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金鐘力寶中心呎租40元減27% 交吉三個月租出較市價低15%


隨着疫情稍放緩,工商鋪市況逐步改善,核心區甲廈租賃轉活,惟在空置率高企租金受壓。金鐘力寶中心高層海景單位,交吉三個月後,以每呎40元租出,較舊租金下跌約27%,低市價約15%,租金亦較該廈高峰期回落約46%。

市場消息指出,金鐘力寶中心二座高層01室,面積1902方呎,以76080元租出,呎租約40元。據代理指出,上述單位舊租客以55元承租,惟租戶於今年4月撤出交吉至今,交吉約3個月,新租金較舊租金跌約27%。

高層望開揚海景

據從事甲廈租賃的地產代理指出,上址位處高層,坐享開揚海景,屬該甲廈優質單位,市值租金應介乎45元至48元,故上述租金低市價約15%,該甲廈因業權較分散,租金較波動,現今市場約有40伙,對租金構成一定壓力,意向呎租介乎40元至60元,視乎單位質素有別。

代理亦指出,受疫情等因素打擊,該甲廈於去年及今年初呎租曾跌穿40元水平,惟近期疫情已逐步回穩,帶動甲廈市場回升,惟該甲廈租金升勢仍較大市為低,反映租金仍備受壓力。

租金高位回落約46%

據代理資料顯示,該甲廈高層單位對上一宗租賃為2座高層01A至B室、02及06室,合共面積7363方呎,於今年6月以427054元租出,平均呎租約58元,較是次呎租相差逾3成,至於該甲廈高峰期租金於2018年7月錄得,為2座高層1室,面積1815方呎,以136125元租出,呎租高見75元,故是次租金較三年前高峰期回落約46%。

據另一代理行早前發表的報告指出,今年第二季甲廈市場待租率 (包括空置及放頂租) 新報14.4%,以全港甲廈樓面6500萬方呎計,待租樓面達約936萬方呎,創歷來新高水平,並料下半年租金跌幅約5%至10%。

甲廈亦錄承租個案,土地註冊處資料顯示,中環國際金融中心二期 29樓2903至2909共七個單位,於上月獲LEXINGTON PARTNERS ASIA LIMITED承租,租約期由今年9月1日至2024年8月31日,市場消息盛傳月租143萬,資料顯示,該租戶於承租單位外,上月中將上述部分單位退租,涉及共3個單位。據代理指出,上述3伙退租單位涉約4000方呎樓面。

(星島日報)

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上環南和行大廈2100萬沽

疫情稍回穩,惟商廈售價仍備受壓力,市場亦錄明賺實蝕個案。上環南和行大廈低層單位以約2100萬售出,呎價約11321元,原業主持貨四年帳面僅錄輕微獲利,惟扣除代理佣金及印花稅等開支,料實蝕近200萬離場。

持貨四年蝕200

據土地註冊處資料顯示,上環南和行大廈低層04室,面積約1855方呎,於上月初以約2100萬售出,呎價約11321元。原業主於2017年以2076.4萬購入,以易手價計,持貨4年帳面獲僅約23萬。

據從事商廈買賣的地產代理指出,上述原業主於購入物業時,需支付樓價8.5%辣稅,涉資約176萬,再加上代理佣金,涉資約40多萬,故上述買賣屬明賺實蝕,原業主持貨4年料實蝕近200萬離場。

據代理資料顯示,該商廈近期成交為上環南和行大廈23樓全層,於2019年5月以6950萬售出,以面積4928方呎,呎價約14103元。

此外,各區商廈物業亦錄成交個案。市場消息指出,中環環貿中心中層01室,面積1566方呎,以1880萬售出,呎價約12005元;另外,旺角麗明大廈低層01室,面積1750方呎,以1167.9萬售出,呎價約6674元。

(星島日報)

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中環雲咸街8號地點優越管理佳

中環雲咸街8號位處區內核心地段,地點優越,加上單位景觀理想,為中環優質商廈之一。

中環雲咸街為商廈集中地,而該街道連接至中環半山,因此個別商廈處較高位置,略為不便。雲咸街8號地點優越,位於雲咸街頭段,即連接核心地段皇后大道中,對面為娛樂行中匯大廈等,前往區內主要商廈亦便利,整體商業氣氛濃。大廈距離港鐵站僅5分鐘步程,附近亦有巴士、電車站,交通極為便利。飲食配套上,大廈鄰近蘭桂坊,特色餐廳選擇多,上班人士亦可到娛樂行置地廣場等。

