项目8年跌价近20亿贬4成今年最大额成交

全幢商厦成财团争夺对象。红磡祥祺中心早前淪為銀主盤並進行放售，獲國企及本地財團競投。消息指，項目終獲香港都會大學以26.5億元購入，購入作教學之用，呎價不足1萬元，項目8年間跌價近20億元，貶值4成。

由内地富豪陈红天持有的红磡祥祺中心商厦，早前沦为银主盘，并于市场多番放售，较早前更获国企中国移动洽购，出价近25亿元。市场人士透露，近期本港财团加入战团，出价约26.5亿元，贴近业主意向价，终夺得物业。

永明现租12万呎楼面至2028年

以成交价计，为本年单一最高成交金额物业。对上一宗大额全幢商厦买卖，为去年12月，内企李宁（02331）以22亿元，购入北角电气道218号全幢商厦，作本港总部。

按是次红磡物业总楼面面积约27.9万平方呎，连同155个车位，若以26.5亿元计，呎价近9,498元。物业多层现由永明金融香港租用作总部，据了解，该集团现租用12万平方呎楼面，租约至2028年，故相信都会大学首阶段使用该厦部分楼面，日后才收回全幢自用。而项目位处临海，可享维港景致。

都大10亿购芜湖街酒店作宿舍

市场人士透露，买家为香港都会大学，将购入作教学之用。事实上，都会大学于今年亦曾于红磡买物业，涉及芜湖街全幢酒店，楼高16层，面积约6.6万平方呎，10亿购入作学生宿舍之用，主要供非本地生入住，并改名为「MU88」，设255间客房，首年每间房只安排1人入住，学校收取全年宿费连按金及水电费，每月宿费8,000元，都大于半年内共斥36.5亿元购入两项物业。

都会大学校舍设于何文田，近年亦有因应学生及课程增加，租用商厦楼面作上课之用。是次大手购入，更有充足空间。都会大学今年9月表示，大学今年取录约3,100名首年学士学位本科生及约2,800名授课式研究生，人数分别较去年增加23%及13%。。

中移动早前曾出价25亿洽购

红磡红鸾道18号祥祺中心全幢商厦，于去年被接管，银主曾委托代理进行放售，未获承接后，7月份再交由另一代理为物业招标，8月份已截标，当时消息指已获中资国企中国电信洽购，惟仍未成事。较早前，项目更获中国移动以约25亿元洽购，作集团总部之用，惟最终不敌本地财团。

翻查资料，内地富豪陈红天于10年前大举入市，2016年6月，斥45亿元向会德丰购入红磡One HarbourGate东座，呎价1.6万元，成为当时九龙区呎价最贵的商厦，并改名为祥祺中心作集团总部。其后他向银行申请贷款，消息称2019年恒生银行（00011）借出逾46亿元按揭，及后内房接连出现资金问题，而陈红天持有物业连环遭接管，该厦于去年3月遭接管。项目最终以约26.5亿元易手，项目8年间跌价18.5亿元，贬值逾4成。

(经济日报)

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西九高铁站上盖商厦料明年底落成

自高铁站启用及西九文化区落成后，西九龙的的人流及商业活动增加，吸引发展商插旗巩固其商业势力，如计入未来料将推出的住宅用地，估计涉及总楼面高达逾570万平方呎。

总楼面320万呎写字楼占8成

高铁站启用后，西九龙成为本港重要的交通枢纽之一，商业活动大大增加，西九文化区艺术广场大楼及高铁站上盖项目，将会是该带新增的未来商业楼面供应，而两项目均由龙头发展商新地（00016）发展，其中高铁站上盖商业项目亦于2019年以高价约422亿元批予新地，其总楼面达约320万平方呎，提供约260万平方呎写字楼及约60万平方呎零售楼面，而项目的写字楼部分已经命名为International Gateway Centre（IGC），料于明年底落成。

不过，其后中国平安（02318）旗下的平安人寿于2020年斥资约112.7亿元入股项目的办公大厦约30%权益，属于郭氏家族公司后，项目的另一长线策略性投资者。据新地指，现时新地持有约120万平方呎写字楼，及整个零售楼面（涉约60.3万平方呎），即共约180.3万平方呎总楼面，剩余的写字楼部分则由两名长线策略性投资者持有。

事实上，过去多年来，新地频密地在西九龙一带发展，除前述高铁站上盖，集团亦于于2022年11月投得西九文化区艺术广场大楼的发展及营运权，为期约47年，将会以「建造、营运及移交」（BOT）模式，负责艺术广场大楼项目的设计、建造、融资、市场推广、租赁、管理等工作。项目将由3幢商业大楼组成，总楼面面积合共约70万平方呎，当中约67.2万平方呎作办公室用途，零售或餐饮或消闲用途占约2.7万平方呎。

第二区住宅项目料2年后始招标

值得留意的是，新地早年已在西九插旗，除了上述两项目，早年亦发展区内指标项目港铁九龙站上盖环球贸易广场（ICC），可谓是区内大地主。

除新增的商业楼面，西九文化区未来亦获准出售第二区住宅项目，以纾缓管理局财困，涉及总楼面约183万平方呎。项目邻近艺术戏曲中心及艺术广场大楼，部分享无遮挡维港海景，市场指出项目地价约150亿至165亿元，每呎楼面地价约8,200至9,000元。早前西九管理局董事局主席唐英年指，未能透露项目涉及的单位数目，但料最快2年后才推出招标。

