受疫情持續影響，甲廈市場吹淡風，空置率創歷來新高，中環金鐘甲廈租金續「尋底」，有投資者兩年前購入的美國銀行中心單位，交吉逾一年終於租出，每呎37元，回報僅1.8厘；力寶中心單位以每呎32元租出，重返12年前水平。

地產業人士表示，聖誕前為商廈租賃旺季，用家紛出動覓租盤，部分交吉多時單位終於成功租出，不過，由於整體甲廈空置率高企，租金仍然低企，市場錄低價承租。金鐘力寶中心大業主之一，印尼財團近期租出一個單位，每呎僅32元，重返2010年水平，涉及力寶中心二座中層02至03室，面積約3027方呎，以每呎32元租出，月租9.68萬，追溯該廈對上一宗每呎32元的租賃，於2010年6月錄得。

空置率高企 盤源充裕

有代理表示，目前整體商廈空置率高達約11%，屬歷年新高，在盤源充裕情況下，不少業主提供較大議價空間，或給予較長的免租期，事實上，在未能正常通關，除了鋪位外，商廈更處於非常狀態，該代理指，中環金鐘商廈租金亦未見底，預期明年首季仍錄約10%跌幅，惟該代理強調，只要正常通關，相信迅速恢復常態。

近期，美國銀行中心亦錄低價承租，19樓4至7及13室，有投資者於2020年10月以1.45億購入，建築面積約5968方呎，最初以每呎65元放租，一直未覓得租客，最終租金一減再減，在交吉一年後，以每月約22萬租出，平均每呎37元，回報只有1.8厘。該單位曾由香港美國商會自用，於1996年以5460.72萬購入。

散業主紛減租吸客

另一代理表示，金鐘及中環區商廈不乏散業主持有，部分業主企硬租金，單位乏人問津，亦有部分業主明白市況，甚至開價略低於市價吸客，「有人睇樓才有機會租出」。事實上，部分業主本來不想低價出租單位，只是若不減價的話，租客將會留在原來的單位續租。

根據一間外資代理行發表的香港地產市場報告中指，10月整體市場租金按月進一步下跌0.6%，中環則錄0.6%的最大租金跌幅。由於有新商廈落成，整體甲廈空置率由9月底的10.5%升至10月底的11%，中環寫字樓空置率微升至8.4%。

(星島日報)

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商廈裝修成本按年升8.3% 外資代理行：平均每呎1015元

有外資代理行發表2022-2023亞太區裝修成本指引顯示，2022年香港寫字樓的平均設計及裝修成本按年升8.3%，平均每方呎約1015元，比較2021年增長9%，稍作放緩。

香港設計及裝修成本從2021年的平均每方呎937元升，升至今年平均每呎1015元，該行代理指，縱然疫情等令裝修成本上升，但在競爭下，導致邊際利潤收窄，價格過去幾年維持穩定。

疫下物流運輸不確定

該代理預期，近期政府放寬入境限制，將有助紓緩建築成本上漲的壓力，並可能降低航運成本。惟由於目前內地和香港尚未完全通關，到港建築材料物流運輸仍存在不確定性，導致成本增加。

該代理建議，租戶宜提前規劃新工作空間，採用裝修成本較低的靈活辦公室設計，可以有效控制成本和施工時間。

亞太區按年增4.5%

2022年亞太地區寫字樓平均裝修成本，比去年同期增4.5%，當中以澳洲、新加坡、馬來西亞和南亞市場升幅最大。雪梨在五年來首次超越東京，成為亞太地區最昂貴的寫字樓裝修市場，後者已經連續五年佔據榜首。作價榜首的澳洲雪梨及坎培拉，兩個城市皆為約1411元，第三位為日本東京及澳洲阿得雷德，約1384元，澳洲有里斯班及珀斯，亦分別高香港市28%及27%，報告指，澳洲高通漲，人工成本高企，導致裝修價格上升。

(星島日報)

代理行：上月工商鋪錄252宗註冊

根據本港一間代理行綜合土地註冊處資料顯示，11月份市場僅錄252宗工商鋪註冊，按月跌約19.5%，該行指出，市場觀望氣氛濃厚，商廈投資者敏感度較大，入市步伐緩慢。

上月註冊總值則按月增加約136.4%至約92.87億，受九龍灣高銀金融國際中心全幢約67億註冊帶動，令金額急升。

按月跌19.5%

工商鋪各板塊宗數均下跌，工廈按月降約15.9%，錄122宗，金額按月跌約7.3%至約11.75億。鋪位僅錄89宗註冊，跌穿百宗水平，按月跌11%，金額按月回落約38.4%至約9.71億。商廈量跌價升，數量按月挫約38.4%，僅錄41宗，惟上月錄67億的九龍灣高銀金融國際中心全幢買賣，帶動總值按月攀升約558.8%至約71.41億。

該行代理估計，投資者入市意欲受下行經濟環境影響，短期內趨向保守。逾億買賣月內錄2宗，屬今年以來最低，葵涌葵德工業中心1座1樓全層及地下A室連5個車位，以1.85億成交。

(星島日報)

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海富中心 2樓 刊憲擬建天橋

配合金鐘廊重建 打造「天空之城」

價值百億元的金鐘廊重建再有進展，地政總署日前刊憲設定旁邊的海富中心 2樓2,400平方呎樓面的地役權，配合日後興建貫通金鐘廊至政總部署的行人天橋系統，將金鐘打造成另一個「天空之城」。

現時金鐘一帶商廈不少都有天橋連接，但由海富中心未能直接連接添馬天橋，導致市民需要落到海富中心地下步行至天橋才能夠行到添馬艦政府總部。

涉2400呎 連接添馬天橋

地政總署日前正式刊憲，設計海富中心 2樓內大約2,400平方呎樓面的地役權，配合政府之前公布在日後重建金鐘廊的時候，將會興建有蓋高架行人道連接添馬天橋和海富中心、一條有蓋高架行人道連接海富中心和金鐘廊重建發展。

在建成之後，南至太古廣場，經金鐘廊至海富中心再到政府總部等，將全面貫通，帶動金鐘一帶人流。

有測量師稱，今次涉及地役權而非一般收回土地，政府未必需要作出賠償，而行人通道建成對於帶動區內商業項目的人流亦有幫助，相信業主們亦不會反對。

將帶旺人流 料業主不反對

今次海富中心地役權除了影響金鐘行人天橋網絡外，亦涉及金鐘廊重建計劃。按照該計劃，金鐘廊會重建48層高商廈，基座屬於餐飲零售樓面及行人通道，而政府之前則因應要調解上述涉及的高架行人天橋等所接獲的反對意見，要在完成法定程序後才將金鐘廊納入賣地計劃。

若果上述海富中心地役權問題得以處理，市場相信有助金鐘廊加快推出，測量師稱，雖然現時商業市道較弱，但相信在同區有商業項目或者經營經驗的發展商都會對金鐘廊項目有興趣，但相信出價會較保守，估計項目估值約120億元，每呎樓面地價約1.2萬元。

(經濟日報)

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工商舖銀主盤數量升 料吸投資者留意

工商舖市況未回勇，而由於個別業主財務安排關係，市場上銀主盤數量稍上升，料可吸引投資者留意。

近日工商舖銀主盤數字上升，當中不乏核心區貴重物業，有代理表示，中環美國銀行中心23樓全層連3個車位，由接管人推出放售，物業交吉，意向價5億元。

美國銀行中心全層 低購入價3成放售

物業面積約13,880平方呎，平均呎價3.6萬元，連同該廈4樓5號、6號相連車位，以及50號車位。據了解，物業原由一家內地企業於2018年7月以約7.01億元購入，平均呎價逾5萬元，及後淪為銀主盤，最新意向價低購入價29%。

至於工廈方面，個別業主多項工廈淪為銀主盤，現進行出售。另一代理表示，有銀主出售多項工廈，包括新蒲崗立安工業大廈地廠。物業位於新蒲崗五芳街18號地下，面積約13,918平方呎，意向價約1億元。物業連租約出售，分別由國際知名連鎖食店之食品加工場及陳列室士多房租用，總月租收入約32萬元，按此計算，新買家可享回報3.8厘。該代理補充，該地廠樓底高度約4.12米，提供逾萬呎面積，未來可考慮再分間甚至申請改變用途作商業發展，可塑性強。

另外，該代理指，一所財務公司近日委託該行出售觀塘一籃子工廈物業，均附有租約，涉資共約1.58億元。當中涉及4組物業，包括鴻圖道60號鴻福工業大廈地廠，面積約10,702平方呎，叫價約1億元；現時月租約19萬元，租客從事汽車美容。

第二項物業同位於鴻福工業大廈1樓B室，面積約5,729平方呎，叫價約2,488萬元，月租約7.5萬元，目前該單位作共享工作間；另一組物業則位於觀塘偉業街221號美德工業大廈6樓D室，面積約5,497平方呎，叫價約2,600萬元，月租約9萬元，目前劃分為12個獨立工作室，新近剛完成分間工作；最後一組物業位於觀塘成業街16號怡生工業中心G座1樓10室，面積約1,324平方呎，叫價約698萬元，月租約2萬元。

據了解，上述工廈物業原由資深投資者羅珠雄持有，他近一年亦多次沽工商舖物業套現。

分析指，疫情嚴重衝擊工商舖近兩年市況，價格亦有明顯調整，而個別機構及投資者因個人財務問題，持有物業淪成銀主盤。事實上，銀主物業在叫價上有一定折讓，故相信可吸引投資者留意，趁低價入市。

(經濟日報)

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市場空置率升 甲廈租金按月跌0.6%

甲廈租金仍調整，有外資代理行統計指，甲廈租金跌0.6%。

該行最新發表的香港地產市場報告指，由於有新商廈落成，整體甲級寫字樓市場空置率由9月底10.5%升至10月底的11%，租金則進一步下跌。

新項目落成 供應增加

該行指出，甲廈空置率上升，主要因鰂魚涌太古坊二座及荃灣沙咀道1號落成，中環及灣仔 (銅鑼灣) 寫字樓空置率分別微升至8.4%及9.7%，尖沙咀空置率則由11.2%回落至11%。

部分新落成的商廈，錄得預租個案，包括有知名企業大手承租樓面，令整體甲廈在10月錄47.9萬平方呎淨吸納量。

該行代理表示，10月整體市場租金按月進一步下跌0.6%。主要分區中，灣仔/銅鑼灣和尖沙咀租金分別跌0.2%和0.1%，中環更錄0.6%的最大跌幅。

另一代理表示，空置率上升，主因新供應增加，然而，目前不少租戶正趁市場選擇多，而物色更優質的辦公空間。新落成商廈設施及配套新穎，對租戶具優勢。疫市期間，市場亦錄企業搬遷，大手租賃包括中銀人壽，由尖沙咀環球金融中心升級，遷至港威大廈，租用2.34萬平方呎樓面，於海港城內搬遷。

(經濟日報)

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環球大廈牙醫診所放售 意向價5500萬

中環環球大廈位置優越，現環球大廈牙醫診所連租約放售，意向價5,500萬元。

面積約1941呎 叫價返7年前

有代理表示，近日有業主放售中環德輔道中19號環球大廈一單位，面積約1,941平方呎，意向價5,500萬，呎價約28,336元，叫價接近7年前水平。單位現連牙醫診所租約出售，並已安裝來去水，配套齊全。

該代理補充，中環可供出售的甲級寫字樓數量極少，而環球大廈位於中環最核心地段，也是該區唯一真正港鐵上蓋，並可分層出售的寫字樓。

物業位於醫務樓層，適合醫療或其他專門行業租用。該樓層的走廊及洗手間等公共空間均於數年前徹底翻新，單位面向怡和大廈，無論自用或對鍾情優質租客的長綫投資者來說，均極具吸引力。

(經濟日報)

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黃竹坑環匯廣場 區內指標前景佳

黃竹坑為新興商業區，前景甚佳，而環匯廣場為區內指標甲廈之一，單位景觀優質。

環匯廣場位於黃竹坑道，交通方面，物業落成時，港鐵港島南綫尚未通車，2016年尾通車後，交通更為便利，由金鐘站坐車到黃竹坑站僅約10分鐘車程。值得一提，港鐵東鐵綫過海段今年通車，而金鐘為主要轉車站，換言之，由黃竹坑前往其他地區亦更加方便。港鐵黃竹坑站步行至該廈，需時約10分鐘，而大廈門口有多個巴士站，可前往港九多個地方，相當方便。

區內新商場快開業 添飲食選擇

其他配套上，目前黃竹坑一帶較少商場及商舖，故飲食相對不便，附近工廈、商廈地下設有餐廳，上班人士或步行至黃竹坑站附近的熟食中心。黃竹坑站上蓋港島南岸商場「THE SOUTHSIDE」，總樓面面積近51萬平方呎，明年將開業，因此日後可解決區內餐廳及食肆不足問題。

環匯廣場樓高36層，外形上採「三色旋轉盒子」設計，具有特色。地下大堂樓底高，設計時尚，門口亦有上落客區。每層樓面面積約由8,500至9,800平方呎，樓層高度達13.5呎，空間感十足。每層6伙的間隔設計，7樓、26樓及35樓亦有三面戶外平台；頂層36樓除平台外，更有空中花園特色層。

最細1037呎起 大部分備開揚景

大廈最細單位面積約1,037平方呎起，合中小型公司。景觀上各單位略為不同，物業屬黃竹坑道罕有單邊大廈，旁為球場及油站，普遍上單位景觀頗為開揚，最優質景觀應為2及3號單位，主要望向深灣遊艇會、深灣9號。1號單位則享山景，而6號單位則主要望向黃竹坑道樓景。若26樓以上樓層，則望向海景以及遠眺海洋公園景觀，甚為優質。

成交方面，大廈今年由租務主導，今年共錄得5宗租務成交，面積由1,014平方呎至4,156平方呎，租金由20,280元至95,660元。今年大廈共錄得2宗成交，最新一宗成交為中層03至04室，面積約2,137平方呎，以2,991.8萬元成交，呎價1.4萬元。

(經濟日報)

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環匯廣場中層2393呎 叫價3589萬

有代理表示，環匯廣場中層06室，面積約2,393平方呎，以意向價約3,589.5萬元出售，呎價約1.5萬元。

單邊開揚 適合中小企進駐

該代理指，單位樓底特高，單邊開揚，更享有翠綠山景，間隔四正實用，已備有基本寫字樓裝修，現為交吉，買家可即買即用。物業屬同幢物業中細位，適合中小企進駐。同時，買家亦可以公司轉讓形式交易，節省入市成本。

租務成交方面，8月份物業中層單位，面積約4,156平方呎，成交呎租約22元；而9月中，物業中層單位，面積約1,014平方呎，以每呎約20元租出。

同區租務方面，上月黃竹坑W50中高層05室，面積約518平方呎，以每呎約25元租出。另該廈中高層10室，面積約568平方呎，上月以每呎約22元租出。

(經濟日報)

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金鐘甲廈海富中心剛錄一宗租賃，一個優質單位於交吉逾一年後，以每呎32元租出，租金屬今年以來次低。

上址為海富中心二座中層1D室，面積約2040方呎，坐擁海景，單位於去年6月交吉放租，近日終以每呎32元租出，月租6.528萬，呎租屬今年以來次低。有代理表示，現時屬商廈租賃旺季，皆因聖誕新年期間，很多公司老闆外遊，租賃及搬遷工作趕在12月中前完成，由於目前盤源眾多，業主紛趁旺季減租吸客，故市場頻錄低價承租，上述單位較巿值租金低逾5%，呎租亦屬今年以來次低，該廈1座中層3室，面積2037方呎，以每呎31元租出，屬今年以來最低，月租63147元。

屬今年以來呎租次低

根據美聯工商舖資料，今年以來，海富中心最高呎租於今年3月底錄得，該廈1期低層6室，面積1401方呎，以每呎52元租出，月租逾7.28萬；今年亦錄2宗呎租47元租賃，分別為2座中層2至3室，面積約1992方呎，以及2座中層5室，建築面積約773方呎；去年5月，該廈2座高層06A室，面積320方呎，以每呎60元租出，屬近年高價承租，原因是單位細小，月租亦只有1.92萬。

盤源多 業主減租吸客

商廈租賃氣氛一般，買賣以低價主導，日前該廈錄蝕讓成交，海富中心二座低層08室，面積1058方呎，以每呎1.89萬沽出，作價約2000萬，原業主中資證券，2017年9月以3088購入，持貨5年帳面蝕讓1088萬，物業貶值35%。

(星島日報)

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觀塘相連工廈截收逾三份標書 凱施餅店等持有 財團出價6.5億

凱施餅店及相關人士旗下觀塘偉業街相連工廈，涉及100%及88.9%業權，項目是今年以來，區內首度有全幢工廈標售，昨日截收逾3份標書，有財團出價逾6.5億。

觀塘偉業街155號建邦工業大廈全幢及偉業街157至159號南華工業大廈約88.9%業權 (不包括3樓) 早前推出標售，並於昨日截標，市場消息透露，項目截收逾三份標書，當中有財團出價逾6.5億，每方呎樓面地價逾2700元，由於業主具誠意出售，料短期內有定案。

樓面呎價逾2700元

儘管今年以來，全幢工廈買賣仍然暢旺，分布各區包括柴灣、沙田、粉嶺及葵涌多區，惟獨欠觀塘，上述項目亦是今年觀塘區內首度有全幢工廈標售，佔地逾1.7萬方呎，規模龐大，可塑性高。不過，在近期疫市及市場進入加息周期影響下，財團出價逾6.5億，每方呎樓面地價逾2700元，較去年同區買賣低約20%，顯示財團表現較保守。

今年區內首宗全幢標售

去年觀塘區內錄得的全幢買賣，雖然佔地規模較細，每方呎樓面地價普遍逾3000多元，其中，投資者張兆榮購入的高良工業大廈全幢，作價1.9億，佔地4165方呎，可建總樓面近6萬方呎，每方呎樓面地價3167元。黑石基金購入的鴻圖道82號全幢，作價5.08億，佔地約1.07萬方呎，可建總樓面15.4萬方呎，每方呎樓面地價3300元。

