.93亿，每方呎估值约5000至9000元。

有测量师表示，近期东九龙写字楼待租率超过两成，日前有商业项目截标反应未如理想，而且在疫情及加息等不利因素的环境下，料发展商对收租物业出价保守，故下调估值15%，由于项目发展规模庞大，涉及投资额大，不排除有流标风险。

料财团出价非常审慎

另一测量师说，踏入加息周期，发展商成本高，而且同区未来仍有不少写字楼楼面供应，再上该项目发展规模大，以现时市况而言，市场难以消化，料财团出价会非常审慎及保守。

另一测量师指出，今次项目规模非常庞大，对很多发展商来说，规模是最主要的考虑因素。

另外，这次项目包含对各用途面积的浮动性，所以对估值及投标亦存在不确定性，最近多幅用地无论是住宅或商业，成交价都不是太进取，预计这幅地皮发展商出价都会偏向保守。

可建总楼面约216.59万呎

观塘市中心项目是市建局历来规模最大的单一重建项目，以5个区域进行分阶段发展，该项目为最后一个发展区域，位于新盘凯滙对出，毗邻港铁观塘站，地盘面积为27.55万方呎，可建总楼面约216.59万方呎。

为应对疫情及最新的市场情况，市建局早前向城规会提交修订申请，调整酒店、写字楼及商业零售组合比例，增加项目发展弹性，有关修订已获城规会批准。

资料显示，酒店部分由指定兴建约34万方呎，修订为不设楼面面积下限至最多34.44万方呎，意味中标财团可选择不兴建酒店或最多提供400间酒店的客房。

写字楼部分由列明须兴建约70万方呎楼面，修订为70.89万方呎至137.37万方呎。最后商业用途楼面 (商店及服务行业、食肆、娱乐场所及教育机构)，零售部分由原来指定须兴建约100万方呎楼面，修订为69.97万方呎至102万方呎。

该项目合共接获24份意向书，据当时在现场所见及综合市场消息，本地多家大型及中型发展商均有递交意向书，包括长实、新地、恒基、信和、会德丰地产、鹰君、华懋、远东发展及中国海外等。

(星岛日报)

西贡康定路5幢工厦获洽 财团出价15亿 邓成波家族持有

邓成波家族旗下西贡康定路5幢工厦，获财团出价15亿洽购，进入尽职审查程序，该项目极具规模，佔地逾12万方呎，获批重建5幢6层高大厦，提供1127个安老院舍牀位，总楼面约25.1万方呎，以洽购价计算，楼面呎价近6000元。

该五幢工厦分别位于康定路1、2、6、7及9号，佔地规模庞大，亦是「铺王」邓成波过往着力收购的大型项目，并将之规划申请，打算重建安老院，该项目自从放售以来，一直接获大型财团问盘洽商。

市场消息透露，最新有一名準买家极具诚意，出价15亿洽购，项目并进入尽职审查程序，料有机会于短期内易手。

本报昨日向邓成波家族旗下的陞域集团查询，惟直至截稿时未获回覆。

楼面呎价近6000元

康定路早年获改划为住宅发展地带，用途为「住宅 (戊类) 1」，该5幢工厦曾申请作混合式发展物业 (安老院捨及住宅发展)，遭到反对后，申请人提交修订方案，将项目发展为纯安老院舍用途。

进入尽职审查程序

项目最终于去年11月获城规会，批准兴建5幢6层高大厦，共1127个安老院舍牀位，总地盘面积约12.55万方呎，涉总楼面约25.1万方呎，安老院舍总楼面佔约23.6万方呎，另为长者设立多元化服务中心。

佔地逾12万方呎

邓氏家族于2019年，曾就上述西贡5幢工厦，向城规会申请作混合式发展物业，提供99个私人住宅及1403个安老院舍牀位，总楼面共约34.95万方呎，惟于2020年遭城规会否决其申请，最终以纯安老院舍用途成功闯关。

市场人士指出，由于项目尚未重建，现时仍是工厦，仍然适合作物流及冷链冻仓等工业用途。

邓成波家族于今年9月，亦大手沽售观塘及旺角两幢酒店，套现32亿，包括观塘悦品海景酒店，提供598间房，以约24.7亿易手。

另旺角旭逸酒店提供199间房，以7.3亿成交。自从波叔于去年5月去世，其家族大手沽售物业，类型多元化，包括工厦、酒店、服务式住宅、铺位、旧楼、地皮及车场等，至今为止，该家族暂套现约200亿。

(星岛日报)

强拍降门槛 合併地盘须各达6成业权

成立办事处助调解 明年下半年提草案

发展局公布修订旧楼强拍门槛细节，包括将70年楼龄旧楼门槛降低至6成，容许发展商合併地盘申请强拍，惟每个地段须不少于6成业权等，政府将于明年下半年提交修例草案。

根据发展局文件指，本港过去10年重建约1,600幢旧楼，同时楼龄逾50年的旧楼则增加了4,800幢，并预计2030年进一步增加至1.39万幢，而政府决定从4方面出手加快统一业权，包括1.降低强拍门槛、2.放宽合併地段申请强拍的要求、3.精简强拍制度法律程序、4.支援小业主权益。

逾50年旧楼 门槛降至7成

在降低强拍门槛方面，包括50年以上旧楼、位于非工业地带的30年工厦，由现时8成业权门槛降低至7成，而楼龄在70年或以上的旧楼强拍门槛更加由现时8成降低至6成。当局解释，截至2020年，70年楼龄旧楼有1,000幢，佔私楼总数2.3%，当中7成属于4伙以下单位，亦比较容易出现业主下落不明，同时大部分这类旧楼亦有一定的剩餘地积比率，极具重建价值。

