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代理料租金保持平穩向上 西九甲廈供應5年增70%


疫情走勢穩定,為甲廈市場釋出曙光。據一間外資代理行指出,西九龍近年發展迅速,區內未來五年間甲廈樓面將急增7成,並增至900萬方呎,環顧區內現時呎租較核區折讓達7成,備受創科、保險及共享工作空間追捧,近期洽租情況已見升溫,故區內前景值得看俏,料未來五年間租金上升約5%。

該代理行昨日發佈研究報告,指出由現時至2026年間,甲廈供應將集中於西九龍區,佔市場總佔比約29%,令區內甲廈樓面增至900萬方呎,屆時於港島東相若。

該行代理指,隨着本港加快融入大灣區發展,於未來20年的城市發展重點將由東面逐漸轉移到西面,西九龍區的新興寫字樓租金比傳統商業核心區更相宜,現時區內呎租僅約32元,較傳統核心區呎租102元,折讓達7成,加上西九龍新供應亦能提供高質素的甲廈項目,故料遷出核心區的情況將持續,並為各類企業提供落戶另一選擇。

料撤出核心區趨勢持續

該代理續指出,儘管受疫情等因素影響,市場觀望氣氛揮之不去,惟至今年5月為止,長沙灣區內甲廈仍錄淨吸納量約8.4萬方呎,表現屬不俗,此外,於過去十年間,西九龍區甲廈分布比港島東分散,但隨着更多新寫字樓樓面在未來幾年落成,預料西九龍區將會成為增長最快的甲級寫字樓市場之一,與新界西區預料合共可提供未來5年全港整體寫字樓供應量的36%。

租金較核心區折讓7

特別值得留意的是即將在九龍站以及長沙灣一帶落成的寫字樓。目前,九龍站只有一座位處戰略地段、可連接港鐵東涌綫、屯馬綫和跨境高鐵的甲級寫字樓。在未來5年,九龍站將會成為第二個最多新甲廈供應的地區,提供240萬方呎,相當於從現在到2026年香港整體新甲級寫字樓供應量的17%。

該行另一代理表示,隨西九龍區內發展日趨完善,帶動區內甲廈備受追捧,近期洽租量錄明顯彈升,本港一直是內地企業拓展國際業務的重要港口,也是海外企業在中國內地開展業務的一大橋梁,若中港兩地可再度通關,料對中資機構將積極進駐承租。

該代理亦預計西九龍區將會吸引更多來自銀行、金融、財富管理和保險的租戶,帶動未來十年本港寫字樓市場的走勢。具一定規模的租戶可以探索這區的新供應,尋求大樓面寫字樓,或有跨境企業亦可考慮高鐵站附近的供應。

(星島日報)

 

長沙灣漸轉型全新商貿區最少10項目重建區內大變天

近年長沙灣一帶不僅有不少舊樓重建為新盤,區內工廈群亦隨即起動,不少財團透過活化工廈政策,趁勢將旗下工廈改劃及重建發展。據本報統計,目前區內最少有10個項目陸續重建,申請重建作商廈或全新工廈發展,涉及可建總樓面逾252萬方呎,勢令該區出現大變天,未來將逐步發展成全新商貿區。

隨着本港工業日漸式微,長沙灣工廈群亦漸漸轉型,開始重建成全新工商項目。據本報統計,現時區內最少有10個項目申請重建為商廈或全新工廈,涉及可建總樓面約252.49萬方呎,發展規模最大為Fung Properties (HKS) Limited就區內香港紗廠工業大廈第一期及二期,連同萬利中心,早前向城規會申請重建兩幢樓高33層的商廈,涉及總樓面約107.66萬方呎。

