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機構轉租 東九龍商廈成焦點


近期整體甲廈租務略加快,集中在企業搬遷活動,而東九龍新式甲廈更成為市場焦點。

據代理每月租金走勢顯示,整體甲廈租金於5月跌勢明顯放緩,多區租金按月未有變化,而中環整體呎租約111.8元,按月無起跌,而港島區僅灣仔及港島東下跌,惟按月跌幅約0.1%及0.3%。整體來說,若與年初相比,租金下跌速度大幅放緩。

觀塘海濱匯 保險集團大手洽租

租務方面,5月整體租務集中在東九龍,以觀塘海濱道海濱匯為例,錄得大手洽租個案,如物業6樓全層,以及7樓部分樓面,面積合共達9萬平方呎,呎租約25元,較高峰呎租約33元,下跌逾2成。消息透露,洽租的企業為醫療保險集團保柏,該集團目前租用鰂魚涌太古坊柏克大廈,另集團亦於九龍灣宏天廣場租用樓面,是次大手洽租海濱匯樓面,可整合業務,但節省租金不算多,惟海濱匯屬全新海景甲廈,質素有所提升。

至於其他租務成交,包括9樓一單位,面積約2萬平方呎,獲英國超市Sainsbury's租用,屬同區搬遷兼縮減業務,另同層約3.6萬平方呎樓面,以每平方呎約26元租出,租客為新傳媒集團。據悉,該集團原使用觀塘鴻圖道82號新傳媒集團中心,物業由英皇持有。今年4月英皇以以5.08億元沽出物業,總樓面面積約8.95萬平方呎,呎價約5,676元,由外資黑石基金購入,並打算把物業轉作迷你倉業務,故新傳媒集團需尋找新辦公室。

除此之外,東九龍另一幢租務較旺為觀塘國際貿易中心,物業低層全層,面積約3.6萬平方呎,以每平方呎約30元租出。據悉,新租客為Farfetch網購平台,公司原租用黃竹坑物業,如今整合業務加上提升寫字樓級數,搬至觀塘區。

中資公司 頂手租國金1期樓面

核心區方面租務不多,個別外資早前棄租樓面,獲新租客承接,如中環國際金融中心一期中層1萬平方呎樓面,原由外資機構租用,早前提出棄租,並由中資中金公司頂租,呎租120元,租金跌約3成。

分析指,目前環球疫情未完全解決,尚未通關,甲廈新租務需求疲弱,令整體甲廈吸納情況未如理想。近期錄得租務成交,多屬機構搬遷。未來一兩個月本港與歐美通關似乎進展不多,相信新需求仍偏弱。

(經濟日報)

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中環中心連錄全層成交 涉資13億

甲廈買賣因市況轉好稍為加快,最近投資者馬亞木以約13億元,沽出兩層中環中心全層樓面。

市場消息指,中環中心錄得全層成交,涉及物業26樓全層,面積約2.5萬平方呎,以約6.93億元成交,呎價約2.77萬元。據悉,新買家為紀惠集團,購入作長綫收租。該集團近3年,先後3度入市,如今持有中環中心3層全層單位。

該廈今年曾錄全層樓面成交,涉及「磁帶大王」陳秉志以8.7億元,沽出物業38樓全層,呎價約3.4萬元。由於是次沽出26樓,屬物業中低層,不及中高層海景單位優質,造價較低。

馬亞木持13 現減持

原業主為馬亞木,他夥拍多名投資者,於2017年向長實 (01113) 購入中環中心,而馬亞木持有當中13層樓面,如今以每呎2.7萬元沽出全層,料僅獲微利離場。

據了解,馬亞木同時沽出20樓全層,面積約24,593平方呎,以約6.15億元沽出,呎價約2.5萬元,料為近2年新低。

(經濟日報)

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工商舖上月663買賣 價量齊升

多個利好消息持續刺激工商舖市況,帶動交投量穩步上揚。根據代理統計,6月共錄得約663宗工商舖買賣成交;而受惠月內九龍灣國際展貿中心全幢以約105億元售出,令整月總成交金額錄得約255.54億元,對比5月分別增加約9%及1.45倍。

代理表示,根據該代理行資料顯示,6月市場共錄得約663宗工商舖買賣成交,比5月回升約9%,較去年6月更大幅增加約1.18倍。至於金額方面,由於月內九龍灣國際展貿中心全幢以約105億元易手,帶動6月總成交金額躍升至約255.54億元,按月及按年分別多出1.45倍及3.55倍。若扣除該宗大額成交的話,全月總成交金額有約150.54億元,對比上月亦錄約44%增幅。

舖位買賣金額升1

該代理稱,按3個範疇分析的話,以商舖市場表現最好,6月舖位成交宗數約186宗,對比5月約161宗上升約16%,金額則錄得約67.24億元,按月升幅約94%。當中成交宗數更為2018年5月後單月新高記錄,反映投資者對入市舖位意慾持續上升。其次為商廈市場,6月共錄得約99宗寫字樓買賣個案,對比5月約73宗升36%;而總成交金額扣除九龍灣國際展貿中心約105億元全幢成交後,全月金額亦有約23.88億元,按月升幅約7成。至於工商物業走勢就相對平穩,價量均與5月水平相若。