物業由豐資源持有,由於屬單一業權,管理及保養甚佳。物業地下大堂樓底特高,甚有氣派,並設有電子水牌顯示租戶名字。另外,地下大堂設有咖啡店。

一梯一伙私隱度甚高

大廈1997年落成,樓高30層,總樓面約88,417平方呎。分層樓面每層約3,586平方呎,而頂層為特色單位,設有內置樓梯,面積約2,518平方呎。據悉,該廈全數為全層用家,一梯一伙,故私隱度甚高。

分層樓面樓底高3.8米,而項目另一優點是景觀,因大廈位處略高地勢,故中高層單位已享有開揚景觀,望向中環中半山樓景及山景,非常舒適。

意甲祖雲達斯租全層

大廈目前出租約8成,租戶方面,除了傳統用戶如金融等,亦有半零售行業,包括售賣嬰兒用品的公司,另值得一提,意大利足球勁旅祖雲達斯,數年前起租用該廈全層單位作總部,估計作為球會於亞太區宣傳工作。

翻查資料,該廈曾由中資機構持有,於2004年把物業於市場招標,結果南豐以以6.6億元,購入雲咸街8號全幢,作為長綫收租用途。

(經濟日報)

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雲咸商業中心全層 11.5萬招租

中環商廈仍有一定需求,現雲咸商業中心全層,以每月約11.5萬元招租。

3480呎高層 呎租約33

代理表示,中環雲咸街44號雲咸商業中心高層全層現正放租,單位面積合共約3,480平方呎,業主意向租金約11.5萬元,折合平均呎租約33元。物業位於雲咸街,鄰近中央廣場 等商廈,附近商業氣氛理想。

蕭氏指,上述單位間隔四正實用,開揚山景,每層均設有獨立洗手間,私隱度高,用戶可承租其中一個單位或全層承租。物業並設有3部載客電梯及附設停車場,方便用戶出入。

租務上,去年大廈錄兩宗租務,其中一全層單位,面積約3,470平方呎,成交呎租約32元。

(經濟日報)

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強拍申請半年僅5宗 按年減67%

測量師:疫情礙收購 樓價高企增財團風險

受疫情影響,上半年土地審裁處僅接獲5宗強拍申請,較去年同期的15宗強拍申請大減67%,亦創2016年後同期新低。如下半年維持相若水平,本年全年只會錄得約10宗強拍申請,返回2016年月11宗的低位。有測量師認為,疫情耽誤強拍的申請程序,加上樓價高企會增加發展商的收購風險。

在本年上半年接獲的5宗強拍申請中,當中有4宗申請於第1季度錄得,而最新一宗的強拍申請已經要追溯到4月份。至於以區域計,3宗來自九龍區,包括九龍城、太子及深水埗,另外兩宗均來自西營盤。

而該5宗申請的規模及估值相對細,介乎約7,885萬至1.84億元。如以金額劃分,估值最高的是,西營盤時利樓的強拍申請。時利樓位於西營盤荔安里1、3、5號,朝光街21、22、23、24號,地盤面積2,977平方呎,項目當時估值約1.84億元。這宗強拍的申請人為兩名律師,相信是代表財團收購,惟背後財團的身份未明。

上半年申請人 中小發展商為主

值得留意的是,上半年的全部申請人以中小型發展商為主,當中亦不乏具內地背景的人士。以九龍城嘉林邊道26號A至B號、聯合道13號A至B號舊樓申請為例,項目早前由南悅投資 (香港) 購入,其公司董事包括徐凱祥、林潞及楊偉成,而徐凱祥是具內地背景的投石私人智庫始創人。

對於本年上半年的強拍申請數字大減,有測量師坦言,每年的強拍申請數字沒有一個恒常標準,惟因去年本港依然受疫情困擾,導致小業主不能進行業主大會,耽誤強拍進程。此外,鑑於近期樓價依然高企,發展商或財團或會憂慮政府再有遏抑樓價的措施出台,並會影響日後收購地點的銷售情況,從而增加發展商收購及進行強拍的風險,減低強拍申請數字。

而另一測量師則認為,近日樓價較預期上升速度更急,這或會令小業主願意出售業權的意慾減低,拖慢收購進度。

(經濟日報)

 

核心區空置率跌 下半年舖租平穩向好

疫情緩和下,本地消費轉好,租金大幅調整後,吸引商戶重新落戶,核心區空置率下跌,業界料舖租已見底,下半年平穩向好。

近月第4波疫情結束,市民加快接種疫苗,整體零售市好轉。資料顯示,本港的零售總額繼續從低基數上升,在4月和5月合計總額按年增長11.2%,並將2021年首5個月的總額按年增幅推高至8.9%。