可建總樓面252萬呎

上述項目位於長沙灣道800及828號及大南西街601至603號,地盤面積約7.48萬方呎,早前申請放寬地積比率約20%發展,由12倍增加至14.4倍,建築物高度由主水平基準以上130米,申請放寬至152米,即增加約16.9%,重建為2座相連的商業大樓,包括第一座樓高33層、第二座樓高31層,包括4層用作零售 (地下至2樓) 及社區設施 (3樓) 的平台、4層地下停車場。地盤西面部分提供一座1層高的建築作零售用途,涉及總樓面約107.66萬方呎。

香港紗廠最矚目

該公司亦就同區利豐大廈,向城規會申請放寬兩成地積比率,由12倍增加至14.4倍,地盤面積約19.98萬方呎,以重建一幢樓高27層 (另有4層地下停車場) 商業大樓,涉及總樓面約28.77萬方呎。

據城規會文件顯示,項目位於長沙灣道868至888號,屬「其他指定用途」註明「商貿 (2)」地帶,擬議略為放寬地積比率限制,以作准許的「辦公室」、「商店及服務行業」及「食肆」用途。單計上述兩個矚目的大型重建項目,已為區內新增136.43萬方呎商業樓面,佔區內已知項目改劃重建項目總樓面的54%。

而高山企業於同區亦有兩個項目申請重建,包括瓊林街121號永昌工業大廈,申請重建為一幢樓高26層的商廈,涉及可建總樓面約7.9萬方呎。

該公司透過強拍途經併購的同區青山道豐華工業大廈,地盤面積約9205方呎,亦向城規會申請放寬兩成地積比率至14.4倍發展,以重建1幢樓高27層 (包括2層地庫及1層平台) 的新式工廈,可建總樓面約13.26萬方呎。資料顯示,高山企業於今年6月底透過強拍途經以8億元投得上述工廈業權。

另外,第一集團於區內亦有3個項目重建為新式工廈,涉及可建總樓面約51.44萬方呎,當中發展規模最大為大南西街1016至1018號項目,早前申請重建為一幢樓高29層,包括3層地庫的新式工廈,總樓面約21.3萬方呎。

(星島日報)

 

東方國際大廈全層1.31億易手 第一集團沽長沙灣工廈 每呎造價1.3萬

工廈物業於疫市表現硬淨,市場再錄大手成交。由第一集團發展的長沙灣東方國際大廈,該工廈項目高層全層連平台特色戶,以1.31億獲投資者承接,呎價約1.3萬,料購入作長綫收租用途,享回報約2.5厘。

第一集團董事魏深儀指出,該集團旗下長沙灣大南西街1018號東方國際大廈28樓,面積10077方呎,附設423方呎平台,以約1.31億售出,呎價約1.3萬,買家為投資者,購入作長綫收租用途。

魏深儀亦指出,上述成交呎價為項目次高,僅次於該項目29樓,該層早前以每呎1.31萬售出,是次最新售出的為連平台特色戶,加上位處高層,坐享開揚海景,故吸引實力買家出手購入;此外,她亦指,該項目已竣工,並剛取入伙紙,累沽約4成單位,套現逾10億。

投資者承接 租金回報2.5

事實上,該工廈項目近期頻錄大手買賣,資料顯示,該廈早前名為環球商貿廣場三期 (GCC3),該廈29樓及16樓,總樓面約2萬方呎,於年初連命名權獲東方國際 (集團) 承接,作價2.4億,平均呎價1.2萬,並命名為東方國際大廈,購入上址作自用用途。

此外,該集團積極於區內發展,於2020年3月先後以7.9億購入長沙灣道926號全幢工業大廈,再以6.4億收購毗鄰918號,連同2018年以12.5億購入的大南西街1018號 (廣隆泰大廈),發展成三幢新式工廈,其中,今番錄大手買賣的東方國際大廈樓高26層,設有3層地庫停車場,2樓至29樓為工作室樓層,共設154個單位,單位面積由1451方呎至全層10842方呎,另設有特色單位,享獨立平台。

屬連平台特色戶

另一方面,工廈市場亦頻錄買賣,有代理稱,觀塘世紀工商中心高層1室,屬銀主盤,建築面積5833方呎,以約2600萬售出,呎價約4457元,低市價約一成。據悉,原業主於2017年以2300萬購入,物業於5年間升值300萬,幅度約13%。