鴻福地廠一億放售

建邦工業大廈及南華工業大廈，佔地面積共約17280方呎，屬甲類地盤，部分現有樓面分別為48819方呎及78679方呎，受惠於政府活化工廈政策，物業最高重建總樓面達約248832方呎。其中南華工業大廈符合強拍條件，買家可在購入後申請強拍統一業權，方便重建發展。

該2幢工廈距港鐵牛頭角站，步程約5分鐘，周邊有多項重建或活化項目，麒豐資本旗下鴻圖道32號及33號商業項目、新地旗下創紀之城8期項目、晶苑國際集團旗下晶苑工業大廈重建項目等，加速區內變天。

觀塘區最新有地廠淪為銀主盤，萊斯物業高級客戶董事方治平表示，觀塘鴻圖道60號鴻福工廠大廈地廠，面積約10705呎，銀主價約1億連約放售，平均呎價9341元，市值月租20萬，料回報2.4厘。該地廠租客洗車屋，超闊門面可入車。

(星島日報)

萬科統一牛頭角舊樓業權

市區土地新供應罕有，不少財團密密併購舊樓發展；由萬科香港併購的牛頭角舊樓，昨日舉行公開拍賣，該公司在無對手下，成功以底價1.415億成功統一業權發展；料日後將連同毗鄰的舊樓合併發展，涉可建總樓面擴展至逾9.34萬呎。

萬科香港近年密密併購舊樓發展，最新該公司再下一城，其併購的牛頭角定富街71至79號 (單號) 舊樓11月初獲土地審裁處頒下強拍令，底價為1.415億，昨日在萊坊舉行物業拍賣會，結果由手持「1號牌」的萬科香港代表，在無對手下以底價1.415億投得，成功統一業權發展。

底價1.415億

上述項目位於定富街71至79號 (單號) 舊樓，現址為一幢樓高6層的商住舊樓，地下設有4個商鋪，樓上則提供約30個住宅單位，該廈早於1971年落成入伙，至今樓齡約51年。項目地盤面積約2787方呎，若以重建地積比9倍重建發展，可建總樓面約25083方呎。

萬科香港去年曾向土地審裁處申請強拍定富街45至47號華發樓、49至51號安賢樓、53至63號定勝樓3幢舊樓；整個項目地盤面積約7595方呎，可建總樓面約68355方呎，若上述富定街45至79號 (單號) 一列舊樓合併重建發展，地盤面積擴展至約1.03萬方呎，涉及可建總樓面約9.34萬方呎。

(星島日報)

沙田石門京瑞廣場巨鋪2.38億放售

近期市場紛有大型零售物業放售，沙田石門京瑞廣場一個巨鋪，面積約9416方呎，意向價約2.38億，準買家料回報3厘。

呎價2.52萬 料回報3厘

有代理表示，沙田石門安群街3號京瑞廣場一期2樓201號鋪，面積約9416方呎，意向價約2.38億，平均呎價約2.52萬。現址由韓式餐廳經營，月租約60萬，料準買家回報約3厘，截標日為明年3月1日。

該代理指，該鋪位近扶手電梯，屬人流必經之處，位置搶眼，而且鄰近港鐵石門站，於站內可見巨鋪大型招牌。

據了解，該物業由投資者持有，於2014年12月向億京購入，作價7927.92萬。

啟業工廈意向價1億

另一代理表示，新蒲崗三祝街15至17號啟業工廠大廈一籃子單位，分布3個樓層，總建築面積共約2萬方呎，業主意向價1億，平均呎價約5000元，該工廈樓高7層，採一梯兩伙間隔，由於業權簡單，具有收購的潛力。該廈配套完善，而且坐擁港鐵鑽石山站及啟德站的雙站優勢，鄰近彩虹道巴士站，往來各區相當便利。

(星島日報)

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近期踏入商廈租賃旺季，指標甲廈單位紛錄欠租，其中亦不乏交吉多時的單位，美國銀行中心一個低層單位，空置4年，以每呎55元租出，屬市價水平。

市場消息透露，美國銀行中心低層06至08室，面積約1650方呎，早於2018年11月交吉，業主以每呎55放盤，期間並沒有減價，惟經歷動亂及疫情持續，該廈紛錄低價承租，直至近期踏入租賃旺季，該單位以每呎55元租出，月租約9萬，屬市價水平。據了解，該單位望長江集團中心二期地盤，景觀一般。

有代理則表示，近期踏入租賃旺季，指標甲廈連錄承租，不少盤源交吉一段時間，最終成功租出，隨着盤源減少，未來租金趨向平穩。

每呎55元市價水平

日前，金鐘甲廈海富中心亦錄一宗租賃，一個優質單位於交吉逾一年後，以每呎32元租出，租金屬今年以來次低。海富中心二座中層1D室，面積約2040方呎，擁海景，單位於去年6月交吉放租，近日以每呎32元租出，月租6.528萬，呎租屬今年次低。市場人士指，現時屬商廈租賃旺季，皆因聖誕新年期間，很多公司老闆外遊，租賃及搬遷工作趕在12月中前完成，由於目前盤源眾多，業主紛趁旺季減租吸客租出。

(星島日報)

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青建底價2.6億奪醫局街舊樓 統一業權料發展商住項目

近年長沙灣及鄰近一帶舊區處於市區更新步伐，不少發展商於區內併購舊樓重建發展。最新青建國際等併購的醫局街舊樓，昨日舉行公開拍賣，該公司在無對手下以底價2.6億投得，成功統一業權發展。

市區供應罕有，不少財團透過強拍途徑增加土儲。其中青建國際等收購的深水埗醫局街舊樓，今年10月獲土地審裁處頒下強拍令，最新於昨日在萊坊舉行公開拍賣，由手持「1號牌」的青建國際代表在無對手下，以底價2.6億投得，成功統一業權發展，以可建總樓面約36662方呎計，每方呎樓面地價約7092元。

每呎樓面地價約7092元

上述項目位於醫局街163至169號 (單號)，該地區是住宅區，附近物業多為唐樓及高樓住宅大廈。主要用作五金業和各式零售。區內設有多種公共交通工具如小巴、巴士和的士等，步行至港鐵深水埗站和南昌站只需要10分鐘，極具重建價值。

該物業坐落於深水埗醫局街西南側，靠近深水埗區北河街交界處，該項目現址為2幢5至6層高商住舊樓，地下共4商鋪，主要用作五金業和各式零售；其餘樓層為住宅，涉23個單位，樓齡均逾65年。

批建22層高商住樓宇

該項目地盤面積為4329方呎，現納入「住宅 (甲類) 6」用途；該項目於2020年10月獲屋宇署批出建築圖則，獲批建1幢22層高商住樓宇，另設4層平台，涉及可建總樓面約36662方呎。

有業內人士指出，該項目鄰近港鐵站，交通方便，區內舊樓極具重建價值，故近年吸引不少財團於區內進行收購，料未來該區將有不少重建項目登場，相信日後區內將展現全新面貌，是一個全新住宅區。

除上述項目外，富豪酒店上月初亦透過強拍途徑以1.2億、統一海壇街227B至227C號舊樓業權。該項目坐落於九龍深水埗海壇街之東南面，介乎九江街與欽州街之間，現址為一幢樓高6層的商住物業，地下為商鋪，樓上為住宅，早於於1960年落成，至今樓齡約62年。上述地盤面積約2322方呎，若以9倍地積比率作商住發展，涉及可建總樓面約20898方呎。

據該公司年報顯示，海壇街227B至227C號，將聯同已完成併購的海壇街227至227A號項目合併重建為作商業/住宅發展用途，地盤面積擴展至4644方呎，若以9倍地積比率作商住發展，涉及可建總樓面約41796方呎。

事實上，今年迄今土地審裁處合共接獲22宗強拍申請，已超過去年全年的16宗，並多出6宗或37.5%。而該處今年暫批出18宗強制售賣令。另外，今年迄今市場上共舉行17場舊樓強拍物業拍賣會，對比去年21宗減少19%。

(星島日報)

Hibor surges, mortgages fall

The mortgage-related one-month Hong Kong Interbank Offered Rate surged by 40 basis points to 4.83881 percent yesterday while mortgages for completed homes slumped 20 percent monthly to 5,308, a seven-month low.

For the first 11 months this year, the number of mortgages for existing homes plunged 17.2 percent yearly to 77,450, data from mortgage broker revealed.

Further, mortgage applications for presold homes also plummeted 30 percent monthly to 255 in November, while sinking by 28.9 percent to 3,895 for the first 11 months, marking a new low for November since 2011.

The mortgage broker cited the continuous fall of home prices amid global interest rate hikes as the reasons behind the slump, and expects the number of applications to fall further in this month, leading to a 20 percent decrease in mortgages for existing homes and about 30 percent for presold homes for the whole year.

Meanwhile, the number of licensed property agents shrank by 250 or 0.6 percent to 41,239 in November, a new 15-month low, data from Estate Agents Authority showed.

The number also shrank by 1,169 or 2.8 percent from a peak of 42,408 agents in February.

As agents left, a local property agency’s commissions in November fell to about HK$153 million, the second-lowest in six years and 10.8 percent lower than last month.

Separately, China's developer CNQC International (1240) acquired a site at Yee Kuk Street in Sham Shui Po through a compulsory sale with a reserve price of HK$260 million.

CNQC had bought a group of old buildings with a site area of 4,329 square feet, including two blocks of five to six storeys with residential flats.

(The Standard)

Goldman Sachs Hong Kong home price forecast of 30 per cent drop too bearish, JP Morgan analyst argues

The most pessimistic forecasts of a 30 per cent decline are ‘fundamentally wrong’, JP Morgan analyst says

The US investment bank believes the decline will total 20 per cent by May 2023 from a peak in August 2021

Predictions of a 30 per cent drop in Hong Kong home prices by the end of 2023 are too pessimistic, according to JP Morgan.

Goldman Sachs in October forecast that prices would fall by 15 per cent in both 2022 and 2023. But JP Morgan believes the decline will total 20 per cent by May 2023 from a peak in August 2021. The full-year price decline in 2023 will be 8 per cent, mostly concentrated in the first half of the year, it said in a report released on Wednesday.

The view that home prices would correct by 30 per cent based on the median formula was “fundamentally wrong”, Cusson Leung, JP Morgan’s head of Hong Kong property research, told the Post on Thursday.

The most pessimistic forecasts, Leung said, assumed that if mortgage payments increased, home prices would have to drop by enough to maintain the affordability ratio – the ratio of mortgage payment to median household income.

“I think fundamentally, that is very different from what happened in reality,” he said.

A market index has lost 16.5 per cent since its peak of 191.34 in early August 2021.

“I think other people are wrong,” Leung said. “People are just having a too bearish expectation of the interest rate, that it will keep rising forever. As long as it is not continuing this increase, sentiment from buyers will start to return.”

Hong Kong’s interest rate lags behind the US interest rate, said Leung, and banks already had a strong buffer because they were stress testing loan applications against a higher interest rate.

Meanwhile, Leung does not believe the government is going to relax any of the cooling measures that some believe are holding back the market. “There’s no urgency at all” because doing so would not particularly help with the government’s objectives. In addition, the increase since 2009 dwarfs the current price decline, he said.

Overall property transactions in November fell for the third straight month, nosediving 16.7 per cent month over month to 3,701, the lowest since 3,038 in December 2018, according to the property agency. Transaction value fell to HK$30.18 billion (US$3.88 billion), the lowest since HK$29 billion in January 2020.

The slump reflects factors such as the continuous rise of interest rates and the uncertain economic outlook, according to the agency.

投資者1.19億購登打士廣場

資深投資者羅守輝旗下TOYOMALL，早前沽售旺角登打士廣場1至3樓全層，作價1.1868億，買家新近曝光，為一名葉姓投資者。該投資者去年亦斥資9.65億購入長沙灣恒發工業大廈，換言之兩度入市涉資10.8368億。

涉資逾10億入市掃貨

登打士廣場1至3樓，建築面積約9072方呎，於上月中旬以1.1868億易手，呎價13082元，租客包括多家食肆，月租54.3萬，租金回報料約5.4厘。

而恒發工業大廈位於長沙灣道550至560號，樓高12層，佔地面積約15837方呎，具重建價值。該項目早前曾向城規會申請放寬地積比率，由12倍增加至14.4倍，以興建1幢27層新式工廈，涉及可建總樓面約22.8萬方呎。

Hongkongers snub new home sales in Yau Tong, another sign of weakening sentiment in the real estate market

The Chill Residence development from Poly Property and L’Avenue International sold just 10 of 128 flats by Sunday afternoon

Home prices are at a five-year low amid a dour economic outlook, as some homebuyers await further interest rate hikes and a loosening of Covid policies

Hongkongers snubbed new property sales on Sunday in the latest indication of weakening sentiment in the real estate market, after home prices fell to their lowest level in nearly five years.

Only 10 out of 128 flats at Chill Residence in Yau Tong, a new development jointly launched by Poly Property and L’Avenue International Holdings, were sold on Sunday, according to real estate agents.

“[Prospective homebuyers] are taking a wait-and-see approach ahead of possible interest rate hikes in December,” a property agent said.

“Everyone still has reservations about the outlook for the local economy, especially before Hong Kong adopts a ‘0+0’ Covid-19 policy” and lifts all curbs for travellers entering the city, the agent said.

Monthly transactions of new homes dropped to 358 worth HK$4.85 billion in November, with both figures falling to the lowest since April, a sign of a weakening market, according to data from another agency.

Prices of lived-in homes in Hong Kong had their worst month in an already bad year in October, slumping to a nearly five-year low as worsening global and local economic conditions continued to weaken market sentiment.

The Rating and Valuation Department’s home price index for November was down 2.4 per cent on a monthly basis to 352.4, the lowest level since November 2017, when it was at 347.2. The index has lost 10.5 per cent this year.

The decline in home prices looks set to deepen. A market index has already lost 16.8 per cent since its peak in August 2021. The agency expects the gauge to decline further to nearly 25 per cent by late January.

Price declines in some estates have already exceeded that level. Telford Gardens in Kowloon Bay has seen a 30 per cent slump from a peak in September 2021.

The average price at Chill Residence was HK$17,938 per square foot after discounts of up to 15 per cent, which was 8.9 per cent cheaper than HK$19,697 per square foot of the lived-in estate One East Coast in Yau Tong.

The units on offer ranged from 261 sq ft to 730 sq ft and were priced between HK$4.14 million and HK$13.38 million, after discounts.

“There has been a slew of unfavourable news in November, such as continued interest rate hikes by the US, the unstable pandemic situation on the mainland and fluctuations in the stock market, which has accelerated the decline of the property market,” another agent said.

“However, the market expects the rate of interest rate hikes in the US to slow in December and the pandemic situation on the mainland to slowly come under control,” the agent said, adding that if there were positive developments, second-hand home prices could bottom out this month.

(South China Morning Post)

Bad news: Hong Kong homeowners looking to sell may have missed window as price decline set to deepen

A market index which has already lost 16.8 per cent since the peak in August 2021, is expected to decline further to nearly 25 per cent by late January

The decline for some estates has exceeded that level, with Telford Gardens in Kowloon Bay witnessing a slump of 30 per cent

Homeowners in Hong Kong looking to sell have missed the window for striking a favourable deal, analysts said, as they expect property prices to continue to slump after touching the lowest level in five years.

The market index fell 1.6 per cent to 159.76 for the week ending November 20 and dipped a further 0.4 per cent to 159.16 for the week ending November 27, the lowest since October 2017. While the index has lost 16.8 per cent since it hit a record high of 191.34 in August 2021, The agency expects a further 9.5 per cent drop to 144 by Lunar New Year in late January. If the gauge hits 144, a level last seen in 2016, the overall decline could touch 24.7 per cent.

Price declines in some estates have already exceeded that level, slumping by as much as 30 per cent since the peak.

“The decline in home prices has not stopped,” agent  said. “If there is no good news in the market that can cause fluctuations, the index will test the 144 level around Chinese New Year.”

At Telford Gardens in Kowloon Bay, prices have plummeted 30 per cent from HK$15,151 (US$1,939) in September 2021 to HK$10,602 in the week ending November 20. Greenfield Garden in Tsing Yi has seen prices sink 28.9 per cent from HK$16,470 in mid-August 2021 to HK$11,706.

The agency’s view was echoed by Natixis. Hong Kong’s property prices will eventually decline 25 per cent from the peak in 2021, the French bank said in a report on Wednesday.

Prices will fall 12 per cent in 2023 but the pace will slow down to 2 per cent the following year, Natixis said, citing “the perfect storm of yet another economic recession and sharply rising interest rates” following increases by the US Federal Reserve.

“The question is how deep the dive will be and when it will end, especially given the recently stronger structural headwinds, such as depopulation,” the report said.

Some 113,000 people left the city between mid-2021 and mid-2022, continuing a trend for a second year in a row amid an emigration wave that has seen Hongkongers leave for countries including the UK, Canada and Australia.

Among the 112 large-scale housing estates tracked by the agency, the average prices at 73 estates have fallen by more than 10 per cent this year and by more than 20 per cent in eight estates.

Riviera Gardens in Tsuen Wan witnessed the biggest drop, with prices sinking 23.7 per cent to HK$11,044 per sq ft this year.

Meanwhile, loss-making lived-in housing transactions stood at 186 in October, or 11.6 per cent of overall sales, the highest since October 2009, according to another agency.

One of the biggest losses in absolute terms this year was on a 3,835 sq ft, five-bedroom duplex at 39 Conduit Road in West Mid-Levels. The property sold for HK$378 million, a loss of HK$22 million, in November, according to official records and agents. Including expenses like taxes and commission, the loss adds up to HK$42.78 million.

Many homeowners who are about to emigrate and in a rush to sell are also willing to accept lower prices.

At Heng Fa Chuen, a homeowner about to leave the city sold a 658 sq ft flat for HK$8.93 million in mid-November, HK$1.8 million, or 17 per cent, less than the price paid three years ago, according to the agency.

Agents desperate to attract potential homebuyers’ eyeballs and drum up sales are resorting to creative catchphrases to promote listings in the streets and branches. These usually feature reasons for heavy price cuts, such as emigration and stock market losses.

