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住宅售價頻破頂 商廈兩年來跌一成 動亂及疫市下「異象」 資金大轉移


過去兩年,本港相繼受動亂及疫情阻窒,資金呈現大轉移,住宅及商廈樓價卻各走極端。雖然住宅樓價曾一度回落,但踏入今年,卻一口氣拾級而上,新樓售價指數更連升七個月,直逼歷史高位,多個屋苑更頻錄破頂價成交;與此同時,商廈空置率則節節上升,租售價急速下滑。

差估署最新數據顯示,七月最新私樓售價指數為396.3,不但連升七個月,而今年首七個月以來,更累升4.3%,並距離歷史高位僅相差0.15%,而相比兩年前,即一九年八月時則累升2.1%,意味樓價經歷二○二○年小低潮,迅即收復失地。

低息環境刺激剛需

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱,住宅及商廈的形勢各走極端,主因在於住宅具居住需求之餘,亦可作投資,但商廈因疫情令商業活動減少,部分行業更因經濟不景,接連裁員,再加上在家工作及網上會議已成趨勢,令企業對商廈需求下降,引致售價及租金均下滑。

住宅供求失衡趨嚴重

許氏亦認為,本港低息環境持續,加上私樓供應量亦不足,尤其是政府更改公私營房屋比例,由以往的六比四,轉換至七比三,令每年私樓供應量,未能滿足市場需求;除此之外,疫情緩和,本港經濟有所改善,剛性置業需求持續,均有助穩固及推動樓價。

此外,近期亦有不少投資者及老牌家族大手入市,例如早前黃竹坑站新盤揚海,就接獲百老匯家族斥約一點六億連掃七伙。許智文認為,始終房地產走勢較平穩,未有如股市般波動,而且在資金缺乏出路下,將單位出租可享穩定回報,亦能享受資產增值。

許氏亦認為,置業需求持續下,部分屋苑二手平價盤源被消耗後,業主亦趁勢加價,買家礙於可選擇的盤源有限,就算加價較高,亦因本身有實際居住需要而入市,促使屋苑頻錄破頂底價成交。

他再指,目前樓價屬易升難跌,對樓市的利好因素仍持續,包括低息環境、供應量不足,部分熱錢流入市場,以及本地置業需求持續等,除非有重大的負面消息,或本港疫情突轉趨嚴重,預期直至今年底,樓價將溫和上升,可望全年樓價累升8%,而一旦中港兩地全面通關,樓價升幅將更為顯著。

「林鄭Plan」釋放上車購買力

中大經濟學系副教授莊太量認為,低息環境下,尤其是「林鄭Plan」出台後,對買家首期要求下降,再加上本港每年均有逾一萬個新增家庭,但礙於去年疫情嚴重,部分新人延至今年才結婚,令剛性置業需求於今年爆發,而且部分屬主要買樓族群的金融、貿易界從業員,其薪酬仍有所增長,種種利好因素下,令樓價拾級而上。

新增家庭置業需求積累

雖然美國或有機會在明年加息,但根據過去經驗,本港銀行並非每次均會跟隨,預期低息環境仍會維持,至於近期新香港人仍入市,對市況確實有正面幫助,但相比本地置業需求,僅只佔一小部分。

莊氏再指,在上述多項有利因素支持下,預期直至年底,樓價呈平穩向上,估計一旦中港兩地通關,有助樓價進一步向上,由於不少內地客均鍾情於購買豪宅,對該類物業的幫助最大。

(星島日報)

 

寫字樓空置率高企 大租戶紛撤離

疫市下住宅需求殷切,價格硬淨,商廈卻首當其衝、經濟環境急速逆轉影響,核心區甲廈大租戶紛紛減成本,或縮小規模,或遷往非核心區,導致空置率不斷攀升,租售價急速下滑,重返六至七年前水平。儘管近期經濟稍好轉,業內人士表示,商廈供應量充裕,加上深圳前海擴規模的競爭,宏觀來看,寫字樓將來仍然面對挑戰。