同區敬運工業大廈亦錄成交,消息指,該廈中層單位,建築面積約846方呎,以約500萬售出,呎價約5910元;此外,市場消息指出,新蒲崗宏輝工業大廈高層全層,建築面積約9808方呎,以約5492萬售出,呎價約5600元。

(星島日報)

 

包租人黃海明:銅鑼灣糖街巨鋪未租出

由外號「神奇小子」的資深投資者黃海明以「大包租」形式租用的銅鑼灣糖街樂聲大廈巨鋪,日前有報道指,其兩全層巨鋪租出,黃氏則強調沒有此事,有關報道實屬不確,該巨鋪尚未租出。

簽9年包大租

黃海明表示,該巨鋪一直由他跟進出租事宜,他看好前景和商機。

意向呎租42元起

早前毅然租下鋪位,1至3樓合共3層,每層2.5萬呎,合共7.5萬呎,一簽九年長約,身為包租人,現時積極放租中,意向呎租42至50元,租客可租全數或部分樓面皆可。

他又說,巨鋪一直有人洽租中,惟尚未成事,銅鑼灣地點佳,難得有如此巨鋪供應,在正常市況下,區內鋪位非常渴市,他看好長綫,不愁出路。

(星島日報)

 

東頭工業區2住宅項目 料增1163戶

元朗東頭工業區近年正轉型成住宅區,區內陸續有私樓、居屋及大型商場發展,區內目前兩個工廈重建成住宅的項目,合共供應約1,163伙。

早在10年前,規劃署建議改劃7個工業區作住宅發展,當中就包括鄰近港鐵朗屏站的東頭工業區,佔地約200萬平方呎,隨着政府透過賣地及興建居屋,該區轉型作住宅發展步伐較其他幾個地區為快。目前區內仍有4個重建項目正在進行或規劃中,包括2個住宅項目,以及2個商業項目,合共涉及約131萬平方呎樓面,以及約1,163伙住宅。

麗新元朗中心工轉住 提供828

當中規模比較大為資本策略 (00497) 及麗新發展 (00488) 購入的麗新元朗中心,現址為2幢10層高工廈,由發展商於2018年以逾14億元購入,亦計劃重建成2幢住宅大樓,總地積比率5.22倍,可建樓面約39.1萬平方呎,將會提供約828個單位。

雨後中小型單位 料明年底落成

至於較快能夠登場則為星星地產 (01560) 持有的宏業西街21號項目,將會重建成1幢24層高綜合商住樓宇,可建樓面約18.2萬平方呎,料提供約335伙中小型單位,主要提供實用面積約330平方呎的1房戶,佔全盤單位數目一半,實用面積220至250平方呎的開放式戶佔1成,餘下單位則為2房戶及3房戶。

項目在去年底獲地政總署批出約8.18億元補地價,將會「工轉住」發展,近日已經隨即向地政總署申請預售樓花同意書,並命名為「After The Rain」,而地盤外牆亦掛上中文名「雨後」的宣傳名字,項目預計2023年12月落成。

至於商業項目方面,則以信置 (00083) 於2015年以約16.9億元投得宏業西街項目規模最大,已經命名為「One North」,包含2座樓高14層的商廈部分,辦公室面積約44.5萬平方呎;商場零售面積約11.3萬平方呎,另外亦有2萬平方呎的休憩園林,辦公室部分預計今年第3季落成,商場則於年底開幕。發展商計劃,該座商廈將會主力吸納科技、物流、貿易公司、以至政府部門承租。

(經濟日報)

 

銅鑼灣呎價舖王租金急跌75% 劈至7.5萬續約 回報僅剩0.5厘

本港新冠疫情雖然緩和,但每日仍有一定數量的確診數字,令通關無期,旅遊區商舖租金更持續受壓。銅鑼灣波斯富大廈一個在2014年零售市道高位,曾經以實用面積呎價近142萬元易手的全港呎價舖王,租戶找換店剛以每月7.5萬元續租一年,租金急挫75%,而舖位的租金回報亦跌至0.5厘的極低水平。