The outlook for next year looks equally bleak. Goldman Sachs has forecast a 30 per cent decline between 2022 and 2023, while DBS expects a 5 per cent drop in 2023. Morgan Stanley, HSBC and two agencies have also predicted lower prices.

JPMorgan expects buying sentiment to recover after May next year, but it still predicts a fall of 8 per cent in 2023, it said in a report on Wednesday.

Analysts also expect higher interest rates to weigh on sentiment. The Hong Kong Monetary Authority raised its base rate to 4.25 per cent from 3.5 per cent in early November, the sixth increase in eight months to a fresh 14-year high, in lockstep with the US Federal Reserve.

The market believes interest rate rises will last until the first quarter of next year, said Raymond Cheng, managing director at CGS-CIMB Securities.

“Home prices will almost [bottom out] between the first and second quarter,” said Cheng.

With prices having fallen by about 15 per cent so far, they may decline by a further 5 to 8 per cent in the next few months, and with that it would be probably over, he added.

代理：新供應續來 消化樓面需時

甲廈空置率尚處高位，有外資代理行認為，因香港優勢獨特，只要回復正常經濟活動，機構亦會重返擴充，租務料反彈，屆時便可吸納大量新供應，料今年租金僅微跌。

有外資代理行最近發表香港地產市場報告指，由於不少新商廈落成，推高整體甲級寫字樓空置率，由9月底的10.5%升至10月底的11%。10月份整體商廈的平均呎租為55.9元，按月下跌0.6%。

當中空置率上升，主要由於鰂魚涌太古坊二座及荃灣沙咀道1號落成，中環及灣仔 / 銅鑼灣寫字樓空置率分別微升至8.4%及9.7%，尖沙咀空置率則由11.2%回落至11%，整體甲級寫字樓市場在10月份錄得47.9萬平方呎淨吸納量。10月整體市場租金按月進一步下跌0.6%。中環則錄得0.6%的最大租金跌幅。

預計今年租金 跌幅5%內

對於租金持續有調整，該行代理認為，甲廈租金由高峰期調整約22%，基本上已接近見底，「由年初至今，中環甲廈租金近乎無起跌，整體租金跌約2%，可見已喘定，不敢講已見底，但離底不遠，預計今年租金跌幅僅5%以內。」更指出今明兩年始終是供應高峰期，要消化樓面需時，「今年新增樓面約500萬呎，明年再多300萬呎，連十多年沒有新供應的中環，亦有兩大項目。」

該代理指出，租務活動隨着「0+3」入境措施實施後，已稍有改善，「暑假為傳統租務淡季，9至10月已漸多租務查詢，而政府公布0+3措施後，我們亦有收到海外機構，例如新加坡公司派員來港視察。」

即使檢疫措施有所放寬，整體甲廈租務市場未見非常活躍，該代理指因仍有其他因素需考慮，「去年租務市場並不差，今年環球局勢有變，俄烏戰爭、環球通脹等，再加上股市波動，市場憂慮明年經濟環境，故考慮業務擴充時會較為審慎。因此就算降至『0+0』，甚至中港通關，租務市場未必大反彈，但定會有改善。」

倘檢疫再寬 機構陸續重返

近月其中一熱門話題，是本港因未完全放寬檢疫措施，而新加坡即把握商機「搶客」，更有指不少原在港的跨國機構，總部遷往新加坡。該代理指，未發現很多跨國客戶遷出香港，並指即使有零星個案，僅屬暫時性，認為香港基本優勢肯定不變，「個別機構現遷往新加坡只是短暫，因本港防疫措施因素，而跨國企業始終以做生意為主，香港獲內地支持，優勢是非常獨特，只要香港經濟活動復常，檢疫措施再放寬，幾可肯定機構陸續重返。」該代理更舉出近期一例子，就是大型投資銀行瑞銀預租新地 (00016) 旗下九龍高鐵站上蓋9層商廈，涉及約25萬平方呎樓面，「完全展示大型企業對香港長遠信心，而選擇高鐵站上蓋作總部，亦反映看重內地市場，可見香港優勢仍在。」

疫下機構仍有搬遷活動，而在家工作 (WFH) 興起，令人質疑傳統辦公室存在價值。該代理指，疫下靈活辦公模式盛行，但對辦公樓面需求實則不變，「現在企業可能採混合模式，如一星期一日靈活辦公，但不會全面被在家工作取代，辦公室不論在環境、互動等較容易執行，只是之前疫情嚴峻迫不得已才暫停。企業現時採新方案，辦公室員工個人座位空間減少，而共享空間元素增加，為令員工在工作生活取得平衡，實際上公司使用樓面與以前相若。」

(經濟日報)

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兩大新項目將登場 中環成明年焦點地區

新甲廈質素理想，布外資代理行代理指，全新項目質素新，容易吸引企業搬遷。

從事甲廈租務市場多年，該代理指，近兩年甲廈供應多，但只要需求回復正常，吸納上問題不大，「香港亦曾經歷數次商廈供應高峰，當遇上需求強勁時，吸納亦很迅速。」

新甲廈設備齊 吸引租客搬遷

未來新供應多，該代理指新式大廈因設備齊全，而在租金回調後，吸引租客搬遷，優勢甚明顯。

「對機構來說，當租金回調，3年前辦公室租金成本，足以租用全新商廈樓面，便有興趣全面升級。加上現時ESG成重要議題，新甲廈多具備各種認證，更加吸引企業搬遷。」

焦點方面，明年中環兩大新項目，分別為 The Henderson，以及長江集團中心二期，「中環是商廈龍頭地區，而明年難得有新供應，故肯定為最焦點地區。」

恒地 (00012) 委任一間外資代理行為中環 The Henderson 的首席租務代理，而早前該行為 The Henderson 達成的兩宗主要租賃包括：全球藝術品及奢侈品拍賣行佳士得將租用該大廈約50,000平方呎樓面，而國際投資公司凱雷集團亦租該廈作亞太區總部遷。據了解 The Henderson 最近亦推出網站，以發布更多項目詳情。

(經濟日報)

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Buyers stay away from new and old homes

Hong Kong's new and second-hand housing market remained weak over the weekend.

Just 11 flats or around 10 percent of the units offered at a new project in Yau Tong were sold while only nine secondary sales were recorded at 10 major housing estates.

Chill Residence in Yau Tong, jointly developed by Poly Property (0119) and L'Avenue International, sold 11 units after launching sales of its first batch of 128 flats on the price list yesterday.

Prices for the flats on offer range from HK$4.14 million to HK$13.39 million or HK$15,860 to HK$19,484 per square foot after discounts.

The first batch was 25 percent oversubscribed, with over 160 checks received on Saturday.

A property agency said Chill Residence has attracted young buyers with its prices, with around 80 percent purchasing the homes for their own use.

As an investment purchase, the agency estimates the rental rate of return could reach 3 percent with a monthly rent of HK$40 per sq ft.

The property agent believes home prices will fall slightly this month mainly due to rising interest rates while the number of transactions in the primary market is expected to reach 500.

Meanwhile, the 10 major estates only reported nine deals over the weekend, though the number was up by two from the previous two-day period, according to another agency.

Taikoo Shing in Quarry Bay and City One Shatin topped the estate sales with three transactions each, while Kingswood Villas in Tin Shui Wai followed with two deals.

However, six estates saw no home purchases at all.

The agency said potential home buyers remain cautious as they are waiting for new policies to be announced.

And though the number of property visits rebounded, buyers were more interested in finding deals with price reductions, the agency added.

A three-bedroom flat in Taikoo Shing traded for HK$21 million or HK$18,851 per sq ft after the owner slashed the asking price by HK$3.6 million and back to levels last seen in 2016.

It was also HK$4 million less compared to a deal for a similar flat in the same district, which fetched HK$25 million in August.

Driven by price cuts, Taikoo Shing recorded 29 deals in November - nearly double that of in October - at an average of HK$16,000 per sq ft, the agency said.

近月工商鋪交投淡靜，有代理行指，上月共錄約227宗工商鋪成交，不但創今年單月新低，按年大跌51%，更追平2019年10月紀錄。不過，該行預期，隨着內地多個城市防疫措施放寬，市場憧憬中港兩地通關現曙光，工商鋪市場有望反彈。

代理行：按年大跌51%

該行代理表示，上月市場共錄約227宗工商鋪買賣，按月回落約10.27%，對比去年同期大跌約51.07%。金額約41.09億，與上月所錄約41.2億相若，按年則遞減約60.55%。該代理表示，加息推高成本，買家態度趨審慎，以致整體工商鋪疲弱，市場缺乏大手成交支撐下，表現淡靜；尤其寫字樓11月份成交宗數錄約24宗，為自2020年2月後新低，按月再跌約31.42%，金額降至約5.64億，按月減少近27.69%。該代理續指，工廈錄約128宗買賣，連續5個月低於200宗水平，總金額約13.75億，按月分別跌約10.49%及35.65%。業主議價心態較強硬，故買賣雙方陷膠着，令買賣交投下挫。

反觀商鋪表現尚好，11月買賣宗數與上月相若，錄約75宗，金額約21.7億，較上月反彈約80.38%。

(星島日報)

外資代理行：零售未走出谷底 料明年鋪租跌10%至15%

有外資代理行代理表示，展望明年，零售未走出谷底，料整體鋪租按年再跌10%至15%。只有少量餐飲及必需品仍開鋪，減租不能令空置率明顯改善。該代理預期每月零售銷貨價值在300億以下徘徊，消費力疲弱。只有與內地通關，才激活市況。

該行另一代理表示，直至2025年，港島區約350萬方呎新供應，集中中環和鰂魚涌，中環空置率較高，不排除減價戰。鰂魚涌租金再下調幅度較少，預計明年港島寫字樓全年跌3%至5%。

九龍區商廈租金微升3%

另一代理表示，九龍商廈空置率攀升至7.5%，更多公司實施在家工作、共用辦公桌，影響寫字樓需求。ESG成為現代企業關鍵要求，綠色建築脫穎而出，整體寫字樓租金有見底迹象，預計明年九龍區寫字樓租金微升3%。

又有代理表示，截至11月底市場共錄172宗交易，金額540億按年跌約35%，以全幢工廈 (24%) 及用地 (24%) 最活躍，其次全幢住宅 (20%)，酒店佔12%，首6個月共錄6宗成交。該代理預料，買家要求更高回報，市場有更多銀主盤，住宅地價回落，買家抱「執平貨」心態。

投資金額540億按年跌35%

有代理說，今年下半年充斥利淡因素，股市疲軟、勞動人口萎縮、加息及環球經濟差，料住宅樓價全年跌近15%，明年再跌5%至10%。

(星島日報)

More flats enter the market as prices fall

The number of completed flats and those in the presale consent pipeline has increased. At the same time, home prices have been falling amid interest rate hikes.

A total of 18,753 private homes were completed in the first 10 months of this year - 30.4 percent more than the whole-year figure of 2021, data from the Rating and Valuation Department showed.

The number of finished private homes as of October was 65.5 percent higher than the number in the same period last year and achieved 82 percent of this year's target of 22,851 flats.

However, 2,156 private residential units were completed in October - a decrease of 516 units or about 19.3 percent compared with September.

The Department also released the latest rental yields for various types of private homes - most of which showed increases. Among them, the rental return for flats under 431 square feet rose by about 0.1 percentage points month-on-month to 2.7 percent, the highest since September 2019.

Last month, the accumulated number of flats awaiting presale approval increased by 2,495 or 14 percent month-on-month to 20,579, according to the Lands Department.

Only one project was approved for presale in November: The Southside's Phase 4A of 432 flats, which is jointly developed by Sino Land (0083) and Kerry Properties (0683) at Wong Chuk Hang Station in Aberdeen.

Five projects applied for presale consent last month, involving a total of 2,919 flats. They included The Southside Phase 3B and Phase 3C, developed by CK Asset Holdings (1113), with 642 and 558 flats respectively.

Meanwhile, a property agency estimates that government revenues from property sales this year may only reach between HK$35 billion and HK$40 billion - far less than the official projection of over HK$100 billion. But the figure for next year may rebound from HK$50 billion to HK$70 billion as sales of some large commercial sites may be delayed until then.

Additionally, the property service firm projects home prices in Hong Kong to drop by 5 to 10 percent next year on top of a 15 percent decline this year, with middle and small-sized units valued between HK$6 million and HK$8 million, particularly since they are under pressure from the interest rate hikes.

Grade-A office rents are to fall by up to 5 percent next year while overall street shop rents could sink by 10 to 15 percent, as a full tourism recovery is unlikely in the short-run with travel curbs still in place, it said.

憧憬通關商廈租務增 基金遷入長江集團中心

憧憬通關，近日各區寫字樓獲承租，特別是全新甲廈頻錄預租。太古地產 (01972)  旗下灣仔皇后大道東項目，命名為「太古廣場六座」，據悉已獲拍賣行蘇富比預租4層。另外，美國對冲基金公司，近日落實遷往中環長江集團中心逾萬呎樓面作擴充，呎租約120元。

業界指，近日商廈租務稍增，若通關進一步落實，租務有望進一步增加。

今明兩年為本港寫字樓供應高峰期，多個甲廈項目落成，而近期預租情況有改善。太古地產宣布位於灣仔皇后大道東46至56號的甲級辦公樓，命名為「太古廣場六座」，將於明年落成，目前已經預租23%，涉及4.5萬平方呎樓面。

項目明年落成 預租23%

資料顯示，前身為寶華大廈及晏頓街、蘭杜街的舊樓，太古在收購後便展開重建成太古廣場六座，樓高24層，提供約21.8萬平方呎辦公樓面。至於比鄰太古廣場六座的軒尼詩道28號辦公樓，亦會易名為「太古廣場五座」。

據了解，太古廣場六座4層樓面，獲蘇富比拍賣行預租4層，物業每層面積約7,400平方呎，涉及近3萬平方呎，據悉成交呎租約60元。蘇富比目前租用金鐘太古廣場商廈兩層樓面，如今預租太古旗下全新項目。值得一提，佳士得拍賣行較早前亦預租明年落成的中環 The Henderson 約5萬平方呎樓面，作亞太區總部。

基金租長江集團中心 呎租120元

中區甲廈租務亦有改善，市場消息指，中環長江集團中心51樓單位，約1.1萬平方呎，以每平方呎約120元租出。據悉，該單位屬物業極高層，高峰期呎租高見170至180元，現時已較高峰期回調3成以上。據了解，新租客為美國對冲基金公司Brevan Howard，該租客原租用中環華懋中心II期單位，是次搬遷有所擴充，兼升級至超甲廈。

近兩年甲廈租務市場，因中港入境限制而大受影響，據萊坊資料顯示，疫情期間港島甲廈租金已錄近3成跌幅，而今年港島甲廈租金整體亦跌近1成，中環跌幅約5.2%。

內地宣布優化疫情防控措施，市場憧憬中港通關可望加快落實。有代理認為，近期整體甲廈租務查詢，已明顯較年初為快，由於聖誕及新年假期將至，仍屬傳統租務淡季。他相信，明年初甲廈租務將加快，若中港落實通關，肯定會帶動商業氣氛，租務可增加。

不過，該代理認為環球經濟始終不明朗，即使內地重新開放，機構仍會稍為審慎；而租金方面，他料明年會平穩發展，升跌幅約5%以內。

(經濟日報)

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更多中環區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：中環區甲級寫字樓出租

租金回落機構升級 新項目有優勢

甲廈租務市場尚未完全復甦，在租金大幅調低下，吸引機構作出升級決定，故新式大廈，特別是全新落成項目，叫租上有所調整，能夠在租務市場上取得優勢。

甲廈空置率11% 租金難彈

由於不少新商廈落成，推高整體甲級寫字樓空置率上升，有代理行資料顯示，本港甲廈空置率，由9月底的10.5%升至10月底的11%。10月份整體商廈的平均呎租為55.9元，按月下跌0.6%。

疫情衝擊甲廈租務，而隨着本港早前推出「0+3」入境措施，再加上憧憬日後中港通關，租務活動可望改善。不過，本港甲廈面對高空置率，市場上累積逾千萬平方呎樓面待租，而今明兩年為甲廈供應高峰期，要消化樓面並不容易，故相信商業氣氛明年有望改善，空置率亦有望紓緩，但租金要反彈較難。

甲廈租務上，現時可算是租客主導市場，因市場空置樓面多，業主為增加競爭力，願意降低叫租，租客選擇甚多。在租金上，因普遍優質甲廈租金，已較高峰期下跌近3成，若機構的租金成本不變，可以選擇提升級數，搬至優質甲廈，例如從中區商廈搬至同區超甲廈，故最優質甲廈優勢較大。

此外，全新落成的甲廈項目同樣具優勢，因項目設備屬最高規格，而業主因應市況已作明顯降價，故近月不少大型租務個案，來自機構搬遷至新甲廈。

事實上，現時大型企業看重ESG (環境、社會和管治) 元素，而新甲廈多在建築上、環保理念上符合要求，對租客更有吸引力，故相信新甲廈租務個案持續向好。

(經濟日報)

外資代理行：新興商業區冒起 租戶受惠

有外資代理行報告指，多個新興商業區陸續冒起，讓香港寫字樓格局更具彈性，租戶將繼續受惠。

該行發布最新研究報告，從租戶角度探討香港商業區的發展狀況。報告聚焦於中環、港島東、九龍東及新興西九龍區的主要甲級寫字樓地段，比較當中的甲級寫字樓淨樓面面積、樓齡及租金。

報告指，香港傳統商業區的可建土地不足，新增供應有限，物業亦出現老化，因此有礙寫字樓的發展。租戶缺乏選擇，業主及發展商亦欠缺打造更優質資產的機會。

中環仍是金融業首選

該行代理指，香港共有四個主要商業區，提供總計4,280萬平方呎的甲級寫字樓空間。地段位處策略性地理位置，有效推動經濟增長，並提供一系列定位明確的寫字樓空間，讓租戶在港立足時可享更大的靈活性。該代理指，企業為辦公室選址時，會符合自身業務發展需求，例如成本優化、整合及升級搬遷。但除此以外，部分地區會吸引某類行業進駐，建構以行業主導的樞紐。