根據外資代理行研究部資料,截至今年八月,甲廈市場處歷來最長的調整期,整體空置率高達百分之十點八,屬十六年來新高,連續七季負吸納,今年上半年負吸納量六十一萬方呎,意味着當用家遷走,未有新用家「補上」。

根據差估署資料顯示,甲廈租金指數於今年七月報二百三十一點六點,較二零一九年八月的二百七十二點三,兩年間下跌約一成,同時,售價新報四百三十二點,較二零一九年八月的四百九十三點二,期間下跌約一成二,反映市況疲弱。

市場人士指出,樓價近年高踞不下,商廈市場則陰霾密布,兩個市場「各走極端」,情況很罕見,商廈租金近年持續調整,幅度兩至三成,明顯有別於住宅市場。展望明年,甲廈有大量供應,涉及樓面約四百多萬方呎,屬近年最龐大供應,若環球經濟未能迅速復甦,空置率勢必進一步攀升。

嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所所長何濼生表示,未來深圳前海擴大七倍,新供應可視之為香港一部分,有助降低企業租用寫字樓成本,有利整體香港發展,惟對寫字樓業主來說,不是好事,意味市場存在激烈競爭。

下跌壓力未止

近期甲廈供應充足,有測量師指,單是核心區計,明年涉及樓面高逾百萬方呎,料租售價短期內持續調整。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出,近年不少大型企業撤出核心區,部分外資因政治關係離場,將總部轉移至亞太區其他城市,當中,新加坡金融機制健全,對外資機構具吸引力。

事實上,早於二零一七年,甲廈租售價急速攀升,市場上開始出現「遷徙潮」,租戶紛搬至非核心,於金鐘落戶達七年的安永會計師事務所,亦於二零一八年底遷鰂魚涌太古坊,承租八層共十六萬方呎樓面,屬該廈最大租戶,新租減近五成。

金鐘力寶中心呎租跌五成

近期甲廈需求進一步萎縮,業主爭相搶客,租金大插水,近期,金鐘力寶中心相繼租出,呎租由三十八至四十元,較高峰期下跌五成。

(星島日報)

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中環甲廈淪為市場「重災區」

過去兩年甲廈租售價顯著下挫,傳統商業核心區中環淪為市場「重災區」,今年七月甲廈平均成交呎價約三萬三千元,較兩年前大幅下滑近三成。

平均成交呎價3.3

據代理行資料顯示,今年七月中環甲廈平均成交呎價約三萬三千零三十九元,較二零一九年八月的四萬五千二百八十元相比,期間跌幅約兩成七,若以今年首七個月計,累挫約百分之六;至於租金亦同步回軟,該區甲廈平均呎租新報約六十五點七元,較兩年前的八十四點二元下跌約兩成二。

該行代理表示,中環向來受商家追捧,抱着「輸人不輸陣」概念,大機構樂於選址中環,部分中型機構亦在設立據點見客,凸顯身分地位,惟在疫下成本至上,有公司撤走,亦有棄租,惟該代理表示,在未能通關下百業蕭條,只要一通關,情況立即不同,商廈市況立即有正面影響。

有測量師指出,中環為傳統商業核心區,租金水平冠絕各區,於經濟情況欠佳下,當然首當其衝,企業紛撤出以減省營運成本,於空置率持續飆升下,部分業主不惜大幅割價放售及放租,造成該區甲廈租售價大幅回落,儘管近期經濟表現稍好轉,惟該區租售價跌勢未止,料全年租售價收窄至半成至一成。

皇后大道中九號頻錄低價承租

中環區內指標甲廈頻錄低價承租,皇后大道中九號高層,面積約四千一百二十方呎,海景優質戶,交吉一年,去年九月以每呎五十四元租出,較同廈於二○一九年五月呎租曾高見一百○八元,高位回落五成,市況今非昔比。

(星島日報)