现时旧楼强拍受到条例限制，只有「由一条共用楼梯所连接」的情况才能够申请重建，不利于较大型重建项目。政府建议放宽可以申请合併地盘，计算相连地段的平均业权比率。

不过合併地盘的安排需要符合多个规定，包括每个独立地段须不少于60%业权，同时发展商要符合「加权平均份数」安排，亦即是按照涉及的地盘面积、适用的强拍门槛等，计算出的平均值。

当局4招保障小业主

至于精简强拍程序方面，政府建议属于楼龄逾50年的旧楼，以及小业主书面同意不反重新发展的个案，发展商毋须向土地审裁处提交报告，去确认该旧楼楼龄或者楼宇状态达到有重建需要。

至于保障小业主方面，当局提出设立专责办事处并以4招保障，包括1.提供初步专业諮询，鼓励小业主参与调解；2.合资格的小业主亦可获临时贷款，应付强拍诉讼；3.强拍后协助小业主另觅居所及迁离；4.容许自住的小业主继续居住在其物业内，例如6个月，期间小业主要交市值金。

有代理称，政府降低强拍门槛需要有利加快收购，但细节方面需要商榷，例如多个地段组合申请，要考虑强拍的收益分配公平等。

另一方面，香港规划师学会最新表示，学会大致上支持施政报告2022，并提出部分建议，包括成立一个公眾能够参与的土地委员会，为北部都会区的专责小组加入专业规划人员等，以促进和争取公眾支持加快土地供应及建立土地储备。

有测量师认为，今次修订建议全面，相信能够推动大型地盘重建，更善用土地，同时亦能够保障小业主权益，认为属于「三赢方案」。

(经济日报)

九龙湾其士商业中心 交吉叫价1057万

新一份施政报告针对香港未来发展，提出「招商引资引才」，以强化竞争力，一系列新措施将有利写字楼长远发展，预料届时世界各地企业及人才可持续引进本港，带动写字楼买卖及租赁需求上升，而有业主亦因应市场需求，放售位处九龙湾其士商业中心中层单位，意向价约1,057万元。

备写字楼装修 周边配套成熟

有代理表示，放售物业位于九龙湾宏开道8号其士商业中心10楼10室，面积约1,102平方呎，现以意向呎价约9,600元放售，涉及金额约1,057.9万元，可买卖公司形式交易。而物业将以交吉形式出售，该单位位处大厦中层，景观开扬，而其实用率高达7成，并备有写字楼装修，为物业增值。

另外，业主亦接受售后租回，按市值租金约每平方呎17元计算，新买家料可享租金回报逾2厘。

可售后租回 或买卖公司交易

该代理续称，其士商业中心地理位置优越，邻近德福广场，其交通及配套设施一应俱全。至于，物业本身质素上乘，而且综观市场放卖盘源当中，大多数意向呎价约1万元，对比之下，今番放售呎价仅约9,600元，甚具竞争力。

而据EPRC经济地产库资料显示，今年以来九龙湾录有逾20宗商厦成交，平均呎价介乎5,788至15,197元，呎价与去年同期相比持平，市场最新成交为 企业广场一期 3座中层07室，面积约2,615平方呎，成交价约1,647万元，平均呎价约6,298元，至于，其士商业中心今年以来暂未录有买卖成交，反而去年录有2宗，分别为中层18室，面积约1,698平方呎，成交价约1,428万元，平均呎价约8,410元，及高层4室，面积约1,448平方呎，以每平方呎约8,204元沽出，造价约1,188万元。

而受惠于「起动东九龙」发展，九龙湾发展潜力大增，加上九龙区商厦租金对比港岛区有较大折让空间，预料可吸引企业进驻。而今番独家放售的项目投资方向灵活，业主接受交吉或售后租回形式交易，令準买家投资方向更有弹性，相信项目会吸引投资者或用家洽购。

(经济日报)

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Kwun Tong URA race down to 19

The Urban Renewal Authority said yesterday it has invited 19 developers or consortia to tender for the Kwun Tong town center development areas four and five project after receiving 24 expressions of interest in September.

The project is the URA's largest single redevelopment project ever with five phases and the final phase, covering a site area of 25,595 square meters.

A maximum total gross floor area of 201,220 square meters is expected upon completion.

Market valuations for the site range from HK$15.16 billion to HK$25.99 billion, or HK$7,000 to HK$12,000 per square foot.

With uncertainties caused by the pandemic and the market, the URA introduced a pilot arrangement of "floating planning parameters" in this tender that was approved by the Town Planning Board in September, the URA said yesterday.

That will see the total GFA unchanged, but flexibility will be given to the chosen developer or consortium to set the actual areas within specified ranges for office, hotel and other commercial uses.

It should provide a minimum of 65,000 square meters of commercial GFA at lower levels of the development.

The project will be a signature development in Kowloon East with a complex providing government facilities and commercial developments and large-scale open spaces, the URA said, adding that it will enhance pedestrian connectivity with surrounding areas.

Tender submissions will close at noon on January 11.

That came as Baker Circle Euston in Hung Hom reportedly received over 270 checks for the 23 units it put on its first batch, making for a 10.7 times oversubscription.

Henderson Land Development (0012) will put the first batch for sale this Friday, with the cheapest one priced at HK$4.59 million.

Elsewhere, some old buildings in Sham Shui Po, including a Grade II historic building at Apliu Street, have changed hands for more than HK$475 million and are expected to be combined for redevelopment.