該代理認為,工商舖市場低潮期結束,3個類別均現曙光。當中以舖位物業最為活躍,疫苗接種令防疫措施有所放寬、消費券又將提升本地消費力,期待已久的屯馬綫現已通車,令九龍城及土瓜灣一帶舖位備受注目,多個因素帶動舖位買賣成交量。至於寫字樓物業沉寂一段時間,最近大額成交都接連出現,最受矚目的當然要數九龍灣國際展貿中心全幢交易,另外中區指標甲廈中環中心買賣都逐漸活躍起來,證明市場承接力強,中長綫看好寫字樓物業前景。而工廈就一直有活化政策支持,又不乏中細額入市選擇,迎合各類型買家的需求,購買力向來穩定。工商舖3個類別都迎來好消息,預測下半年交投量表現會更為出色。

(經濟日報)

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深水埗舊樓今強拍

市區地皮供應量有限,吸引財團積極併購市區舊樓,其中,由恒基收購的深水埗耀東街舊樓,將於今日作強拍,底價為5.24億。

底價5.24

深水埗耀東街9至14號舊樓,將於今日作強拍,項目地盤面積7725方呎,現為3幢4層高商住物業,地下為鋪位,1至3樓為住宅,樓齡逾60年,而恒基持有約87.5%的業權,底價為5.24億,相較19年市場估值逾1.79億,高出約1.9倍。

是次強拍的舊樓,屬恒基巴域街、耀東街及南昌街收購項目的一部分,發展商多年前已經有收購計畫,料會整合發展,全個項目佔地面積逾4萬方呎,最高可建總樓面約40萬方呎,料將聯同收購項目的其餘部分一併發展,預期仍需時進行收購,預計興建中、小型住宅單位為主。

(星島日報)

 

旺角彌敦道地鋪1.1億易手

近期核心區鋪市升溫,投資者追捧,市場消息指,有「金行街」旺角彌敦道旺段,其中一個地鋪以1.1億易手,平均呎價9.17萬,物業於32年升值6.5倍。

市場消息透露,上址為旺角彌敦道旺段一個雙號A鋪,建築面積1200方呎,以1.1億易手,平均呎價9.17萬,現址珠寶店月租28萬,新買家料回報3.05厘,市傳買家為俊文珠寶創辦人陳俊文。上址原業主於1988年以1450萬購入鋪位,持貨32年,物業升值6.5倍。

平均呎價9.17

近期彌敦道鋪成為市場焦點,不但有買賣,更有矚目租賃,月租300萬疫後最大宗,迪生創建於5月承租彌敦道一個巨鋪,總面積約2萬方呎,月租逾300萬,該鋪位還貫通西洋南街,現址為周大福及屈臣氏。

周大福則承租同一街道另一個鋪位,面積約2200方呎,月租約19萬。

市傳珠寶商陳俊文承接

迪生創建承租彌敦道636號銀行中心廣場地下之G01至03號,06至19號鋪及其公共區域一部分,以及1樓之17號鋪,以月租逾300.36萬,較舊租跌45%,平均每呎150元,重返沙士時水平,簽下為期6年長約。除了基本月租外,另加「額外營業額租金」,即俗稱「分成」。

業內人士指,上述屬區內最旺位置,人流較銅鑼灣羅素街及尖沙嘴廣東道還要多,以現時呎租150元,為重返沙士時的低水平。該業內人士又說,雖然該鋪位巨型,惟相信在鋪市高峰期,呎租高逾1000多元,現時較高峰期大幅回落。

周大福則承租彌敦道683至685號美美大廈地鋪,建築面積約2200方呎,月租19萬,舊租客為謝瑞麟。

(星島日報)

 

揭三大美資漢堡租鋪策略 攻核心區逾3000呎巨鋪 月租25萬至70萬

貴價漢堡包動輒賣半百至逾百元,依然雄霸市場,美資漢堡亦有趁淡市及疫市下擴張,搶租核心區鋪,吼準面積至少3000方呎,甚至近萬呎的巨鋪,月租由25萬至70萬不等,平均呎租少於100元。

美資漢堡成為疫市租鋪生力軍,她們主攻面積逾3000呎鋪位,月租由25萬至70萬不等,當中並以3000至6000多呎、月租40萬至50多萬最受捧。根據本報統計,市場上巨頭、「五兄弟」之稱的FIVE GUYS,現時承租6個據點,面積由3000呎至9681方呎不等,月租由25萬至70萬,月租支出共290萬;另一巨頭SHAKE SHACK (下稱SS) 亦承租6個據點,面積由3000呎至5900方呎不等,月租由25萬至60萬,旗下6個據點每月支出共280萬。

兩巨頭各擁六個據點

售賣貴價漢堡包的過江龍,近年攻港,最先到來的是SHAKE SHACK (下稱SS),早於2018年春季落戶中環國際金融中心商場,開設首家分店,連續數月大排長龍,人龍不乏內地客,接着,有「五兄弟」之稱的FIVE GUYS (下稱FG),亦在灣仔莊士敦道60號地鋪開店,同樣長龍不斷。