代理指,來自餐飲業和休閒時裝品牌的租賃需求有所改善,而奢侈品及化粧品零售商並未見擴張需求。香港整體街舖空置率在第二季跌至15.4%,為2020年第二季以來的最低水平。

次季街舖空置跌至15.4%

在四大核心區中,中環空置率改善最大,從首季16.2%降至第二季的9.3%,為四區中唯一跌破10%。中環空置率改善,主因錄得數宗大手租務,如皇后大道中核心地段的陸海通大廈,多層舖位曾由Gap租用,去年品牌遷出,業主重新招租,舖位交吉5個多月後,物業價值較高為地下及1樓,獲美國時裝American Eagle以近100萬元租用,租金較前租客低6成;另地庫則獲家品店租用。

另同地段興瑋大廈多層,曾為運動服裝品牌adidas旗艦店,早前遷出。業主改變策略,把舖位重新分間,物業地下及1樓,面積約6,500平方呎,獲恒生銀行以每月約120萬元租用。

代理指,租賃需求輕微回升有助街舖租金按季上升1.2%,為2018年第二季以來的首次上漲,亦是自2013年第四季以來最強勁的季度增長。該行料下半年商舖金將平穩。

至於另一代理認為,核心區舖位租金經過大幅調整後,現已見底,下半年預計整體商舖租金將平穩,甚至有輕微升幅;若中港通關,相信推動零售商加快租舖,租金將向上。

至於行業方面,該代理指本地消費仍理想,健身品牌也在香港持續發展和不斷擴張。自疫情爆發以來,健身中心當中尤以主打24小時營業健身室的數目呈幾何式增長。預計這個健身熱潮將在今年及隨後數年仍然持續。至於餐飲業,該行指近一年市民留港消費,帶動餐飲,若本港與其他國家通關,市民重新外遊,反而對餐飲業有壓力,故相信傳統和連鎖餐飲店不一定能在這波復甦周期中受惠。

(經濟日報)

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加連威老道舖租45萬 疫後最貴 逾7000呎複式 餐廳平舊約31%進駐

在新冠疫情打擊下,零售業大洗牌,核心旅遊區商舖空置率高企。不過,由於租金大跌,近期承接力重現,全港主要零售街道中吉舖最多的尖沙咀加連威老道,近月空置率明顯改善,錄得多宗租賃成交,並以食肆為主。當中,位於加連威老道「頭段」的加威中心複式舖位,獲餐廳以每月45萬元承租,租金雖然較4年前急跌30.6%,但已屬整條加連威老道在疫情爆發以來,月租金額最大宗的租賃成交。

剛租出的舖位為加連威老道10號加威中心地下及1樓部分,地舖建築面積約5000方呎,1樓建築面積約2111方呎,建築面積共約7111方呎,舖位面向大型商場The ONE,已經丟空逾半年,原以每月60萬元放租,在不斷減價下,終於以每月45萬元租出,呎租約63元。據了解,新租客為食肆,主打馬來西亞菜式。

頂峰期月租曾達100

上述巨型舖位原為渣打銀行的分行,開業超過四十載,在2017年結束營業,最後一份租約月租為100萬元,呎租約141元。該舖位2017年底轉租予化妝品零售商莎莎 (00178),月租已減至64.8萬元,呎租約91元。

然而,2019年起香港先後經歷社會事件及新冠肺炎疫情,零售業大不如前,莎莎終在去年12月租約期滿結業。舖位在丟空約半年後成功租出,較同街不少地舖已交吉逾兩年為佳,但租金卻比4年前大跌19.8萬元或30.6%,較渣打銀行承租時的月租高峰更急挫55%。

加連威老道近期亦有其他舖位陸續租出,如加連威老道41C至41D號嘉威大廈地下B舖,建築面積約1200方呎,最新由日式料理餐廳以每月8.5萬元承租,呎租約71元。

該舖位之前由小食店「豐記雞蛋仔美食」租用多年,月租一度高達22萬元,呎租為183元。該小食店去年中約滿結業,舖位已丟空一段長時間,終獲食肆租用,惟月租較高峰大減13.5萬元或61.4%。

毗鄰的嘉威大廈地下A2號舖,建築面積約500方呎,由咖啡店以每月4.3萬元租用,呎租86元。此舖位於2013年高峰期曾以每月15萬元租予行李箱店,現時月租大幅下調10.7萬元或71.3%。

加連威老道以往主力售賣時裝及化妝品,同時亦有自由行旅客喜愛的藥房,但隨着零售業不景氣,頗多店舖結業。據美聯工商舖 (00459) 統計,加連威老道共有106間街舖,空置率一直是全港四大核心零售區主要街道中最高,以今年第一季統計,該街內的空置舖位共有34間,空置率約32.1%。

同街空置率回落至24.6%

由於租金大跌,加上有食肆及其他短期租客進駐,據記者現場所見,最新空置舖位數量已減至約26間,空置率回落至24.6%。

(信報)

 

More homes at The Henley to go on sale

Henderson Land (0012) will put up 96 units of The Henley I in Kai Tak for sale on Friday with an average selling price of HK$29,392 per square foot after discounts.