地區上，報告指中環仍然是香港銀行、金融及專業服務業的首選之地，在可用甲級寫字樓淨面積1,420萬平方呎中佔65%。

該行另一代理指，中環仍是香港的核心商業區，但租戶隨業務需求的變化而作出調整，以確保自己採用合適的寫字樓方案。同時，租戶在制定辦公室策略的過程中，員工辦公的靈活性比以往要求更高，所以部分中環租客會考慮把主要業務留守中環，部分遷往其他核心商貿區。

(經濟日報)

灣仔得利商廈全層3700萬售

資深投資者羅守輝旗下TOYOMALL，接連沽售灣仔區乙廈，最新為得利商業大廈全層單位，以3700萬易手，持貨16年升值逾2.5倍。

TOYOMALL沽貨 16年升2.5倍

消息人士透露，上址為灣仔道113至117得利商業大廈1樓全層，面積3875方呎，平均呎價9548元，物業以交吉交易，將於明年4月成交，TOYOMALL於2006年以1050萬購入上址，持貨16年，帳面獲利2650萬，物業升值2.5倍。新買家以買物業形式購入上址，需支付相等於樓價4.25%的釐印費。

TOYOMALL早前亦沽售同區譚臣道8號威利商業大廈2樓全層，面積3181方呎，作價2800萬，平均呎價8802元，租客包括2家教育機構及1家美容中心，月租逾12萬，料回報逾5厘。物業於2016年11月以2500萬購入，持貨6年，帳面獲利300萬，升值約12%。

星光行意向呎價1.25萬

有代理表示，尖沙嘴星光行12樓，包括07至16A室放售，率先推出07至08室、09室、16室及16A室，面積由878方至1756方呎，意向呎價由12500元起，整個項目涉及總樓面約9624方呎，意向價共約1.45億。

(星島日報)

更多星光行寫字樓出售樓盤資訊請參閱：星光行寫字樓出售

更多尖沙咀區甲級寫字樓出售樓盤資訊請參閱：尖沙咀區甲級寫字樓出售

宏安鴨脷洲獲批強拍令

鴨脷洲在鐵路及「躍動港島南」計畫推動下，近期區內舊樓掀起收購潮，最新由宏安併購的鴨脷洲南德大樓，昨獲土地審裁處批出強拍令，底價為1.06億，對比今年2月提出申請強拍時市場估值9458萬，高出約12.07%。

據土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍令的項目位於鴨脷洲新市街37至39號，該項目今年2月申請強拍時，短短約10個月已獲批強拍令，底價為1.06億。文件顯示，宏安持有項目約94.74%業權，目前僅餘下1個住宅單位並未成功收購，屬於失小業主，審訊其間亦未曾出現。

底價1.06億

根據判詞指出，該建築物落成約51年，已達其設計壽命，加上維修欠佳，部分設施未能符合現代安全標準和法定要求，而且維修成本與重建成本不成比例，故重建發展是合適做法。再者申請人已採取一切合理步驟取得全部業權，故批出強拍令。

可建總樓面14346呎

該項目地盤面積約1594方呎，現時規劃為「住宅 (甲類) 2」用途，若以重建地積比9倍發展，可建總樓面約14346方呎。現址為1幢樓高6層商住舊樓，地下為兩個商鋪，樓上為15伙住宅，每層3伙，1樓單位連平台，5樓單位則連天台，該廈早於1971年落成入伙，樓齡約51年。該項目鄰近由恒基發展的新盤逸南，距離港鐵利東站約5分鐘步程，前往金鐘站僅2站之隔，具重建價值。

資料顯示，宏安亦有收購鄰近的鴨脷洲大街17至23號及平瀾街5B至9號，如果最終一併重建，地盤面積共約7000方呎，若以地積比9倍計，可重建樓面約6.3萬方呎。

(星島日報)

市建土瓜灣項目中標價高次標6%

信和、招商局置地10月底以23.88億力壓6財團、奪得市建局土瓜灣第四個以「小區模式」發展的榮光街/崇安街發展項目，該局最新公布其餘6份落選標價，出價介乎15.6億至22.386億，呎價約5599至8035元。而中標價較次標高出約6.8%，可見首兩標出價相當接近。

該項目在10月初接獲共7份標書，市建局於同月底批出項目發展權，最終由信和、招商局置地以23.88億力壓6財團得手，每方呎樓面地價約8571元。

市建局以不具名方式，公布其餘8份落選標價，只有首兩標出價逾22億，其中次標出價約22.386億，與中標價相差約1.494億，樓面呎價則約8035元，首標較次標僅高約6.7%。

料可提供約560伙

緊隨其後為22.3億，與中標價相差約7.1%；同時有4標出價不足20億，當中最低入標價僅15.6億，與中標價相差約8.28億，差幅達約53.08%，樓面呎價僅約5599元。

(星島日報)

Home prices 'near the bottom'

Hong Kong's home prices to reach the bottom in the second quarter of next year and rebound by 5 percent in 2023, boosted by the border reopening with the mainland, Morgan Stanley expects forecasts.

The investment house predicts transaction volumes will rebound 28 percent in the primary market and 15 percent in the secondary market.

Meanwhile, Swire Properties's (1972) new Grade-A office tower at 45-46 Queen's Road East has been named Six Pacific Place, with 23 percent of the total floor area, or over 45,000 sq ft, being pre-leased.

Director for office development Don Taylor said Swire will expand its core portfolio at Pacific Place over the next decade in line with its HK$100 billion investment plan.

Expected to complete in 2023, the new tower will have 24 storeys with a total area of around 218,000 sq ft for office space.

(The Standard)

For more information of Office for Lease at Pacific Place please visit: Office for Lease at Pacific Place

For more information of Grade A Office for Lease in Admiralty please visit: Grade A Office for Lease in Admiralty

上環信德中心錄高價成交，一個中層單位以8500萬易手，平均呎價3.32萬，高市價逾20%。

信德中心西座中層11室，面積約2559方呎，平均呎價3.32萬，代理指出，上址放售逾一年，單位望正海景，屬優質單位，不排除用家購入自用，但亦有可能由業主相關人士作內部轉讓。

8500萬易手

上址原業主於2010年10月以3761.73萬購入，去年5月以每呎65元放租，及後轉為放售，意向呎價3.3萬，業主企硬價格，最新成交呎價較2019年中前該廈高峰期呎價3.8萬，僅有小量折讓，造高於近期金鐘核心區甲廈每呎1.85萬至2.8萬的水平。

近期信德中心未見成交，惟金鐘甲廈不乏買賣，其中海富中心13樓全層銀主盤，面積約10627方呎，去年9月份淪為銀主盤，由接管人推出放售，當時每呎叫價高達2.9萬，最終成交呎價僅約18161元，創該廈近8年來呎價新低，涉資1.93億，新買家湯臣集團。

今年5月，力寶中心二座高層2室，建築面積約1400方呎，原以4060萬放售，以3710萬售出，呎價約2.65萬，原業主於1996年斥資2120萬購入力寶中心二座高層2至3室，建築面積共2500方呎，呎價約8480元，一直作為自用。

(星島日報)

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觀塘寧晉中心每呎20元租出

觀塘指標商廈寧晉中心錄1宗租賃，其中一個單位以17.93萬承租，平均每呎20元，屬今年以來呎租新低。

上址為寧晉中心中高層E至H室，面積8965方呎，以17.93萬承租，平均呎租20元，新租客簽署3年租約。連同該宗租賃，寧晉中心今年以來共錄14宗租賃，平均呎租由23至30元不等，上述為今年以來呎租新低。

南匯中層叫價7570萬

有代理表示，黃竹坑業興街11號南匯廣場B座中層07至16室，總樓面約7885方呎，意向呎價約9600元，總金額約7570萬，將以交吉出售，該單位屬罕有大樓面，正電梯位，單邊多窗可以公司轉讓形式出售。另一同於南匯廣場B座高層08至10室，面積約2509方呎，意向呎價約9800元，涉資約2457.8萬，屬極高層正電梯位，享開揚景觀。

永昌商廈意向呎價8900元

另一代理表示，上環蘇杭街23號永昌商業大廈高層，面積約958方呎，意向價約860萬，平均每呎約8900元，上述單位四正，罕有連平台間隔，外望繁華城市景，單位設獨立冷氣，實用高達約77%。

(星島日報)

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太古10億沽山頂超級豪宅

在加息及疫情等一連串不利因素影響下，樓價持續回軟，惟超級豪宅用地仍然有價有市。當中由太古集團持有的山頂金馬麟山道5號豪宅地，最新於上月中旬以10億易手，為本港近兩年以來最大宗屋地成交個案。太古集團指，有關出售事宜符合公司減少非核心資產的發展策略，會將所得資金投資於新商機。

太古集團昨回覆本報查詢時表示，確認出售位於山頂金馬麟山道5號的鄉郊建屋地段第326號及建於該土地上的三幢洋房，並指有關出售事宜符合公司減少非核心資產的發展策略，會將所得資金投資於新商機。

太古集團：減少非核心資產

市場消息指，太古集團持有的山頂金馬麟山道5號豪宅地盤，最新於上月11日以10億沽出，屬近兩年來已知交易中本港最大額豪宅屋地成交，呎價高達約94438元。據代理透露，新買家以公司名義HK BETTER ROOTS FUND LIMITED購入，公司董事為馮繼勇 (FENG, JIYONG)；由於新買家透過公司名義入市，須繳付15%雙倍印花稅及15%買家印花稅，即達樓價30%辣稅，涉及稅款金額約3億。

新買家付3億辣稅

事實上，上述項目早於今9月已獲屋宇署批出建築圖則，獲准重建為兩幢樓高兩層，另有地庫的豪宅洋房，涉及可建總樓面約10589方呎。若以最新成交價計算，每方呎樓面地價約94438元。

資料顯示，山頂金馬麟山道5號豪宅Cameron Lodge早於1985年2月入伙，屋苑僅提供3幢樓高兩層、面積同為3506方呎的洋房，合共總面積約10518方呎。據代理提供的相片顯示，屋苑設有私家路通往洋房，私隱度高。三幢洋房裝潢新簇明亮，設有偌大私人花園及泳池、景色遠眺香港市區及山景，環境清幽。據代理表示，其中一幢洋房現由太古集團一名高級董事居住、另有一幢洋房已交吉。

(星島日報)

港鐵小蠔灣項目收33份意向書 大中小發展商具興趣料合組財團角逐

近年鐵路新盤備受追捧，由港鐵小蠔灣車廠發展項目第一期昨日截收意向書，吸引多達33家發展商遞交意向書，多家大型財團透過網上遞交，亦有不少中小型發展商參與，料項目將於短期內邀請發展商入標競投，綜合最新市場估值約39.38億至65.64億，每方呎估值約3000至5000元。

鐵路上蓋發展項目供應「賣少見少」，當中今年9月才達成原址換地協議的港鐵小蠔灣車廠項目，而第一期發展項目昨結束8日的招收意向書程序。港鐵發言人公布，共收到33份意向書，在收到發展意向書後，將編訂經甄選的投標者入圍名單，以邀請發展商或財團等提交正式標書，並將盡快落實有關招標安排。

港鐵鄧智輝：須一筆過補地價

據現場所見及綜合市場消息指，多家本地大型和中型發展商都有提交意向書，入意向財團包括長實、新地、信和、恒基、會德豐地產、嘉華國際、太古地產、帝國集團、資本策略、麗新發展、恒隆、遠東發展、英皇國際、中國海外，另有不知名財團。

港鐵物業及國際業務發展總監鄧智輝表示，除昨日現場所收到的意向書之外，日前已經收到多份意向書，故對項目有一定期望。另外，小蠔灣車廠項目與其他一般項目不同，須分階段遷移及重置小蠔灣車廠，並在上蓋建住宅，故需要一筆過補地價。

可建總樓面131萬呎

對於小蠔灣車廠發展項目第一期吸引33家發展商表達有興趣爭奪，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，是次意向書數目屬合理水平，由於小蠔灣車廠發展項目首次推出，相信無論大中小型發展商均想了解項目發展狀況，招標詳情及未來發展意向等，惟項目涉及投資額大，預期日後招標時發展商以合組財團方式入標，以分散投資風險，料屆時可收4至6份標書。

有測量師指出，一般發展商都會先遞交意向書，再考慮是否入標。而小蠔灣項目位置上鄰近「屯赤隧道」，連同其他新住宅及商業發展，有潛力成為另一個重點新發展社區，亦期望能帶動整個東涌的發展。

另一測量師說，是次反應熱烈，認為最終入標的發展商未必會太多，由於項目發展規模大，預期會有不少發展商以合組財團方式競投，以分散投資風險。

合共提供1400伙

上述項目位於小蠔灣車廠的西南面，住宅樓面面積上限約124.54萬方呎，另有約6.74萬方呎商場樓面，即整個項目可建總樓面約131.27萬方呎，而首期項目合共提供約1400個住宅單位。該項目綜合最新市場估值約39.38億至65.64億，每方呎估值約3000至5000元。

估值約39億至65億

小蠔灣項目坐落於稱為丈量約份第346約地段第145號的部分地段，位於港鐵小蠔灣車廠上蓋，毗鄰將興建的港鐵東涌綫小蠔灣站，該站預計於2030年啟用。項目將發展為一個可持續發展、充滿活力及一應俱全的社區，當中包括樓面面積約32.29萬方呎的購物商場。

小蠔灣車廠佔地約30公頃，是東涌綫沿綫的大型鐵路維修車廠，用地已完成改劃並有潛力提供約2萬個單位，當中約一半會是資助出售房屋。政府的願景是透過周全規劃，善用車廠用地建設一個具公私營房屋、商場、社區設施及海濱長廊的新社區。港鐵曾指，小蠔灣車廠總樓面約926.24萬方呎，包括約889.1萬方呎作私宅用途及37.1萬方呎作商業用途。而該項目將一筆過就926萬方呎私樓及商場進行補地價。

(星島日報)

工商舖買賣低迷 料明年可反彈

據代理行數字，工商舖買賣單月創3年來新低，惟業界憧憬內地與港通關有望，相信明年可反彈。

根據本港一間代理行資料，11月份市場共錄得約227宗工商舖買賣成交，按月回落約10.28%，對比去年同期大跌約51.08%。成交金額方面，11月份共錄得約41.09億元，與上月所錄得約41.2億元相若，按年則遞減約60.55%。加息同時推高入市成本，買家態度轉趨審慎，以至整體工商舖市場氣氛疲弱。加上市場缺乏大手成交支撑下，表現淡靜；尤其寫字樓市場，11月份成交宗數錄得約24宗，為自2020年2月後新低，按月再跌約31.43%，總金額則降至約5.64億元，對比10月份減少近27.69%。

工廈連續5個月少於200宗

工廈市場表現同樣欠佳，11月份錄得約128宗買賣個案，連續5個月錄得低於200宗水平，涉及總金額約13.75億元，按月分別下跌約10.49%及35.65%。交投量低主要因工商物業業主看準工廈物業乃剛性需求，議價心態較為強硬，故買賣雙方陷入膠着局面，令工廈買賣交投下挫。反觀商舖市場表現則見尚好，11月份所得買賣宗數與上月相若，錄得約75宗；總金額則約21.7億元，較上月反彈約80.38%。

舖位交投金額 回落4成

另一代理行數據則顯示，回顧上月份各類物業表現，11月份市場僅錄252宗工商舖買賣註冊，按月下跌約19.5%。上月僅錄2宗逾億元工商舖註冊成交，按月輕微減少2宗；工商舖各板塊註冊宗數均錄得跌幅。工廈註冊量按月降約15.9%，錄得122宗；註冊金額按月跌約7.3%至約11.75億元。舖位註冊量僅錄89宗買賣註冊，跌穿百宗水平，當中註冊金額按月回落約38.4%至約9.71億元。至於商廈物業則呈量跌價升趨勢，其註冊量按月挫約38.4%，最新僅錄41宗。若按金額劃分，11月份註冊量最多的為500萬元或以下物業，共錄119宗。按月下降約20.1%，其次為逾500萬元以上至1,000萬元的物業，共錄60宗，按月升約15.4%。當中工廈及商廈物業註冊各佔1宗，工廈包括葵涌葵德工業中心1座1樓全層及地下A室連5個車位，以1.85億元成交。

有代理分析，在加息陰霾下，買家入市信心難免有所影響，即使市場頻現減價，甚至出現大幅折讓的銀主盤亦未能吸引買家承接，令11月份工商舖物業交投持續萎縮。不過自內地多個省市近日優化防疫措施，投資市場氣氛隨即轉活，相信將有助激活工商舖市場，為低迷氣氛注入活力。

另一代理則展望來年，由於本港仍受多重利淡因素夾擊，預期不明朗因素將拖慢投資者入市步伐，短期內工商舖交投氣氛料繼續淡靜。該代理認為，不過，隨着美國通脹率在11月份顯著回落，美國聯儲局或將會放慢加息步伐，加上近期股市稍為反彈，預料利好本地工商舖物業市場。

(經濟日報)

Billion-dollar sale clinched for Peak site

John Swire & Sons (HK) has sold a luxury Peak site at 5 Mount Cameron Road together with three houses for HK$1 billion, or HK$94,438 per square foot.

The disposal of Cameron Lodge is said to be in line with the group's strategy of reducing exposure to non-core assets and recycling to focus on new opportunities.

The detached houses have gardens and swimming pools and one of them is reportedly occupied by a senior director of the group.

The Buildings Department in mid-November approved the development of two two-story houses with basements on the site.

The property has been purchased by HK Better Roots Fund, which was established this February.

Its director is Feng Jiyong, who is believed to be a wealthy mainlander.

Swire bought the site in 1993 for HK$81 million from HSBC (0005) and transferred it to John Swire & Sons (HK) for HK$195 million in 2006.

Meanwhile, Swire Properties (1972) is among one of 33 developers to have submitted an expression of interest to the MTR Corp (0066) for phase 1 of an Oyster Bay/Siu Ho Wan project.

In fact, almost all major local developers made submissions, including CK Asset (1113), Sun Hung Kai Properties (0016), Henderson Land Development (0012), Sino Land (0083) and Hang Lung Properties (0101).