(经济日报)

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施政报告效应 10月甲厦成交升

有主要代理行数据指，商厦交投有好转迹象，10月共录9宗指标甲厦成交，按月增2宗，而今年首10个月录85宗成交，较2022年及2023年的数字分别增加约37.1%及14.9%。

整体空置达1成价跌租金增

代理发表报告指，10月全港整体指标甲厦空置率约11.5%，以区域划分，东九龙空置率最高，达到18.6%，其次中环是11.9%，随后是上环，空置率10.6%。而位处西九龙的尖沙咀，则属于各区中空置率最低，约6.6%。租、售价方面，全港指标甲厦售价按月下跌约2.8%至13,251元，而租金则按月微升约0.6%至30.6元。

代理表示，政府在新一份施政报告中推出多项强化香港财富管理业务政策，及放宽改装酒店和商厦为学生宿舍的限制，有助巩固本港作为国际财富管理中心的地位，预料资产管理相关的行业将会成为商厦的主要租户。观乎商厦空置率高企，放宽改装商厦的限制有助纾缓目前商厦市场供过于求的局面。

投资市场方面，特朗普胜出美国大选，料将会再度调升中国内地出口到美国的商品关税，相信内地政府将继续推出扩张性货币及财政政策，从而使人民币贬值以应对关税冲击。

(经济日报)

用家趁低吸商厦教育界变奇兵

整体商业气氛仍然未回复，令甲厦空置率仍高企，租金及售价持续下行。甲厦近期大手买卖，多来自用家趁低价购入，支持商厦市场。

据地产代理资料统计，10月底整体市场空置率稍改善，但仍高见13.3%，为近年新高，中环空置率为11.8%。该行指，尽管空置率有所改善，10月整体市场租金仍按月下跌0.8%。中环租金进一步下跌0.8%。湾仔/铜锣湾及港岛东的租金亦分别下跌了0.5%和1.1%。

大学纷扩充租用商厦楼面

受环球经济忧虑、地缘政治等因素，外资金融机构在港扩充业务仍较少，再加上内地经济未复元，整体商厦新需求疲弱，导致租金持续下跌。对投资者来说，入市买商厦回报率不吸引，甚至租金未喘定下，投资商厦兴趣实在不高，影响商厦整体成交量。

由于商厦呎价已有4至5成调整，对用家来说，却不失为一个入市良机，长线购入楼面自用，可免却租金开支，故近一两年商厦大手成交，主要来自用家承接。

行业上，传统金融及相关专业服务业，扩充意欲仍较低，反而教育行业近来成为租务市场上的一路奇兵。

单计近两个月，市场先后出现多宗来自大学租用楼面，例如香港科技大学先后租用观塘两项甲厦，涉及逾4.6万平方呎楼面。

而香港大学专业进修学院亦租用九龙湾金利丰国际中心2.3万平方呎楼面。由于大学增加不同课程，加上外来学生亦增长，校舍、课室及后勤部门不够楼面使用，故进行扩充，成为租务淡市下大手用户。

(经济日报)

尖沙咀北京道巨铺月租39万丢空一星期租出平均每呎99元

连锁药妆店龙丰近期于尖沙咀北京道落实搬迁，曾承租6年的原有据点，丢空短短一星期后即获承租，月租约39万，较旧租减35%，平均呎租99元。

市场消息透露，上址为北京道65至68号环球商业大厦3层复式铺，龙丰于一星期前迁出，该铺最新落实承租，月租39万，以总建筑面积约3950方呎计算，平均呎租99元，新租客以茶餐厅呼声高。

较旧租金减幅35%

该铺位早于2018年底由龙丰进驻，当时月租100万，市场消息指龙丰迁出前月租约60万，最新租金减幅35%，该3层复式铺地下A号铺建筑面积约1800方呎，1楼约1500方呎，2楼约650方呎，总面积合共3950方呎，平均呎租99元。

值得一提的是，该铺曾由本地服装品牌堡狮龙（BOSSINI)租用长达20年，多年来租金按市况调节，2015年一度以每月155万续租，及后减至每月130万，随后于2018年约期满后，Bossini转以月租形式租用，月租80万，直至2018年11月由龙丰药房落实承租，月租约100万。

高峰期月租155万

龙丰最新迁至北京道71至77号诚信大厦地下73号铺，地铺约2900方呎，月租约35万，平均呎租121元，搬迁后，新租金较旧租金节省40%，不过，知情人士表示，龙丰并非刻意节省租金，只是当时跟业主尚未洽商租金，龙丰已被代理游说搬迁至附近吉铺，有见新址跟旧址租金相距大，于是决定搬迁。

地产代理表示，近期北京道频录大租赁，该街道租金较高峰期跌幅巨大，甚至高逾70%，对租客来说相当吸引。

该铺于2018年11月由龙丰进驻，月租100万，消息指龙丰迁出前月租约60万，最新租金减35%。

(星岛日报)