代理透露,儘管兩家過江龍嘗了甜頭,惟2018年至2019年6月之前,鋪市暢旺,食肆要覓核心區巨鋪,始終不易,惟2019年6月以後,由政治事件引發動亂愈演愈烈,漢堡亦起勁租鋪,SS早於2019年底之前擴張至5家分店,除了中環國金、金鐘太古廣場,銅鑼灣時代廣場,並向九龍進發,分別在尖沙嘴海港城及九龍站圓方開店,並於2020年4月,疫市下進駐沙田新城市廣場。

新競爭者加入 平租中環鋪

FIVE GUYS亦不示弱,在動亂時,分別進駐中環萬年大廈,北角新落成商廈港匯東、尖沙嘴 K11 Musea,其中該集團於2019年10月,開設中環第三家分店,最惹矚目,面積近萬呎 (建築面積9681方呎),月租70萬,打造全港最大漢堡店,當時業界指租金平,較HMV舊租100萬減幅30%。

隨之而來疫市,鋪租低度未算低,新競爭者Aussie Grill by Outback (下稱AG) 加入市場,並以40萬承租中環核心旺段娛樂行巨鋪,建築面積逾5000方呎,叫好兼叫坐。日前本報記者巡視中環店,見FS近萬呎的據點,中午一時有70多位堂食顧客,AG同一時段卻有90多位堂食客。

疫市下,漢堡店反應不比從前,有代理透露,AG雖然租得好據點,不過,始終時勢不同,開業時遇上「健身群組」爆發,不像SS及FG年前有大排長龍場面。經營AG的為OUTBACK STEAKHOUSE,該集團商業總監曹玉萍則說,隨着疫市改善,近月生意漸穩定,未來鎖定在銅鑼灣、灣仔、尖沙嘴及旺角開店。

AG曹玉萍:打好基礎一步步來

她續說,不過,集團租鋪開店策略並不急進,只是一步步來,最重要找到心議據點,打好基礎。「做好一件事,比完成一件事來得重要」,就像集團旗下的OUTBACK STEAKHOUSE,90年代來港,一直穩步拓展,現時生意十分穩定。

FIVEGUYS:鎖定進軍香港

她看好市場,麥當勞雄踞大眾化市場,來港30多年,坐擁300多家分店,惟當顧客想吃出一些變化,吃得更好,這就是『升級版』市場所在。

本報就租鋪策略分別向SHAKE SHACK及FIVE GUYS查詢,SHAKE SHACK表示不作回應,FIVE GUYS則表示,近期承租羅素街鋪位,為此感興奮,鎖定進軍香港!

(星島日報)

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Home buying frenzy spills over into Hong Kong’s lived-in, subsidised Home Ownership Scheme flats

Transactions involving such flats amounted to US$2.3 billion in the first half of this year, the highest since records began in the second half of 1995.

Strong sentiment and rising property prices are driving the brisk turnover of second-hand HOS flats, real estate agent said.

Hong Kong’s home buying fever has spilled over into the subsidised housing market as turnover and average prices rise to new highs amid a recovery in the city’s coronavirus pandemic-battered economy.

Transactions involving lived-in Home Ownership Scheme (HOS) flats in the first half of this year amounted to HK$17.6 billion (US$2.3 billion), the highest since records began in the second half of 1995 and up 36.4 per cent from the same period last year, according to property agency. The total number of deals in this period, at 3,262, was also the highest since 3,296 transactions in the second half of 2014.

“The housing market sentiment is improving, property prices are rising and user demand is strong – [all of this is] driving the brisk turnover of second-hand HOS flats,” property agent said.

The frenzy came as the city’s economy emerged from its worst recession on record and clocked a 7.9 per cent expansion in the first quarter. The overall prices of lived-in homes have rallied this year to within 0.8 per cent of a record high set in May 2019, with some analysts predicting a 5 per cent to 10 per cent jump for 2021.

The Hong Kong government’s subsidised HOS flats can be sold to buyers eligible for the scheme without paying a premium. If sold in the secondary market to buyers not eligible for the scheme, the sellers must pay a premium set by the government. Most sellers can net a gain even after paying the premium because of the high discounts originally offered by the government.

Such flats sold for HK$5.41 million on average during the first half, their highest average price since records began in 1996, according to data from another property agency. They have also risen 47.7 per cent since HK$3.66 million in 2016, when this rally started.

“With the rebound in home prices, and the significant year-on-year increase in the number of transactions of second-hand HOS flats at a higher price range, the average price of second-hand HOS flat transactions so far this year has risen to a new high,” agent said.

For instance, a 592 sq ft flat at Kornhill Garden in Tai Koo changed hands for a record HK$10.88 million in May, breaking the record of HK$10.68 million set by a similar flat in the same estate in May 2020.

“The pandemic stabilised [locally], the economy improved and a new batch of [buyers eligible to apply for HOS flats] entered the [secondary] market,” agent said. “The number of transactions in the second half may rise over 20 per cent to test the 4,000 level. The average price is likely to rise a further 7 per cent to 8 per cent.”

(South China Morning Post)