The project is next to the planned Oyster Bay Station on the MTR Tung Chung Line and has a maximum residential floor area of about 1.25 million square feet to offer around 1,400 units plus a retail floor area of 67,000 square feet.

Market valuations range from HK$3.94 billion to HK$6.56 billion, or a floor area of HK$3,000 to HK$5,000 per square foot.

The Oyster Bay Station is expected to be completed and in service by 2030.

But a surveyor said developers might be cautious in their bids amid the fall in home prices.

And nearly half of vendors who purchased homes after 2018 failed to show a paper profit in transactions between June and November this year, data from a property agency showed.

Bank of East Asia (0023) even predicts that private home prices will drop 5 percent further next year and that local lenders might raise the mortgage-related prime rate to 6.125 percent in 2023 with an interest rate rise by the United States.

疫市下甲廈租金下跌，有代理表示，中環區甲廈租金已由高位回落26%，最新平均呎租110元，屬吸引水平，預期後市逐漸靠穩，未來一年將跑贏大市。

該代理接受本報訪問時指，四大商業區，中環、港島東、西九龍及九龍東共提供4280萬方呎甲廈樓面，中環佔1420萬方呎，租戶以金融銀行、專業服務及房地產 (與建築) 主導，三大範疇各別佔49%、16%及9%。

經過疫市衝擊，中環甲廈租金較2019年3月高位回落26%，平均呎租110元，現時甚具吸引力，預期明年上半年逐漸靠穩，下半年平穩向上，全年升幅5%。

代理表示，中環是四大商業區當中，唯一租金穩企百元水平，區內最新空置率9.3%，相對港島東及九龍東空置率分別13.4%及19%，相對地低。

料明年升幅5%

過去多年來，中環缺乏新供應， 2019年中前旺市，區內甲廈平均呎租高達150元，空置率僅2.1%，若計及正常搬遷，處極低水平，供不應求加上租金高企，形成「去中環化」，企業紛將後勤部門遷港島東及東九龍非核心區，不過，隨着租金回落及嶄新甲廈即將落成，區內屢錄大手租賃，企業趁勢「升呢」至更優質甲廈。

中區兩大甲廈地標將落成

中環明年將有 The Henderson 及長江集團中心二期兩幢地標甲廈落成，分別提供41.8萬及42.2萬方呎樓面，2024年有德成大廈重建項目，提供13萬方呎樓面。恒基旗下中環新海濱商業地王，兩期項目分別於2027及2032落成，甲廈總樓面約66萬呎。

該代理分析道，雖然今明兩年中環有較多新供應，惟佔整體數目少，對市場不會帶來壓力，而且，2024至2026年並沒有供應，未來區內缺乏土地興建新項目。

(星島日報)

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九龍站成中環延續 甲廈面積增240萬方呎

香港目前有4個核心商業區，當中，西九龍目前僅有一幢甲廈，不過，區內將出現巨變，甲廈面積將會增加240萬方呎，成為中環的延伸，不構成直接競爭。

有代理表示，西九龍目前僅一幢甲廈，2026年，兩個地標項目，高鐵西九龍總站上蓋商廈及西九藝術廣場大樓落成，甲廈面積由現時的170萬方呎，額外增加240萬方呎，合共410萬方呎，代理強調，不會與中環互相競爭，而是成為核心商業區延伸，由於有高鐵聯繫，更接近大灣區，吸引把握大灣區機遇的跨境企業、資本和人才。

不構成直接競爭

該代理補充說，西九龍供應少，目前平均呎租86元，早於2019年3月旺市時，呎租高達120元，空置率低至1.3%，比中環2.1%及港島東1.9%要低，計及企業搬遷及更替，幾乎「零」空置。

過去20年，香港隨着非核心商業區興起，甲廈供應增加1.31倍，東九龍崛起，讓租戶以廉宜租金，享用廣闊空間及新穎設施，目前甲廈平均呎租29元，區內今年新落成的包括南豐旗下啟德 AIRSIDE 以及新地巧明街舊巴士廠項目，分別提供94萬及49.4萬呎新供應。

旺市時近「零」空置

代理形容，4大商業區各有「角色」，各具策略性地理位置，提供寫字樓定位明確，讓租戶有選擇的靈活性。中環仍是核心商業區，但租戶隨業務需求變化作調整，在制定辦公室策略過程中，員工辦公靈活性比以往要求更高。

(星島日報)

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代理行：指標商廈租售價下跌

受樓市淡風影響，11月商廈價格持續尋底。有代理行發表的市場報告指，指標甲廈售價按月降1.5%，乙廈價格按月跌0.9%。甲廈乙廈租金分別按月跌3.3%及0.2%。整體甲廈空置率達10.2%。

整體甲廈空置率達10.2%

該報告指，近年不少企業遷出核心商業區，節省成本，疫情下衍生靈活工作模式，拖累核心區寫字樓租金下挫。核心區呎租跌幅按月跌4.3%。中環區租金按月挫8.9%，最新平均呎租49.1元，屬12年低位。

由於銀主盤數量上升，料吸引資深投資者注意。11月份錄兩宗銀主盤個案，天津物產集團及國安國際分別將資本中心23樓全層和海富中心二座15樓全層以約2億元及1.9億售出。

該行代理表示，今年利淡因素充斥，但優質商廈在疫市下仍受捧，最近共享工作空間品牌The Great Room承租中環長江集團中心45樓全層，中環中心高層全層亦錄承租，每呎約70元，租客為中資金融機構。

該代理預計來年全港甲廈空置率仍高企，核心商業區租金下行壓力大，跌勢將持續至明年，料企業撤出甲廈、縮減寫字樓規模及面積，商廈短期內難有起色。

(星島日報)

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MTRC opens bids for Oyster Bay project

MTR Corporation (0066) opens bids for phase 1 of its Oyster Bay project in Siu Ho Wan today, and as many as 1,600 flats and the new station are expected to be ready by 2030.

The cost to convert the existing depot for redevelopment might run into tens of billions of dollars, MTRC property and international business director David Tang Chi-fai said.

He did not reveal the premium to be levied, which reportedly is in excess of HK$8.6 billion.

MTRC will allow the developer to build 1,200 to 1,600 units in the first phase, which will enables the real estate firms to adjust the development plans based on the property market in the future.

Tang estimates the presales could begin in 2027 at the earliest, if the progress goes according to plan, and residents could move in 2030, when the station and the MTR mall is completed.

When asked about the expectations in the bid prices by developers, Tang said the builders have various forecasts in the property market, given the uncertainties in the global economy and the sluggish local real estate market.

But he is confident that the developer could benefit from the project's convenient access to the transportation network and its location, close to Hong Kong's international airport and the bridge connecting the city with Zhuhai and Macau.

Tang said the MTRC had received a maximum of 10 bids for its previous projects, while 33 developers have expressed interest in Oyster Bay, including CK Asset (1113), Sun Hung Kai Properties (0016), Henderson Land Development (0012), Sino Land (0083) and Hang Lung Properties (0101).

The entire project is planned to provide over 20,000 flats for more than 60,000 residents and will have schools and community care centers upon completion.

Meanwhile, the business director noted that the mall at Oyster Bay station would be in medium size and might keep the focus on the daily needs of the residents instead of high-end products.

Tang also said the retail market in Hong Kong has changed from being tourist-oriented to satisfying the needs of residents.

Although traffic in MTR's malls has recovered in December, consumption demand is yet to catch up, said Kenneth Lung Tze-ho, general manager of investment property team 2.

He said the MTRC will continue to monitor the market over January and February, amid the outflow of residents and travel restrictions for overseas visitors.

(The Standard)

Secondary sales at TKO jump as new link opens

The number of secondary home transactions in major housing estates rebounded mainly in Tseung Kwan O with the opening of the Tseung Kwan O-Lam Tin cross-bay bridge and tunnel.

With the opening of the bridge and tunnel, a property agency recorded two transactions at Ocean Shores in TKO.

There was a total of 20 secondary home transactions in TKO last weekend, a 66.7 percent jump week-on-week, according to another agency.

While the number of transactions in the 10 major housing estates rose slightly, Hang Seng Bank (0011) and Bank of China Hong Kong (2388) reported that they would raise their ceiling of the Hibor plans by 25 basis points later this month.

Another agency recorded 10 transactions at 10 major housing estates last week, an increase of one transaction or 11.1 percent week-on-week.

At the same time, the first agency saw the number of transactions remain the same at 10, compared to the previous weekend.

Both agencies are looking forward to an increase in transactions during the coming holidays.

Meanwhile, University Heights at 42 Kotewall Road in the Mid-Levels recorded four deals within a month worth a total of HK$273 million, said the developer Chinachem.

And One Innovale - Cabanna in Fanling sold three flats yesterday worth a total of about HK$15.25 million, according to Henderson Land Development (0012).

In other news, overall office prices continued to show signs of softening last month as grade A office prices and rents fell by 1.5 percent and 3.3 percent month-on-month, respectively, with the vacant rate reaching 10.2 percent, according to property agency.

羅氏集團放售一籃子共6個物業 市值15.5億

長沙灣大地主之一的羅氏集團，新近放售一籃子物業，市值約15.5億元。有代理指，羅氏集團放售一籃子位於長沙灣、屯門及上環的工商物業組合，涉及5個工業物業及1個商業物業，建築面積合共約233,585方呎。是次物業項目將以公開招標形式出售，有意投標者可以一併或單獨購入，截標日期為明年2月10日。

上述放售物業中，最矚目為樓面最大的香港紗廠工業大廈第一期及第二期，合共逾13萬方呎的樓面，面向荔枝角港鐵站出口。正當長沙灣工業區急速活化轉型，如新世界 (0017) 先後進駐瓊林街、長順街以及永康街，政府亦於瓊林街興建一座環保數據中心大樓。現時區內至少有9個工商物業項目正在重建或快將落成，預計會帶來逾293萬方呎的樓面新供應，

值得留意，香港紗廠工業大廈第一期及第二期已獲財團申請向城規會申請重建兩幢樓高33層的商廈，或一幢樓高28層的新式工廈，重建後總樓面面積超過100萬方呎，物業極具重建潛力。

(明報)

金輪天地全幢標售

北角電氣道68號全幢商廈金輪天地公開招標形式出售，有代理行表示，截標日期為今年12月23日中午12時。

金輪天地在2020年中落成，大廈樓高25層，共提供3部升降機，總建築面積約51970方呎；標準樓層每層樓面約2124方呎。鄰近港鐵天后站，附近更有多個公眾停車場。

該行指出，是次標售項目大部分樓面已租出，現租客分別有萬寧、多間著名西式食府、高級日式料理等。頂層樓底特高，並有近180度落地玻璃；而20樓以上則可眺望維港兩岸海景，適合高級會所使用。參考天后及銅鑼灣區的銀座式商廈，呎租可達約50至80元水平。而目前港島區可供出售的全幢商業大廈為數甚少，而灣仔區內新落成的商廈叫價約每方呎2.8萬至3萬元。

(信報)

市場憧憬中港通關，甲廈買賣稍加快，上環指標甲廈信德中心近日錄成交，呎價高見3.3萬元。

甲廈錄買賣成交。消息指，信德中心西座中層11室，面積約2,559平方呎，以約8,500萬元成交，呎價約33,216元。

中層8500萬售 升值約1.3倍

據悉，單位屬正海景，成交呎價理想。原業主於2010年以3,761萬元購入，其後作收租，而高峰期呎租高達60元。如今以8,500萬元沽貨，持貨12年，獲利約4,739萬元，升值約1.3倍。

據了解，今年初上環信德中心西座高層02室，面積約1,400平方呎，位以3,000萬元成交，呎價約2.14萬，新買家為中聯辦或有關人士。按最新成交價計，呎價明顯有所上升。

(經濟日報)

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觀塘 The Millennity 落成 積金局預租樓面約10萬呎

東九龍地標甲廈矚目，新地及載通國際發展的大型綜合商業項目「The Millennity」落成，項目亦獲積金局預租10萬方呎寫字樓樓面。

近年東九龍地標甲廈紛落成，亦錄大手承租，市場消息指，The Millennity 早前錄大手預租，由積金局預租大面積樓面，涉及約10萬方呎，據悉，市值呎租逾30元。

甲廈樓面約65萬呎

該項目前身為九巴車廠，位處巧明街98號，鄰近港鐵觀塘站及牛頭角站，2座大樓各提供20層甲級寫字樓，總樓面約65萬方呎，其基座10層為大型商場，設有休憩空間，商場佔地約50萬方呎，規模與apm相若，項目地庫4層停車場共設近400個車位，配備電動汽車充電系統。鄰近亦有約300家餐廳、20家健身中心、5家酒店共提供約1500間客房。

50萬呎商場與apm相若

新地代理總經理 (寫字樓租務) 盧經緯表示，九龍東是極具發展潛能，項目配合起動九龍東計畫，將「The Millennity」打造成商業、綠化、休憩空間兼備的新型商廈。項目獲多項環保設計認證，包括美國領先能源與環境設計 (LEED)，國際健康建築標準認證 (WELL) 最高級別的鉑金認證，香港綠色建築議會頒授的「BEAM Plus」新建建築鉑金認證。新地投資逾2000萬，為項目引進建築資訊模型 (BIM)，將物業資訊數碼化，提升營運效率。

(星島日報)

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質素佳+租金降 新甲廈成焦點

今明兩年為甲廈供應高峰期，多幢新項目落成，因質素新兼租金降，吸引不少機構搬遷，令新甲廈成為租務焦點。

太古地產 (01972) 日前宣布，位於灣仔皇后大道東46至56號的甲級辦公樓，命名為「太古廣場六座」，將於明年落成，目前已經預租23%，涉及4.5萬平方呎樓面。

資料顯示，前身為寶華大廈及晏頓街、蘭杜街的舊樓，太古在收購後便展開重建成太古廣場六座，樓高24層，提供約21.8萬平方呎辦公樓面。至於比鄰太古廣場六座的軒尼詩道28號辦公樓，亦會易名為「太古廣場五座」。太古指，項目將連接現正計劃中的太古廣場三座地下行人隧道延伸部分，無縫接駁至太古廣場項目不同部分，包括太古廣場三座、太古廣場購物商場，以及星街小區，及港鐵金鐘站。

消息稱，太古廣場六座4層樓面，獲蘇富比拍賣行預租4層，物業每層面積約7,400平方呎，涉及近3萬平方呎，據悉成交呎租約60元。蘇富比目前租用金鐘太古廣場商廈兩層樓面，如今預租太古旗下全新項目。

太古坊二座 預租逾半樓面

至於太古旗下另一大型商業項目，港島東太古坊二座今年落成，物業出租情況不錯，已預租逾5成樓面，包括銀行、顧問公司等。近月該廈錄成交，涉及會計及財務滙報局 (會財局) 租一層半樓面，涉及約31,100平方呎，呎租約50元。該機構原租用灣仔合和中心。

九龍區方面，啟德指標甲廈 AIRSIDE 近期落成，第三季錄得首宗寫字樓租務，涉及物業22樓全層，面積約3.75萬平方呎。據悉，新租客為一家跨國採購公司，主要業務為生產及採購家庭電器、廚具等。據了解，該客原租用大角咀嘉運大廈約2萬多呎辦公室，由於業主將重建物業，故需尋找新寫字樓，現搬至全新甲廈，兼作出樓面擴充。據悉，成交呎租約35元，翻查資料，南豐於2020年尾時開始為 AIRSIDE 進行招租，原先呎租叫價約50元。

另新地 (00016) 旗下觀塘巧明街98號新甲廈項目「The Millennity」錄預租，涉及物業2座約1萬平方呎樓面，成交呎租約30元。據了解，新租客為時裝品牌Agnes b.，該品牌原租用太古城中心商廈，搬遷可提升物業質素，兼節省租金。較早前項目已錄大手預租，當中8萬平方呎樓面，獲積金局租用，呎租料約30元。該機構現租用觀塘、葵涌等甲廈，料作整合業務及擴充。

分析指，今明兩年甲廈供應高峰期，而碰上租務相對淡靜之時，業主願意降低叫價吸客。此外，因新式商廈設備齊全，吸引租客搬遷，故相信甲廈租務焦點，將落在新甲廈上。

(經濟日報)

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中環商廈呎租49元 創12年低

有代理行發表商廈市場報告指出，指標甲廈售價按月降1.5%；乙廈價格按月跌0.9%。甲廈租金及乙廈租金同樣錄得跌幅，分別按月跌3.3%及0.2%。整體甲廈空置率維持高企，最新達10.2%。

整體甲廈空置率 高見10.2%

該報告指出，近年不少企業遷出核心商業區，節省成本，以應對內外經濟環境的挑戰。由於疫情下衍生的靈活工作模式及擴充步伐減慢，拖累核心區寫字樓租金嚴重下挫。核心商業區的平均呎租跌幅較其他地區大，按月跌4.3%。其中中環區租金按月挫8.9%，最新平均呎租為49.1元，屬12年的低位。

由於商廈市場跌勢未止，市場銀主盤數量上升，料可吸引資深投資者注意。11月份錄得兩宗銀主盤的成交個案，例如天津物產集團及國安國際而分別將位於資本中心23樓全層和海富中心二座15樓全層的物業以約2億元及1.9億元售出。

該行代理表示，雖然今年利淡因素充斥，但優質的商廈物業在疫市下仍受捧。最近新加坡共享工作空間品牌The Great Room承租中環長江集團中心45樓全層，市值呎租料約150元。同時，中環中心高層全層亦錄得承租個案，以每呎約70元承租，租客為中資金融機構。

展望來年，預計全港整體甲廈空置率將持續高企，特別是核心商業區的租金下行壓力大，相信該地段的跌勢將持續至明年中期，料會出現企業撤出甲級商廈、縮減寫字樓規模及租用面積的趨勢，商廈表現短期內較難有起色。展望商廈中長綫發展潛力，只要在通關上取得進展，企業租賃需求料彈升。

(經濟日報)

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Landmark South 質素佳 黃竹坑新地標

黃竹坑商業前景佳，信和集團及帝國集團旗下黃竹坑 Landmark South 近日落成，質素甚佳，勢成區內新地標。

Landmark South 位於黃竹坑道，由港鐵黃竹坑站步行至該廈，需時約5至10分鐘，而大廈位處黃竹坑道，為區內主要交通樞紐，有巴士及小巴可前往港島其他地段。