據了解,上述舖王位於銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖,建築面積約200方呎,實用面積僅122方呎,鄰近羅素街,舖位面向勿地臣街,對面為區內地標商場時代廣場,由找換店在2015年起租用,月租30萬元。舖位近期租約期滿,業主曾推出市場放租,月租叫價為9.5萬元,較找換店原月租低20.5萬元或68.3%。

租期一年 較舊約平22.5

雖然租金已大幅下調,由於零售市道未見明顯復甦,加上未有通關等因素刺激,故市場上租舖的商戶不多。因此,舖位改為與原租戶達成續租協議,月租減至7.5萬元,租約暫定為一年。是次最新續租租金,較舊租大減22.5萬元,跌幅高達75%。

是次低價續租的舖位可謂見盡本港零售業的盛衰,資料顯示,舖位原由英記茶莊陳氏家族或相關人士持有,於2014年3月以1.85億元售出,並以每月38萬元售後租回兩年。

不過,隨後因為市道輕微回落,故在同年7月完成交易時,英記茶莊陳氏家族把售價調低6.5%至1.73億元,但無阻物業成為香港歷史上首個實用面積呎價突破100萬元的舖王,呎價仍達141.8萬元,舖王紀錄保持至今。

不過,自從英記茶莊陳氏家族售後租回兩年退場後,上述舖位租金便開始下滑,事隔8年,最新月租較高峰暴瀉80.3%。而舖位的租金回報,更由高位2.6厘,斷崖式下跌至現時低見僅逾0.5厘。

CEO Neway舊址1至3樓拆細分租

毗連上址的波斯富大廈地下M舖,建築面積約200方呎,實用面積約106方呎,去年5月由祥益地產創辦人汪敦敬斥資6680萬元購入收租,實用面積呎價約63萬元,呎價較N舖低約55.6%,足見舖價大跌。

而汪敦敬在購入舖位後,去年11月把舖位租予連鎖咖啡品牌Flash Coffee 3年,平均月租約10萬元,由於租予目前承租能力較高的外賣餐飲店,故租值較毗連的N舖高逾三成。

此外,同區糖街2至8號及怡和街19至31號樂聲大廈原銅鑼灣CEO Neway舊址,資深投資者黃海明確認以「大包租」形式租用1樓至3樓,建築面積約7.6萬方呎,月租為115萬元,呎租約15元。據了解,該3層樓面正在市場拆細招租,意向呎租約48至55元。

(信報)

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Hung Hom flats in demand as Hibor rises

Henderson Land Development (0012) has received more than 1,280 checks for 182 flats on offer at Baker Circle Dover in Hung Hom, making the batch six times oversubscribed, although the one-month Hong Kong interbank offered rate has risen to a 19-month high.

The first round of sales of 182 homes will take place on Saturday, the developer has said.

Baker Circle Dover offers 324 flats, including 84 studios, 194 one-bedroom, 42 two-bedroom and four special units, with sizes ranging from 180 sq ft to 569 sq ft. It is also phase 1 of Baker Circle One, the first phase of the three-phase the Baker Circle redevelopment project which will provide a total of 2,800 flats.

Baker Circle's architectural design consultant is Kohn Pedersen Fox Associates of the US.

Also on course to launch sales on Saturday is Sun Hung Kai Properties's (0016) phase 1 of Silicon Hill in Tai Po.

A total of 118 flats - 110 on price lists and 8 by tender - will be put up for sale, the developer said.

The 110 homes are priced from HK$16,234 to HK$20,168 per sq ft after discounts, it said.

This came as one-month Hibor jumped to 0.38 percent yesterday, sending the actual interest rate of Hibor-based mortgages to 1.68 percent, 0.23 percentage points higher than at the beginning of this year.