This batch, ranging from 186 sq ft to 889 sq ft, has 11 studio flats, 34 one-bedroom units, 30 two-bedroom flats and 21 three-bedroom flats.

The cheapest flat is HK$5.73 million and the most expensive one costs HK$28.42 million after discounts. The 96 units will sell on a first-come, first-served basis starting from 7 pm.

The project has sold 271 units worth HK$2.98 billion.

Meanwhile, Swire Properties (1972) sold a 502-sq-ft flat at Eight Star Street for HK$18.94 million or HK$37,731 a sq ft. The project has sold 23 units so far this year.

Still in the primary market, Grand Victoria II in Cheung Sha Wan uploaded a sales brochure offering flats ranging from 256 sq ft to 3,029 sq ft. The project's completion date is May 31, 2023.

Meanwhile, the number of property transactions involved in special stamp duty, buyer's stamp duty and double stamp duty slumped 64.1 percent year on year in the first half to 2,490 due to fewer transactions by mainlanders and high property prices.

The total amount of taxes rose 10.9 percent to HK$5.38 billion.

(The Standard)

 

New York-based fund Lexington downsizes IFC Two office space in sign vacancy rates continue to rise in Hong Kong’s Central district

The withdrawal of the Lexington lease is likely to further worsen vacant office space in the city, which hit 9.3 per cent or 5.7 million sq ft in the second quarter

Last year, the city’s main business district of Central saw a number of multinationals leaving for other business districts to cut costs amid the coronavirus pandemic

Lexington Partners, a New York-based manager of secondary private equity funds, decided to down-size its Hong Kong office space by about 45 per cent, a week after its decision to renew the lease at its office in IFC Two.

The company will now lease 5,000 square feet (464.5 square metres), instead of the original 9,000 sq ft, according to Land Registry records. Units 2903, 2904 and 2905 were subject to a “partial surrender”, the registry document shows.

The company did not immediately respond to a request for comment from the Post.

The withdrawal of the lease is likely to further worsen vacant office space in the city, which hit 9.3 per cent or 5.7 million sq ft in the second quarter, higher than the 8.9 per cent recorded in the first three months of the year, according to property agency.

Although premium office space rents fell 2.6 per cent in the April to June period, slower than the 3.5 per cent decline in the previous quarter, Lexington’s reduction of space suggests that the worst may not be over for Hong Kong’s battered office segment.

“Foreign-based firms would be more likely to surrender office space or move out from Central to cut rental cost in the near future,” agent said.

“Mainland Chinese firms, however, would become the major source of demand in Central, at least before the end of pandemic and reopening of the border. Chinese demand would also [help the office space segment in Hong Kong through] the return of Chinese concept stocks to HKEX (Hong Kong exchange).”

Last year, the city’s main business district of Central saw a number of multinationals leaving for other business districts to cut costs amid the coronavirus pandemic.

For instance, in May last year about 1.1 million square feet of space in Central was estimated to have been left vacant, according to another property agency. Companies ranging from online travel specialist Expedia to Macquarie Bank, and even the creator of the League of Legends mobile game, have trimmed their office demand.

Hong Kong is the world’s most expensive city for office rentals, with Central district fetching an annual rent of US$307 per square foot, 30 per cent more than the US$235 per square foot in London’s West End and almost 53 per cent higher than the US$201 per square foot in Beijing’s Financial Street, according to a report by property agency.

With a monthly average of HK$114 per sq ft in the second quarter, Central rents were still at a 91 per cent premium to the general market, although they have fallen from the 96 per cent premium recorded a year ago, according to another property agency.

Despite the narrowing gap, the agency said that decentralisation is likely to continue. Swiss bank Julius Baer, currently operating from One IFC, has committed to lease four floors in Two Taikoo Place in Hong Kong’s Eastern district.

Meanwhile, mainland Chinese companies continue to prefer trophy buildings, with China International Capital Corporation snapping up space at One IFC, becoming one of the major tenants in the premium building. Mainland Chinese companies occupied 23.5 per cent of grade A office buildings in Central, up from 20.5 per cent in July 2017, said Savills.

(South China Morning Post)

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