飲食配套上，大廈設有3.8萬平方呎零售餐飲樓面，據悉部分已獲餐廳預租，目前區內租客飲食選擇相對較少，明年黃竹坑站港鐵商場正式落成，屆時配套更為充足。另外，信和旗下富麗敦海洋公園酒店已開幕，可為商戶提供優質商務午餐。

物業樓高31層，總樓面達256,957平方呎，包括16層甲廈、3層零售空間。物業電梯大堂位於2樓，由地下入口有扶手電梯直達，設計上非常時尚。項目9及10樓為零售及藝術發展廳，而11至30樓為寫字樓樓層。物業提供6部升降機，分別通往高及低兩段樓層。

全層面積約1.4萬呎

分層單位全層面積約1.4萬平方呎，樓面大可吸引全層用家，同時間，每層單位可分間成7個細單位，面積約1,400平方呎起，正合中小型公司使用。樓底高約4.55米，空間感十足，另項目最頂兩層29及30樓，享特高樓底。景觀方面，大廈一面享有翠綠山景，極為舒適，另一面望向黃竹坑樓景。

其他特色方面，一如信和多個商廈，Landmark South 提供佔地9,000平方呎空中花園，寬敞的園景空間有利啟發創意和想像，符合項目推動藝術的主題，而花園擺放坐椅、植物等，非常舒適。

藝術主題上，項目9樓及10樓更特意作為零售及藝術展覽廳，設有玻璃幕牆裝置趟窗組合，高樓底設計提供足夠空間方便展示大型畫作或雕塑品。

另外，藝發局位於此新落成大廈的新址除包括永久辦事處外，同時會開設及營運一個約5,000平方呎的展覽／多用途藝術空間、一個藝術資訊中心及27間以優惠租金租予藝術家的工作室。

現時物業講求環保，項目以健康為本的綠色建築藍圖，擁有最高級別綠色及健康認證，並已取得WELL健康建築標準核心體v2試行版中期認證。

(經濟日報)

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物業入伙招租 意向呎租約30

Landmark South 正式入伙，而物業進行招租，意向呎租約30元。

示範單位設於21樓

Landmark South 今年中入伙，首批租戶已進場，例如18樓單位，現由內企中國生態旅遊集團租用，19樓單位，曾分別由投資管理公司及藝術展覽廳租用，另11樓租客為科技公司。

據了解，項目現進行招租，意向呎租約30元，而目前項目示範單位設於21樓。

項目前身為消防局，2016年政府推出黃竹坑業勤街及黃竹坑道的商貿地皮招標，合共收到24份標書。結果由信和置業及帝國集團合資以25.28億投得，批租期為50年，每呎樓面地價約8,872元，包括由買方興建的藝術及文化中心和辦公室的政府樓面面積。

黃竹坑商業區日漸成熟，全新項目相繼登場。帝國集團旗下香葉道全新商廈 S22 即將入伙，物業樓高28層，寫字樓由5至28樓，項目總樓面約16.3萬平方呎，每層面積約7,630平方呎，另物業地下及1樓為零售樓層，涉及約4,580平方呎。

(經濟日報)

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Reopening may boost HK GDP by 7.6pc says Goldman

China's reopening may boost Hong Kong's economic growth by 7.6 percent, says Goldman Sachs.

Hong Kong, Thailand, and Singapore will likely be the biggest beneficiaries as China drops its Covid restrictions and reopens its economy, driving up demand for imports and overseas travel, according to the investment bank.

The estimates are based on the assumption that China's reopening currently underway will increase the nation's domestic demand by 5 percentage points and push international trips back to 2019 levels, Goldman's economists Hui Shan and Goohoon Kwon wrote in the note on Sunday.

"China's reopening is likely to have the most positive effect on international travel followed by stronger goods imports," they said.

Hong Kong will likely see a boost to travel spending amounting to 6 percent of its GDP, while the impact on Thailand is estimated at 3 percent, Goldman said. The impact may be even stronger if Chinese citizens turn out to have significant "pent-up" demand for travel after three years of borders being closed, the economists said.

Excluding Hong Kong and Singapore, the direct trade boost from China's reopening will be small for most Asian economies, driving up their GDPs by 0.2-0.4 percentage points, the economists estimated. The increase in Chinese oil demand could lift global oil prices by US$15 (HK$117) per barrel, which would have a negative impact on some economies like Hong Kong and Singapore.

The economists said their analysis is based on the direct effects only of China's reopening on trade and travel and doesn't take into account potential supply chain disruptions, like what happened in Shanghai and Zhengzhou previously, when workers get infected.

In other news, about half of Hong Kong firms surveyed expect their profitability to be worse this year than in 2021, according to a report from American Express.

Among them, SMEs (51 percent) are more pessimistic than larger companies (37 percent).

Looking ahead, one-third of the respondents were pessimistic about the overall business environment next year.

Meanwhile, over 60 percent of surveyed enterprises believed the relaxation of travel restrictions would bring more business opportunities, to meet these opportunities, 21 percent rated increasing manpower as the most important mission and 15 percent believed enhancing marketing is more critical.

The survey was conducted by the Hong Kong Productivity Council, commissioned by American Express, which interviewed more than 1,000 local companies of various sizes in October.

(The Standard)

經過一波三折，九龍灣高銀金融國際中心即將正式易手，市場消息指，該全幢涉資56億，盛傳由楓樹產業 (Mapletree) 及太盟投資 (PAG) 兩家基金承接，各佔50%權益，平均呎價6086元，以「買物業」形式購入，須付相等於樓價4.25%的釐印費。

高銀金融國際中心曾於2020年10月及今年9月，分別以143億及67億易手，惟兩度出售皆現變數，該物業早前重新放售。市場消息透露，物業將以56億易手，買家由新加坡楓樹產業 (Mapletree) 及太盟投資 (PAG) 合組財團，各佔50%權益，惟有關消息尚未獲證實。

各佔50%權益

市場消息指，該全幢最新售價一再減價，以易手價56億計算、總樓面92萬方呎，平均呎價6086元，屬於吸引價，亦見證了財團趁疫市吸納優質盤源，買家購入物業，並非買公司交易，須付相等於樓價4.25%的釐印費，涉資為2.38億。

高銀金融國際中心位於九龍灣啟祥道17號，由高銀金融發展，於2016年落成，佔地面積約71042方呎，1樓至2樓屬餐飲樓層，4樓至27樓屬寫字樓樓層，標準樓層面積約3.5萬方呎。

須付釐印費2.38億

啟祥道17號原為政府地皮，高銀金融牽頭財團於2011年以34.32億投得，並發展成甲廈，命名高銀金融國際中心，高銀金融及相關公司曾使用大廈最高3層作總部，其餘樓層出租。

不過，近年高銀金融屢傳財困，該全幢突然於2020年9月被接管及標售，當時估值逾120億，惟高銀金融在同年10月公布，以143億把該廈售予名為「FONG Tim」的第三方，較當時估值高近36%，交易最終在今年4月無法完成，物業被再次接管及推出放售。

物業再次放盤時，估值已挫近20%至100億，由於寫字樓市場氣氛薄弱，交投淡靜，最終以67億售出，較兩年前的作價少逾76億，價值下降逾53%。不過，該項交易又再出現變數。最後再推出放售，並即將由基金買家承接。

(星島日報)

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尖沙咀9重建項目 前海員之家規模最大

尖沙咀屬於傳統商業區，區內新增的商業用地供應罕有，發展商惟有透過收購舊樓重建補充土地儲備，區內9個重建項目，合共提供約112萬平方呎樓面。

據統計，區內至少9個重建項目正在進行，涉及約112萬平方呎樓面，有8個屬於舊樓收購重建而來，而由帝國集團發展的中間道11號酒店項目，則為跟海員俱樂部的「海員之家」重建而成。

總樓面逾34萬呎 集酒店會所一身

該項目佔據尖沙咀黃金地段，早於90年代開始傳出重建計劃，直至近年海員俱樂部決定跟帝國集團合作，將重建成1座40層高酒店，項目總樓面約34.7萬平方呎，包括5萬平方呎樓面需留予海員俱樂部作教堂及會所，而發展商營運的酒店樓面則約30萬平方呎，屬於區內近年規模最大的商業項目。

其次，在上世紀60年代落成的香檳大廈，曾經是九龍區最高物業，由於恒地 (00012) 系內在鄰近持有美麗華廣場及酒店，發展商早在10年前已經展開收購。

香檳大廈分A及B座，當中以B座收購比較順利，已經達至逾8成業權，並在2年前申請進行拍統一業權，若果獨立展開重建，單計B座地盤面積1.23萬平方呎，規劃為商業用途，可建商業樓面約14.74萬平方呎。

亞士厘道商廈 料明年初落成

另一邊廂，在漢口道、亞士厘道亦有不少中小型的重建地盤，當中原本由資本策略 (00497) 收購的亞士厘道重建地盤，在2年前以約17.6億元轉售予建灝地產，目前正興建21層高商廈，總樓面約10萬平方呎，每層樓面約5,500平方呎，預計將於2023年初落成。

至於鄰近海防道的漢口道一帶近年亦有不少舊樓獲收購，當中新世界 (00017) 或相關人士早在2016年已經開始收購漢口道43至49A號漢口大廈，現樓為1幢樓高11層的商住大廈，地盤面積約11,565平方呎，規劃為商業用途，地積比率為12倍，重建樓面約13.9萬平方呎。

除了重建計劃外，受到疫情影響，栢麗購物大道業主立案法團就整條栢麗購物大道地下及1樓向城規會提出申請，由「休憩用地」改為「食肆及商店及服務行業」，包括作為自助餐廳、咖啡室及茶室等用途，當中食肆所佔樓面不少過一半。

(經濟日報)

New homes go begging with further price declines seen

Twenty-seven new projects launched this year had only 60 percent of their units sold, and home prices are expected to fall another 10 percent next year.

A property agency said about 6,817 new homes were sold at projects launched in 2022, accounting for about 57 percent of all units launched on the market, amid the ongoing Covid pandemic and rising interest rates.

The top five sellers were Novo Land's Phase 1A and 1B in Tuen Mun developed by Sun Hung Kai Properties (0016), Silicon Hill's Phase 1 in Tai Po, also developed by SHKP, One Innovale-Archway in Fan Ling from Henderson Land (0012), and The Grand Mayfair I in Yuen Long, developed by Sino Land (0083), K Wah International (0173) and China Overseas Land & Investment (0688).

Together, the five projects sold about or 3,412 units of 97 percent of the total homes, mainly due to strong demand and market-level prices.

For the whole year, the primary market is expected to see fewer than 10,000 transactions, over 40 percent lower than 2021, marking an eight-year low.

Further, another agency estimates that home prices will fall 14 percent this year, and drop a further 10 percent in 2023 if the government does not relax or remove stamp duties.

The property agent said that the developers might need to reduce home prices by at least 10 percent to kick off the market next year, as weak demand and economic downturn could linger.

Meanwhile, Hong Kong's rising affluent with a monthly income of HK$20,000 to HK$80,000 still regard the US market as their primary overseas investment target, said Charles Schwab after polling 1,048 citizens in September.

In the current challenging macro environment, the rising affluent in the city are investing less as personal liquid assets shrink and the cost of living rises.

中環遮打大廈零售樓面於疫市下錄大手租賃，國際著名拍賣行蘇富比，承租該廈近2.4萬方呎樓面，屬近年來罕見大手租賃，開設旗艦藝廊，擴充香港業務，租賃將於明年第4季生效，業界指市值呎租介乎100至200元。

置地公司宣布，蘇富比 (Sothebys) 於置地遮打 (LANDMARK CHATER) 開設旗艦藝廊，面積近2.4萬方呎，此次合作屬於長期租約，明年第4季生效，將於2024年開幕，蘇富比在此經營業務，包括拍賣、私人洽購、Buy Now (即時收藏平台) 及餐飲等，是全港首家於零售商場設展覽場地的拍賣行，新址媲美該行在紐約及倫敦的展覽空間，同時，使用置地旗下租戶專屬空間Concentric舉辦現場拍賣。

置地黃友忠：零售生活新體驗

置地公司行政總裁黃友忠表示，集團與蘇富比共同在中環核心區，打造向公眾開放的拍賣及展覽空間，帶來新零售及生活體驗。

蘇富比亞洲區董事總經理洛嘉熙 (Nathan Drahi) 表示，全新空間展示包羅萬象生活方式，呼應蘇富比近300年的悠久文化和傳統：「打造一個觸手可及、引人入勝並一應俱全的地標，為廣大藏家獻上世上最非凡的珍寶及體驗。」

蘇富比洛嘉熙：呼應公司文化

置地遮打作為置地廣場 (LANDMARK) 4幢地標建築之一，行人天橋連接其他大廈，置地廣場共擁有14顆米芝蓮星餐廳 (其中1顆為米芝蓮綠星)。銀行、資產管理和金融服務在置地旗下中環物業佔逾40%。

市值呎租逾100元

有代理表示，置地遮打零售樓面檔次高，最適合富豪客戶雲集的拍賣行，料該零售樓面包括小部分地鋪，甚至不包括地鋪，市值呎租100至200元，月租逾240萬。該宗是過去3年來，面積最大的零售樓面租賃，較迪生創建去年5月以每月300萬承租旺角銀行中心廣場 (橫跨西洋菜南街及彌敦道) 一籃子零售樓面 (約1.7萬方呎) 還要大，對鋪市帶來正面影響。

該代理又說，過去大樓面租賃包括Harvey Nichols於2005年承租置地旗下的置地廣場-公爵大廈，涉6萬方呎；Forever 21於2011年承租銅鑼灣京華中心多層巨鋪（月租1380萬），涉及樓面約5.1萬方呎。

(星島日報)

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Sotheby’s displaces Armani at Chater House, upsizes to 24,000 sq ft exhibition space and cafe in Hong Kong

The auction house’s lease for the two-storey space in Chater House starts in the fourth quarter of 2023, with the gallery due to open the following year

The space will be used to host auctions and exhibitions and will also include a coffee bar similar to the one at its New York headquarters

Sotheby’s, one of the world’s largest international auction houses, is expanding its footprint in Hong Kong.

The New York-headquartered firm is leasing some 24,000 square feet of space in the retail podium of a prime office building in Central, which it plans to use for hosting auctions, exhibitions and a new concept cafe.

The expansion shows the auction house’s strategy to “bolster future growth in the region” as it plans to “anchor its position at the forefront of Hong Kong’s art and cultural landscape”, said Nathan Drahi, managing director for Asia at Sotheby’s.

The establishment of world-class museums such as the Hong Kong Palace Museum and M+, as well as the return of global art fairs, mark a new chapter in the city’s art scene, he added.

Sotheby’s “long-term” lease in Chater House will begin in the fourth quarter of 2023 as the two-storey space is currently occupied by fashion label Giorgio Armani, according to landlord Hongkong Land. Sotheby’s gallery is due to open in 2024.

“Our vision is to open a maison in the very heart of the city, at street level with multiple access points so that it enables greater access to the public all year round,” Drahi said, adding that Chater House’s location fits the requirement.

Sotheby’s Hong Kong gallery is currently located on the 5th floor of Swire Properties’ One Pacific Place in Admiralty. The 15,000 sq ft space is used for exhibitions, auctions, international lectures and cultural events.

Sotheby’s will be the first auction house in Hong Kong to move from an office level space into a retail podium. The space will be used to hold auctions and private sales and will also build on Sotheby’s concept cafe. The auction house recently opened a coffee bar at its New York headquarters with Italian restaurant group Sant Ambroeus, and also has a restaurant in London.

The new location at Chater House will also include Sotheby’s Buy Now – a platform for instant purchases, and there will be a permanent museum of collectibles, which will be accessible to the public, like its galleries in New York and London.

Hongkong Land and Sotheby’s did not disclose details such as rent.

“We have been promoting art and culture throughout our portfolio for several decades and this strategic move by Sotheby’s underscores our Central portfolio’s reputation as the premier lifestyle and luxury destination right in the heart of Central,” said Robert Wong, CEO of Hongkong Land.

The announcement comes as the Hong Kong government lifted all travel restrictions for arrivals who test negative from Wednesday, removing a key source of frustration for travellers who are subjected to curbs during their first three days of stay. The government also scrapped its amber health code, allowing visitors to enter restaurants and other premises previously off limits.

Looking ahead, Hongkong Land said that its strong office and retail portfolio will prove “attractive to international businesses looking to base themselves in the city”.

“Retail and commercial tenants are looking for more than just a landlord these days,” said Neil Anderson, director and head of office, commercial property at Hongkong Land. “We believe our diverse range of amenities and value-added services are increasingly important for tenants as they look to retain and attract the best talent and customers.”

The gradual dissipation of the pandemic in the second half of this year has given tenants the confidence to look for space in various districts, with strong demand particularly from food and drinks operators, according to a property agency.

“The retail market will undergo a more visible recovery when inbound visits for leisure purposes return and the China-Hong Kong border reopens,” an agent said.

The agent expects rents of prime shopping centres to climb up to 5 per cent.

(South China Morning Post)

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Goldin tower 'goes for $6b'

Goldin Financial's (0530) office tower in Kowloon Bay is being purchased by a fund for HK$6 billion and negotiators are set to wrap up the deal, according to reports.

The 28-storey Goldin Financial Global Centre will be sold at HK$6,500 per sq ft, a slump of 60 percent from the transaction price two years ago, local reports said.

A fund led by PAG and Temasek's Mapletree Investments is among the buyers.

PAG bought a 19-storey office tower in Ngau Tau Kok in 2019 for nearly HK$9 billion from Mapletree and in 2021 leased four floors of it to Manulife Hong Kong.

Mapletree had won the bid for an industrial site in Fan Ling in 2021 for over HK$813 million, beating local major developers including K Wah International (0173), Sino Land (0083) and CK Asset (1113).

Goldin's headquarters should have been sold to HG Property Investment HK for HK$6.7 billion in September, but the buyer was told in November that the transaction was terminated and its deposit of HK$250 million had been forfeited. It then filed a petition with the High Court, asking the court to order the seller to enforce the sale agreement.