A mortgage brokerage service company expects that the one-month Hibor to gradually reach 0.6 percent to 0.7 percent after the US interest rate hike this week, which means the actual mortgage interest rate will hover at around 2 percent.

Separately, a property agency expects that the number of home transactions to increase 48 percent quarter-on-quarter to reach 14,900 for the second quarter though this was a drop of 32 percent from a year ago.

(The Standard)

 

Developers’ aggressive loan schemes could put financially weak buyers at risk if Hong Kong home prices fall, analysts say

Minmetals Land, the developer of Montego Bay in Yau Tong, has come up with a plan that allows buyers to defer payments for two years

The interest rate on the ‘Super Easy First Mortgage Loan’ plan works out to 5.5 per cent at present, versus 1.61 per cent for a Hibor-linked plan

Developers’ aggressive mortgage schemes to drum up home sales could put financially weaker buyers at risk if property prices trend downwards and end up costing more in the long-term, according to market observers.

Minmetals Land, the developer of Montego Bay in Yau Tong, has come up with a plan offered by a local financial institution that allows buyers to defer repayment of mortgage loans of 80 per cent of the flat’s value plus interest to the third year after they move in.

“After making the purchase and paying the 20 per cent [down payment], they can move in,” said Allen Fong, Minmetals Land’s sales and marketing director. “For two years, they do not have the extra burden of mortgage repayments.”

Buyers who opt for the “Super Easy First Mortgage Loan” with a 25-year tenor will be charged 0.125 percentage points above the best lending rate, which currently stands at 5.375 per cent, from the 25th month onwards.

It is higher than the prevailing mortgage rate linked to the Hong Kong Interbank Offered Rate (Hibor) of around 1.61 per cent for ordinary financing plans. The one-month Hibor currently stands at 0.3 per cent.

For a 508 sq ft two-bedroom flat at Montego Bay worth HK$11.5 million (US$1.46 million), buyers can apply for a loan of HK$9.2 million, or 80 per cent of the flat’s value. Based on the scheme, the monthly mortgage payment works out to HK$57,976.

This is 51.6 per cent higher than the HK$38,248 under a Hibor-linked mortgage plan of 1.61 per cent, according to a mortgage brokerage services company’s mortgage calculator.

“When the [property] market is [moving] relatively slowly or the atmosphere is not very good, [developers] sometimes may think up of more payment methods to promote sales,” the mortgage broker said. “The higher the loan-to-value ratio, the greater the risk if a [buyer’s] financial strength is relatively weak.”

The waiver on the repayment of principal and interest is relatively unusual since most other plans require interest payment at the very least, another mortgage broker said.

While the strategy is aimed at attracting buyers to boost sales, most buyers will shift to financing plans offered by banks after the two-year period, the broker said.

However, if home prices drop, the buyers may need to pay extra to take into account the drop in the value of the property when they shift to another mortgage plan, the broker added.

The Hong Kong Monetary Authority said homebuyers should be prudent in assessing their purchasing capability.

Homebuyers who choose to purchase properties with stage payment plans should understand that property prices may fluctuate, and there is a risk of them not being able to obtain adequate mortgage financing to complete the property transaction, it said.

The payment waiver for two years acts as a “transitional arrangement” to “free buyers from concern” and give them more flexibility, said Fong of Minmetals. The loan is offered by a local “independent third party”, he added, declining to name them that as the company wanted to stay “low profile”.

Fong said the company was receiving dozens of inquiries each day regarding the mortgage plan. The financial institution requires documents for approval, but might be less strict than banks, he said, adding that the onus was on the buyers to determine whether they can bear the risk.

Buyers who sign up to flexible financing plans with high loan-to-value ratios may struggle with repayments if their businesses or economic conditions deteriorate due to the pandemic, another mortgage broker said.

“When home prices drop, in terms of the property value relative to the loan, the risk will be higher,” the broker said.

(South China Morning Post)