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恒基大角嘴舊樓明強拍

市區地皮供應有限,財團紛積極收購舊樓,由恒基收購的大角嘴萬安街24至30號,於明日進行強拍,項目已收逾9成業權,底價為2.7億。

底價2.7 收逾九成業權

恒基收購的萬安街24至30號舊樓於早前批出強拍令,據土地審裁處顯示,該項目底價為2.7億,但相較2年前,申請強拍時的市場估值1.62億,目前高出約67%。而是次申請為KINSTAR DEVELOMENT LIMITED (嘉星發展有限公司),董事包括李家誠、郭炳濠、馮李煥琼、李鏡禹,均屬恒基相關人士。

目前恒基已持有24至26號舊樓逾97%業權,而28至30號舊樓,則持有逾91%業權。

資料顯示,該舊樓現址為4幢6層高的商住物業,地下為商鋪,樓上則為住宅單位,地盤面積約3206方呎,而該舊樓早於58年已落成,樓齡約63年,預期將連同毗鄰地盤合併發展,其中已持有萬安街16至22號的業權。

(星島日報)

 

「小區規劃」再推 鴻福街項目快招意向

恒地 (00012) 上周四 (9日) 以近82億元投得市建局土瓜灣庇利街項目,市建局行政總署韋志成在網誌透露,短時間內再推「小區規劃」形式的鴻福街項目招收意向,市場估值約53億元。

韋志成的網誌以《庇利街項目中標價具競爭力》為標題,主要論述恒地投得土瓜灣庇利街項目的地價水平,包括指出項目接獲36份意向書,屬於偏多水平,而最終接獲6份標書,則跟過往大型項目一般少於10份的情況相若,例如灣仔利東街項目和觀塘市中心第2及3區同樣只有6份標書。

至於地價方面,項目市場估值80多億至100億元,每呎樓面地價約1.1萬至1.4萬元,考到商業部分市建局將擁有3成權益,提及所佔的總收益連同中標價,總估值超過90億元,相關樓面呎價達1.2萬元,屬於市場估值範圍的中位數。

韋志成又透露,鴻福街/銀漢街項目已完成清場、安置和平整地盤的工作,相關招標程序的籌備工作亦到最後階段,預計將會在短時間內,緊隨庇利街項目招標之後,邀請合作發展意向書。

可供750 估值約53

鴻福街項目地盤面積約4.95萬平方呎,總樓面約44.2萬平方呎,預計可提供750個中小型單位,以及7.4萬平方呎的商業樓面。

有測量師稱,鴻福街項目跟庇利街項目位置相近,同屬「小區規模」項目,估計地價水平相若。由於項目規模相對較細,位置較近港鐵站出口,市場反應亦較佳,估值約53億元,每呎樓面地價約1.2萬元。

(經濟日報)

 

Race speeds up for homes

Momentum in residential home sales continued with more than 400 units from new projects sold, but the rental market saw a reversal.

A total of 185 units in La Marina in Wong Chuk Hang were sold off on Saturday, and an additional 133 new units ranging from 320 to 1,420 square feet have been put on the market.

Developers raised the price by 3.55 percent for the latest batch in La Marina, costing on average HK$36,590 per sq ft.

Wetland Seasons Bay in Tin Shui Wai saw all 212 units put on price lists on Saturday sold out, helping its developer Sun Hung Kai Properties (0016) cash in over HK$8 billion from offloading 1,115 units, or over 90 percent of the project, in four weeks.

Henderson Land (0012) received around 500 checks as of yesterday for The Holborn's first batch of 88 units, which was 4.7 times oversubscribed.

This has drawn buyers in from the secondary market and the rental market. The Standard's sister paper Sing Tao Daily reported that the home prices and rentals ran in an opposite direction in the past years.

The private domestic price index rose from 388.2 in September 2019 to 396.3 this July, while the rental index dropped from 200.1 to 179.4 in that period, according to the Rating and Valuation Department.

Building and real estate professor Eddie Hui Chi-man at Polytechnic University said that the rise in property prices is due to positive factors like the low interest rate environment, insufficient housing supply, hot money flowing into the market, and continued demand for local property purchases.

It is expected that property prices will continue to rise at a moderate rate until at least the end of the year, with the gains for the year projected at 8 percent.

Once the border with the mainland is fully reopened, the increase will be even more significant, Hui said.

(The Standard)