The building of tycoon Pan Sutong's firm was seized by creditors in September 2020, as the developer struggled to make payments on its outstanding debt. It was bought by businessman Fong Tim for HK$14.3 billion the same month, but the deal failed to materialize.

Goldin bought the site for about HK$3.43 billion in 2011 and completed the headquarters in 2016.

Besides the office tower, the residential project Grand Homm in Ho Man Tin, partly owned by Sutong, Goldin's former chairman, terminated sales of 32 flats in November 15 after it was seized by PwC.

Moreover, the powers of the directors and officers of Goldin Financial have ceased and were transferred to the joint provisional liquidators last month, according to a filing.

(The Standard)

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市場憧憬通關激活經濟，帶動商廈氣氛，尖東指標商廈康宏廣場亦剛錄1宗成交，該廈高層單位，面積3908方呎，以5180萬易手，屬該廈今年以來第2宗成交，原業主為玩具商，物業16年間升值86%。

上址為康宏廣場08至10室，面積約3908方呎，市場消息透露，原業主早於年前以約5390萬放售，平均每呎1.38萬，近期市況獲準買家積極洽購，最終減價210萬，以5180萬易手，減幅只有4%，平均呎價13255元，成交價屬市價水平。原業主玩具商，於2006年9月以2785萬購入單位，持貨16年，帳面獲利2395萬，物業升值86%。

有代理指，上址屬優質戶，望開揚景，其中8號單位更對正電梯，該單位以交吉易手，市值呎租約30元，新買家料回報2.6厘。

市值呎租30元 料回報2.6厘

有代理表示，臨近聖誕，傳統商廈租賃旺季，但在經濟疲弱下，租務沒見增加，惟近期熱切憧憬通關情況下，買賣查詢有所增加，部分投資者積極問盤，後市趨向樂觀。她續說，疫下尖東受重創，由於區內接近內地，通關後將是最受惠區域之一，內地客乘高鐵到港，香港的第一站就是尖沙嘴，區內的商廈被看高一綫。

該廈今年第2宗買賣

上述交易屬該廈今年以來第2宗成交。上月，康宏廣場16樓11室，面積825方呎，以每呎13733元沽出，涉資1133萬。

登龍街地鋪意向8800萬

另一代理表示，銅鑼灣登龍街36至48號登輝大廈地下A號鋪連約放售，建築面積約750方呎，連同天井約400方呎，合共約1150方呎，意向價約8800萬，平均每方呎約76521元。

該代理表示，該鋪位方正無柱，門面特闊，約20呎7吋，現時由泰式食肆承租，該物業位處區內「食街」，特色食店林立，附近聚集商廈，上班一族民生需求龐大。物業亦鄰近時代廣場、希慎廣場等大型購物中心，人流有保證。

另一代理表示，觀塘成業街30號華富工貿中心單位，面積約1252方呎，意向價700萬，平均呎價約5590元，市值呎租約18元，料回報逾3厘。該單位多窗開揚，業主更換上雙層隔音落地玻璃，單位內設有會議室、洗手間及冷氣配備；該廈有3部貨梯，大廈鄰近港鐵站，步行需時5分鐘。

(星島日報)

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憧憬通關 明年甲廈買賣勢轉好

近期甲廈買賣仍然淡靜，業內人士認為，隨著中港通關料快實行，明年甲廈買賣可望轉好。

據中原十大指標商廈，上月僅錄兩成交，其中日資公司，沽出尖沙咀星光行5樓10個寫字樓單位，總建築面積約8339平方呎，原市值約1.16億元，最後以8480萬元售出，成交作價較市價低3120萬元或26.9%，呎價約10169元。原業主於1982至1984年期間購入，總買入價約1108萬元，現售出賬面大賺7372萬元，升幅近6.7倍。

信德中心單位 獲用家承接

另外，本月信德中心西座中層11室，面積約2,559平方呎，以約8,500萬元成交，呎價約33,216元。據悉，單位屬正海景，成交呎價屬理想。消息指，買家為用家。原業主於2010年，以3,761萬元購入，其後作收租自用，而高峰期呎租高達60元。如今以8,500萬元沽貨，持貨12年，獲利約4,739萬元，升值約1.3倍。

租務方面，商廈租金仍偏低，消息指，中環美國銀行中心中高層04至07室及13室租出，單位面積約6,632平方呎，以每月約22萬元租出，平均呎租約33元，據了解，是次成交呎租，不僅為疫情以來新低，更是自2009年後該廈最低呎租水平。

美國銀行中心 呎租13年新低

翻查資料，對上一宗呎租33元水平，為2009年11月，即金融海嘯翌年，物業高層08室，成交呎租約33元，故是次成交，屬該廈13年來新低。原業主為投資者，於2020年斥1.45億元購入，其後曾放售物業，在未獲承接下轉放租。代理指，業主最初叫租每呎約68元，其後不斷降價至54元及45元，直至最近才以每呎約33元租出，減價一半。

有代理分析，2022年整體甲廈買賣淡靜，因中港尚未通關，商業氣氛未回復。該代理指，隨著內地放寬檢疫措施，中港通關有望在短期出現，若明年初落實，肯定推動中資機構對甲廈買賣及租務需求，對整體市場來說是好消息。

後市上，該代理分析，預計若中港通關，甲廈買賣成交量可望回升，不過，他強調目前甲廈空置率仍偏高，要消化空置樓面需時，故不論售價及租金，明年亦不易明顯反彈。

(經濟日報)

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甲廈錄17.62萬正吸納量 外資代理行：3年來重返正數

有外資代理行指，受新項目預租帶動，甲廈吸納量繼2019年後，首次重返正數，年初至今錄17.62萬方呎，較2020年負230萬方呎和去年負58萬方呎，明顯改善。不過，新供應令第四季待租率升至16.8%，為2004年首季度新高。截至11月底，今年整體租金累跌7%。

供應增加 租金受壓

該行代理預期，甲廈於今年第四季錄負7.54萬方呎淨吸納量，銀行及金融租客主導，佔比例54%，逾萬呎租賃由中資主導。該行另一代理表示，明年將有約189萬方呎落成，包括中環區2幢新廈，預計明年底整體待租率升至18%至19%，整體租金跌2至4%。

另一代理表示，疫情後核心區鋪租雖調整，仍領先亞太區，近日內地放寬防疫措施，為通關帶來曙光，部分早前撤出核心地段或減少分店品牌，近期開始部署招募人手，為通關做準備。

料明年住宅樓價跌幅5%內

代理指，今年上半年受第五波疫情影響，下半年受加息及股市波動影響，買家審慎，料全年總成交量約45400宗，10年來低位。今年首10個月樓價跌10.5%，預期全年跌幅約12至13%。第四季以來，上車盤沙田第一城呎價按季跌18.1%，重返2017年初水平；中價樓太古城按季跌14.4%，豪宅貝沙灣按季跌6.4%。該行預期明年整體住宅樓價跌0至5%。

(星島日報)

長實11.61億「低撈」西營盤住宅地 每呎地價9554元同區約4個月急跌27%

樓市調整期未完，加息及疫情夾擊下，令發展商出價審慎，市區重建局昨日突擊公布港島皇后大道西/賢居里項目，由近年積極投地的長實以約11.61億奪得發展權，折合每方呎樓面地價更跌破1萬，僅9554元，較今年8月由遠展奪得的同區項目每方呎樓面地價約13085元，不足4個月急挫27%。長實是次低價撈得西營盤項目，已是集團年內投得的第3幅住宅地。

市建局昨日公布，位於西營盤皇后大道西/賢居里發展項目，經過公開招標競投後，決定由長實的全資附屬公司天洋企業有限公司合作發展，投標金額為11.61億。以該項目可建總樓面約12.15萬計算，每方呎樓面地價跌破1萬大關，僅約9554元，較今年8月由遠展以12.4億投得，位於同崇慶里/桂香街發展項目每方呎樓面地價13085元，不足4個月急挫27%。

吳佳慶：將受年輕上班族垂青

長實執行董事吳佳慶表示，對今次中標市區重建局項目感到欣悅。該項目位於皇后大道西/賢居里，是罕見的港島中西區優質地皮，加上附近型格小店及潮流餐飲食肆林立，港鐵站亦信步可達，預料落成後將廣受年輕上班族及專業人士歡迎。

消息人士指出，樓市受到近月加息及疫情兩大因素夾擊，樓價持續向下調整，有代理行數據顯示，今年至今樓價已回落約10%，是次長實以低價取得西營盤發展項目已屬意料中事，惟近10年市區用地地價跟隨大市上升，每方呎樓面地價普遍在1.6萬水平以上，故是次呎價跌破1萬，僅錄得9554元，為近10年來首次出現。

每呎地價跌破1萬近10年罕見

據了解，是次長實取得發展項目，項目售樓收益達35億，中標財團便須與市建局分紅，固定分紅40%，若以項目總樓面約12.15萬方呎計，相當於每方呎售價約2.88萬便需要分紅，對比今年8月批出的崇慶里/桂香街發展項目當時每方呎售價逾3.16萬便需要分紅為少。另外，該項目設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300方呎，同時規定至少一半的單位面積不可超過480方呎。

業界料每呎賣價逾2.5萬

有測量師表示，是次港島區地皮樓面地價跌破1萬，按成本加上建築成本及合理利潤計算，料將來每方呎售價介乎2.5萬至2.8萬，但地價與樓價始終有分別，若發展商推售項目時，市況回穩，會以較高的售價推出，屆時每方呎售價或可達3萬水平1以上，是次招標結果，將影響九龍區及新區地造價，尤其是今日截標啟德地皮，對啟德地皮有一定的啟示作用，若啟德地成功售出，將令市場更明白現樓市水平下，港島區及九龍區地價的差異。

另一測量師表示，是次西營盤地皮造價對比同區崇慶里項目，大跌已屬預期之內，但跌幅則超出想像，不但是土瓜灣等供應量多的地區，就連港島地皮造價滑落亦不能倖免，除了反映加息，市場成交量低，一手樓積存量增多，亦與港股十月尾的低迷情況有關。

(星島日報)

今年來連奪3地涉117億

長實近年積極投地，昨日再下一城，以11.61億奪得市建局西營盤項目地皮，已是今年第三度奪地，3幅地皮合計動用資金達117.6億。

長實一改過往「壁上觀」做法，近年積極投地，並成功多次以低價奪地，對上一次投得地皮發展權為今年10月，以逾46億力壓其餘4個財團，奪得屯門大欖限呎地，該地皮位於屯門市地段第561號，鄰近屯門公路，地皮面積36.29萬方呎，總可建樓面約136.64萬方呎，料可提供逾2000伙。

多次低價奪地

長實以每方呎樓面地價3522元奪得地皮發展權，不但較市場估值下限低逾4.8%，更重返6年前，即2016年同區屯門住宅地每方呎樓面地價約3343元的水平，成功「低撈」搶地。

此外，今年3月長實亦投得市建局位於土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的4合1重建項目，地盤面積5.85萬方呎，可建樓面約52.68萬方呎，以59.96億奪得發展權，折合每方呎樓面地價約11382元。集團昨日以每方呎樓面地價跌破1萬取得的西營盤地，此幅土瓜灣地每方呎樓面地價還要低約16%。

(星島日報)

啟德「百億地王」急速跌價 項目今截標 業界調低估值12%至18%

政府早前成功將啟德3幅商業用地改劃作住宅發展，當中2幅已納入賣地表，地政總署早前推出啟德2A區4號、5(B)號及10號合併用地招標，並於今日截標。業界指出，考慮到近期地價「級級落」，港島區住宅用地4個月貶值逾兩成，呎價跌穿1萬元，加上項目投資額龐大，預料發展商出價審慎。綜合市場對該幅啟德「地王」最新估值介乎113.4億至148.89億，每方呎估值約8000至10500元，較10月底時低出約12.5%至18.39%。

啟德區近年有多幅商業地流標收場，政府早前計畫將區內5幅商業地改劃住宅發展，其中3幅成功改劃，曾以商業地方式推出、並以流標收場的2A區4號、5（B）號及10號合併招標地皮，早前以住宅地方式推出招標。?

區內新盤銷情一般

綜合市場最新估值介乎113.4億至148.89億，較10月底估值低約12.5%至18.39%。業界指出，調低估值其中一個原因，是區內新盤銷情一般，另一個原因是近期港島區住宅用地急速貶值逾20%，平均每方呎樓面地價不足1萬元，相信九龍區住宅用地貶值或更甚。

估值約113億至148億

有測量師表示，雖然港股已回穩，加息沒有超過預期，項目連接港鐵站，可針對不同買家，避免與啟德跑道區的項目競爭，項目旁2A區2及3號住宅地皮計畫在明年初推出，今次發展商出價保守。

港島區住宅地貶值逾2成

另一測量師表示，地皮位於港鐵站上蓋，項目的地下商店街亦設有多個出入口連接毗鄰發展項目，地理位置除為住宅加分外，亦可提升商鋪價值，考慮到投資金額大，預計是次主要吸引大型發展商或以合組財團方式入標。上述地皮由三個地塊組成，合併招標，地盤面積約21.44萬方呎，可建總樓面約141.8萬方呎，不包括將由買方按照賣地條件所興建的兩所安老院舍暨日間護理單位、家長/親屬資源中心和留宿幼兒中心的政府地方的樓面面積。該項目料可提供約1750伙，是今季賣地計畫推出住宅地中最大。

(星島日報)

Sai Ying Pun site goes to CK Asset for $1.1b

CK Asset (1113) beat off six other bidders to win the Queen's Road West/In Ku Lane Development project in Sai Ying Pun for HK$1.16 billion, the Urban Renewal Authority said yesterday.

The price was lower than estimated.

Based on a gross floor area of about 121,525 square feet, the land price of the project is about HK$9,554 per sq ft, which is about 7.2 percent lower than the previous valuation of about HK$10,300 per sq ft and about 27 percent lower than another project in the same area sold in August.

Sites in Hong Kong Island have rarely been sold for below HK$10,000 per sq ft over the last decade.

The value of the redevelopment project was earlier estimated at about HK$1.46 billion to HK$1.7 billion, with a land price of about HK$12,000 to HK$14,000 per sq ft.

The project will replan the land use and layout of the area and reconstruct the public spaces. The development is expected to have 189 flats on completion.

This is the third residential development tender won by CK Asset this year. Together with the residential estates in To Kwa Wan and Tuen Mun, the developer has spent nearly HK$11.8 billion on land acquisitions this year.

Executive director Grace Woo Chia-ching said the company was delighted with the winning bid as the location is a rare quality site in Central and Western Hong Kong Island.

With many shops and trendy restaurants nearby and the MTR station within walking distance, it is expected to be very popular among young office workers and professionals upon completion.

The six other bidders were Sun Hung Kai Properties (0016), Wheelock Properties, K Wah International (0173), Great Eagle (0041), Regal Hotels International (0078) and Sino Land (0083).

Developers expect the local market to rebound next year, with smaller interest rate hikes expected in the United States and greater prospects for a reopening of the border with the mainland.

CK Asset expects home prices will fluctuate by 10 percent next year while SHKP believes prices and sales will rebound significantly.

But a property agency expects home prices to further fall by up to 5 percent next year. It said buyer appetite will likely still be affected by rate hikes and global economic uncertainties while some homeowners may provide greater room for negotiation amid pressures from rising mortgage payments.

In other news, CK Asset and CK Infrastructure (1038) will invest EUR2.52 billion (HK$20.87 billion) into the joint venture Sarvana, a fully integrated energy management service provider in Europe.

(The Standard)

近期為商廈租賃旺季，部分丟空多時的單位陸續承租，金鐘力寶中心一個近3500呎的單位，於丟空逾3年後，以每呎38元租出，較舊租金跌28%，屬市價水平。

丟空逾3年始租出

由於業主於2017年高位接貨，現時回報僅1.4厘。力寶中心一座中層8至9室，面積3490方呎，市場消息透露，該單位由2019年7月交吉至今，為時約3年半，剛以每呎38元租出，月租13.26萬。

該單位屬優質單位，望美國銀行中心以至政府總部海景，而且對正電梯，不過，由於面積較大，覓租客未如細單位容易，新租金屬市價水平。

據了解，舊租客為銀行，月租18.5萬，每呎53元，租約期至2021年，惟提早於2019年撤出，期間經歷政治活動引發動亂，以及疫情持續，單位丟空多時才租出，新租金跌28%。

優質單位對正電梯

由於業主高峰時接貨，回報偏低，最新回報僅約1.4厘，該名業主於2017年8月以約1.134億購入單位，以當時銀行月租18.5萬計算，回報2厘。再對上業主於2013年2月以6900萬購入，持貨4年，帳面獲利4440萬。

(星島日報)

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中環中心呎租32元13載低 業主接手逾一年始獲承接 回報1.3厘

受環球經濟氣氛影響，營商環境未復甦，寫字樓空置率仍高企，拖累租金續跌。資深投資者「磁帶大王」陳秉志在3年半前拆售的中環皇后大道中99號中環中心39樓全層，直至去年推出回贈優惠後方沽清，部分購入單位的散業主，逾一年後才成功租出持有的物業，當中有單位成交呎租低見32元，創中環中心接近13年呎租新低，而租金回報亦只有1.3厘。

屬「磁帶大王」拆售單位

中環中心39樓全層由陳秉志於2019年4月底分間成12個建築面積1841至3140方呎單位出售，首階段僅沽出兩伙，其後透過直接減價以及再向每個單位買家劃一回贈1000萬元「裝修費」後，終於在去年6月售出全部單位。但因寫字樓租賃需求疲弱，大把分單位售出後仍未租出，直到近期因中港通關現曙光，市場需求增加，陸續有單位成功租出。

市場消息指出，中環中心39樓1室，建築面積2726方呎，望上環一帶大廈景觀，以每月8.72萬元租出，呎租約32元。翻查資料，中環中心對上一次錄呎租32元成交，已經要追溯2010年1月，即最新成交呎租創該廈近13年新低。該單位業主去年6月以8921.4萬元購入，當時入市可獲1000萬元「裝修費」現金回贈，故「折實價」為7921.4萬元，回報得以輕微調升至1.3厘。

另一去年4月成交的3室，建築面積1843方呎，以每月7萬元獲承租，呎租約38元。單位購入作價為6229.34萬元，因未有現金回贈，就算成交呎租較1室高18.8%，但租金回報同樣只得約1.3厘。

但同層較優質單位的呎租和回報率都較優勝，面向四季酒店的7室，建築面積2102方呎，可享海景，成交月租8.4萬元，呎租約40元。業主去年6月購入，扣除1000萬元現金回贈後，折實以6634萬元買入，以最新月租計算，租金回報為1.5厘。

長實 (01113) 在2017年底以天價402億元售出中環中心75%權益，包括47層寫字樓、商業樓面及402個車位，涉及總樓面約122.27萬方呎，平均呎價約32877元。

財團入主後，中環中心至今已有12層全層易手，另有2層則分拆成多個單位出售。而由財團持有的單位，因樓層較高，故近期成交呎租由55至70元，明顯較拆售散業主的租金為高。

新供應登場 整體租金看跌

寫字樓空置率高企，加上不少新商廈落成，租賃市場選擇增多，甲級寫字樓租金持續受壓。據一間外資代理行統計數字，整體寫字樓租金由年初至今累跌7%。核心區中環租金年內錄6.3%跌幅。該行相信，明年香港與世界各地通關後，將為寫字樓租賃市場帶來正面支持。惟明年有約189萬方呎新甲級寫字樓樓面落成，包括兩座位於中環核心區的大型新商廈，故整體租金仍會下調2%至4%。

(信報)

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萬迪廣場首年租金減50% 兩個月租出逾4萬呎樓面

疫市下甲廈市況陷低潮，新蒲崗萬廸廣場近期推租賃優惠，首年租金變相減50%，平均呎租約14元，短短2個月內，共租出逾4萬呎樓面。

萬廸廣場近期連錄承租，租客包括補習社及慈善機構等，有代理表示，億京推租賃優惠，租期3年，首年租金減50%，第2年減20%，第3年正價租金，以該廈呎租約27至28元為例，首年平均呎租僅14元，旋即於2個月內，租出逾4萬呎樓面。若以三年平均計算，呎租約20餘元。

為期3年約 平均每呎20元

該代理表示，萬廸廣場屬區內地標，隨着新蒲崗變天，多個新項目落成，人流暢旺，鄰近港鐵鑽石山站成為轉車站，區內更受惠，由該廈步行至鑽石山站，需時約5分鐘。

近期在市場憧憬通關在即之際，億京亦為旗下合共5個工廈及商廈，提供88%優惠，變相減價12%促銷餘貨。

該5個項目包括萬廸廣場，號稱「觀塘三寶」的中海日升中心、寧晉中心及萬泰利廣場，入伙多年，億京以88折推售，兼贈送釐印費 (最多相等於樓價的4.25%)。

億京餘貨減價12%促銷

以萬迪廣場為例，8樓一個面積2323方呎的單位，88折優惠後，由2997萬減至2625萬，減372萬，呎價由1.29萬減至1.13萬，買家同時免付釐印費約66萬，折扣後平過同區工廈新盤呎價1.2至1.3萬。

荃灣沙咀道1號商廈亦88折，加入減價行列，不過，觀塘道368號新落成的甲廈，未見減價，只為買家提供釐印費。

(星島日報)

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尖沙嘴巨鋪呎租55元減8% 面積逾萬呎 大型酒樓續租

尖沙嘴緬甸臺一個萬呎巨鋪，早年曾是夜總會，更是電影場景，張國榮梅艷芳在此拍過戲，隨後竟淪為廢墟，九年前獲稻香集團進駐，成功「開荒」，最新在疫市下續租，每月55萬，平均每呎55元，租金微減8%。

上址為緬甸臺3及5號恒星樓地下，實用面積逾1萬呎，為區內罕有的巨型地鋪，2013年前，當該物業丟空荒廢10多年，獲稻香酒樓以56萬租下，分別於3年前及1年前續租，月租61.5萬及60萬，最新以55萬續租，低於2013年水平，平均呎租55元，較三年前舊租金60萬，微減8%。

每月租金55萬

雖說位處核心區尖沙嘴，緬甸臺是一條人流稀疏的街道，恒星樓位處緬甸臺倔頭路，對面為巨型垃圾站及訊號山公園，基於鋪位位置偏僻而且隱蔽，當年被夜總會看中。

該巨鋪早年由東方皇宮夜總會進駐 (後期改名為新東方皇宮夜總會)，夜半時最璀璨，上世紀80年代，電影亦在此取景，《緣份》里的張國榮，為了擺脫梅艷芳的糾纏，攀越夜總會後門的鐵絲網，鏡頭更捕捉了「新東方皇宮夜總會」的招牌。

83年1800萬購入

隨着夜總會式微，新東方皇宮夜總會大於2000年間撤出，之後，該巨鋪一直空置，日久失修，屋頂漏水，內里漆黑一片，市場人士表示，業主早於1983年2月以1800萬購入鋪位，由於早年低價購入，一直不着緊租賃，曾經多番拒絕出租，直至2013年，才首肯租予稻香，由於鋪位殘舊不堪，稻香投入大筆裝修費。

近期，市場上紛錄大型食肆承租，灣仔駱克道351至355號3樓及4樓全層，面積分別為約8658方呎及約3461方呎，合共12119方呎，獲叠喜居承租，月租30萬，平均呎租24元，舊租客富聲酒家，月租32萬，新租金微減6.25%。

業內人士表示，疫市下，大型食肆仍然一雞死一雞鳴，儘管新租金僅錄微跌，不過，由於鋪位擁有齊備的生財工具，令新租客節省裝修及添置工具的時間，故樂於承租。

有外資代理行指出，自從2020年以來，過去3年間，香港仍然吸引60家海外食肆來港發展，事實上，疫情以來，持牌餐廳數目增加速度比2017至2019年疫情前的三年期間略快。

(星島日報)

Home deals fade with buyers holding off

Ten major housing estates in Hong Kong saw only six deals over the weekend, down 40 percent over the previous week, though the number of buyers inspecting homes rose to a seven-week high.

A property agency said transactions in the 10 estates also retreated to a new six-week low. Mei Foo Sun Chuen topped with two deals but five estates reported no transactions.

The agency said homebuyers were more cautious with the US Federal Reserve continuing to raise interest rates and local home prices falling.

The property agent expects transactions will remain low until the end of the year.

The 10 estates saw 445 home visit appointments over the past weekend amid hopes over China's reopening, which was 2.3 percent more than the previous week and a seven-week high.

Kingswood Villas in Tin Shui Wai led with 70 appointments, while Laguna City in Lam Tin saw the number of appointments jump by 25 percent to 50 bookings.

However, more price cuts were seen in the secondary market, as the homeowners offered cuts ranging between 15 and 20 percent.

South Horizons saw a two-bedroom unit sell for HK$7.08 million, or HK$13,642 per sq ft, after the owner reduced the asking price by HK$1.42 million and thus bore a loss of HK$670,000, according to the agency.

Elsewhere, a four-bedroom home at Ocean Pride in Tsuen Wan brought a loss of HK$2.67 million to the owner who agreed to slash the asking price by HK$3.8 million to HK$22 million.

(The Standard)

Ballooning Hong Kong supply of new homes in 2023 will have developers slashing prices, buyers saving 10 per cent or more

The potential supply of new homes in 2023 will be as high as 28,000 units, equivalent to twice that of Taikoo Shing, a property agency says

In areas with serious backlogs, buyers will see developers slash prices by 10 per cent or more amid historically high interest rates, agents say

The supply of new homes on the market in Hong Kong next year could more than double compared with this year, driving developers to slash prices by 10 per cent or more in hopes of attracting buyers amid historically high interest rates, according to property agents.

The potential supply of new homes in 2023, according to a property agency, will be as high as 28,000 units – equivalent to at least twice that of Taikoo Shing, a sprawling Hong Kong Island development that has 61 residential buildings.

The swollen 2023 inventory will include 11,000 incomplete units already approved for sale but not yet launched, plus 17,000 units already on sale. For comparison, new launches totalled 12,030 in 2022 and 17,000 in 2021, according to the agency.

“Rising inventory weighs on primary-home prices,” an agent said. “There is more and more leftover stock on the market. As a result, I foresee developers will have to do something very soon. They cannot hang on in a situation like this forever, as financial costs keep on rising.”

Some areas are particularly flooded with inventory. For example, in Kai Tak, at least four developments with a total supply of 5,687 homes were approved for sale in 2022 but have not launched yet, according to data from the agency.

“In areas with a serious backlog of supply, they need to sell at a 10 per cent discount to the market price, and even offer more discounts, to attract buyers and stimulate sales,” another agent said.

These predictions come amid slumping new-home transactions, drooping prices for lived-in homes, and buying power that has been degraded by the highest bank lending rates in 15 years following five successive increases in interest rates, even though the latest hike this week was of a lower magnitude than the previous bumps.

“Factors such as a rise in interest rates and an uncertain global and local economic outlook will bring short-term fluctuations to the local residential market,” Tim Blackburn, chief executive of Swire Properties, told the Post.

Some developers started to reduce prices by 4 to 5 per cent during the fourth quarter of this year, the agent said.

For example, Swire Properties’ Eight Star Street in Wan Chai offered a special 3 per cent discount for buyers who sign a preliminary agreement for one of four remaining unsold flats between November 26 and January 31.

Henderson Land Development is offering an extra 1 per cent “winter discount” at The Quinn Square Mile in Tai Kok Tsui, as well as a cash rebate of up to 3 per cent as a “furniture allowance” for certain flats.

However, a few per cent will not be enough to trigger strong overall sales, the agent said. “By the end of the first quarter of 2023, you will start to see developers reducing the price to an extent that will kick off the market. It might be more than 10 per cent.”

Developers will go all out to launch developments after the holiday season, said Ricky Wong, ­managing director of Wheelock Properties, noting that Wheelock will launch its first new development of 2023 after Lunar New Year.

This year’s 12,030 new units in 27 new projects represents a 30 per cent reduction in new supply compared with 2021’s 17,000 units in about 40 new developments, according to the agency.

No new developments on Hong Kong Island listed selling prices in 2022, an “unprecedented” event, according to the agency. Ten new developments were launched with price lists on the island in 2021.

In 27 new developments that launched citywide during 2022, developers managed to sell only 57 per cent of the new homes (6,817 units) as of December 12, according to the agency. Moreover, five specific urban projects sold only between 1 and 7 per cent of their inventory.

Poly Property and L’Avenue International sold just 10 out of 127 units at Chill Residence in Yau Tong on the first day of sales on December 4. The average selling price of HK$17,939 per square foot made it the cheapest project in Kowloon in the past two years, according to UOB Kay Hian.

“There are more than 20,000 leftover completed homes and incomplete units,” another agent said. “Developers will still focus on selling leftover stock in the short term.”

Another property agency described 2022 as “the worst trough in history” for new-home sales and “worse than the financial tsunami in 2008, reflecting the impact of the double whammy of the pandemic and interest-rate hikes”.

Developers remain optimistic about the property market because of the overall reality of Hong Kong’s real estate situation.

“We believe the residential market in Hong Kong will in the long run remain stable, backed by strong local demand for housing and a limited supply,” said Swire’s Blackburn. “We believe quality residential developments at premium locations will continue to be sought in the market.”

啟德「百億地王」獲6財團入標 大發展商主導地價下跌出價趨審慎

啟德再有地皮推出，為啟德2A區4號、5 (B) 號及10號合併推出的「百億商住地王」於昨日截標，地政總署昨日公布，合共接獲6份標書；均以本地大中型財團為主，大部分財團均以獨資方式入標。有入標發展商表示，該地皮位置優越，會考慮加息因素，料出價趨審慎及保守。由於近期多幅港島地低價批出，業界下調啟德地估值。

就昨日現場所見，有7家財團到場遞交標書，包括長實、恒基、旭日國際集團、南豐，而信和夥拍嘉華國際及鷹君集團合組財團入標；新地及會德豐地產回覆查詢時指，已就該項目遞交標書。雖然現場所見接獲7份標書，不過地政總署昨日公布，該地皮只接獲6份標書。

旭日國際李炳餘：地皮位置優越

旭日國際集團地產開發部董事總經理李炳餘表示，集團是次為獨資入標，認為地皮鄰近港鐵宋皇臺站，交通便利；地下商業街橫跨新蒲崗、啟德至九龍城，貫穿港鐵啟德站及宋皇臺站；未來數年，區內愈來愈多樓盤入伙，加上商業大廈、商場、文娛康體設施陸續落成，配套日趨成熟，人氣集中；認為可以吸引用家及投資客追捧區內物業。

李炳餘續指，集團一貫宗旨，認為買樓置業是大部分人生中一個最重要投資決定，會以「買家為本」為目標，將項目「做好做實」；集團未來會積極發掘及參與合適的發展項目，落實集團發展投資計畫；並透露，集團最快明年底推售屯門青山灣段住宅項目。

樓市方面，他說，美國加息周期接近尾聲，息口見頂有利樓市發展，加上疫情緩和，政府陸續放寬防疫政策，市面日漸復常，展望本港與內地通關在即，屆時將釋放購買力，故看好本港樓市未來發展，相信明年下半年樓市回穩，估計明年全年樓價波幅約5%至10%。

會德豐地產主席梁志堅回覆查詢時指，該地皮首次以純商業地推出時，當時集團並未有入標，認為以純商業發展規模大，現時以商住地方式重推，吸引力大增，故集團以獨資方式參與競投，出價已考慮加息因素，會自己計數。由於地皮發展周年長約2年至3年，相信屆時樓市已好轉。另外，他認為，短期內土地仍然供應不足，認為政府要加快造地。對於明年樓市走勢，仍要視乎香港整體經濟環境，相信隨着本港與內地通關，料明年樓市會平穩發展。

會德豐梁志堅：出價考慮加息因素

新地回覆查詢時指，集團以獨資方式入標；長實回覆查詢時指，亦就項目遞交標書。

有測量師指出，是次標書數目比預期多出1份，而合組財團的發展商則比預期為少，由於項目發展規模大，涉及投資額多，加上為商住項目，而且東九龍土地供應多，預料發展商出價審慎。事實上近期地價「級級跌」，多幅地皮以低價批出；綜合市場最新估值介乎約113.4億至148.89億，每方呎估值約8000至10500元。

另一測量師說，地皮位處港鐵宋皇臺站上蓋，位置理想，項目亦將設地下商店街並連接港鐵宋皇臺站。項目的地下商店街亦設有多個出入口連接毗鄰發展項目。

(星島日報)

流標商業地改劃住宅發展

在疫情影響下，近年商業氣氛不景氣，政府去年將啟德5幅商業地改劃作住宅發展，其中3幅商業地改劃作住宅發展，包括昨日截標的啟德第2A區4號、5 (B) 號及10號合併商住地。

提供約1750伙

上述地皮由三個地塊組成，並合併成一個項目招標，佔地規模較大，地盤面積約21.44萬方呎，涉及可建總樓面約141.8萬方呎，並不包括將由買方按照賣地條件所興建的兩所安老院舍暨日間護理單位、家長/親屬資源中心和留宿幼兒中心的政府地方的樓面面積；地盤三部分各另設針對不同用途的樓面面積限制。該項目料可提供約1750伙，是今季賣地計畫推出住宅地中最大。

設地下購物街

賣地章程另訂明買方須在地盤右方、修建一處公眾休憩用地及地盤內鋪設多段24小時開放的公眾通道。同時，買方亦須負責興建一段一層地下購物街，並在地盤五處指定位置預留地方並負責修築接駁口以連接地下街、港鐵宋皇臺站及毗鄰發展項目等。

資料顯示，上述合併招標項目曾於2020年5月以商業用地方式推出招標，當時僅截獲4份標書，惟出價未達政府就該用地所定的底價，以流標收場，其後政府改劃為商住地。

(星島日報)

億京折扣推工商盤 變相減價12%

市場憧憬通關在即之際，有發展商趁勢減價推盤力吸客源。億京旗下合共5個工廈及商廈項目，為買家提供88%優惠，變相減價12%促銷餘貨。

億京旗下東九龍項目，新蒲崗萬廸廣場，以及號稱「觀塘三寶」的中海日升中心、寧晉中心及萬泰利廣場，入伙多年，昨日就餘貨高調減價，以88折推售，兼贈送釐印費（最多相等於樓價的4.25%），令買家慳樓價兼慳手續費。

以萬迪廣場為例，8樓一個可作零售用途單位，面積2323方呎，原本呎價1.29萬，扣除88折優惠後，每呎僅1.13萬，由2997萬減至2625萬，減價372萬，兼免付釐印費約66萬。

市場人士說：「萬迪廣場是地標甲廈，折扣後還要平過同區工廈新盤呎價1.2至1.3萬水平！」

中原（工商舖）工商部高級區域營業董事劉重興形容，億京向來硬淨，減價屬破天荒，上述4幢商廈入伙多年，億京持有約10%至逾20%單位，部分已租出，現時皆88折出售，吸用家及投資者。

億京旗下荃灣沙咀道1號商廈早前開價，今次亦88折，加入減價行列；至於觀塘道368號新落成的甲廈，剛入伙則未見減價。業內人士說：「發展商照顧新買家感受，未有減價。」

據悉，除減價外，發展商正考慮高佣金促銷所有項目，稍後會有定案。

(星島日報)

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香江劉氏家族 5億沽MOUNT NICHOLSON

有「亞洲樓王」之稱的山頂MOUNT NICHOLSON第三期，繼早前傳出有單位以蝕讓價放售後，該超級豪宅最新再出現一宗離奇交易，香江集團董事長劉志強女兒劉楸妍，購入一伙4房僅1年多，新近以5億元售出，樓價較1年前低逾1成，惟有指屬內部轉讓。

較購入價低 或涉內部轉讓

資料顯示，上述MOUNT NICHOLSON第三期16樓C室，實用面積4,186平方呎，4房間隔，近期以5億元成交，呎價約11.94萬元。劉楸妍去年11月動用約5.6億元一手購入單位，意味最新成交價較購入價低約6,092.4萬元，跌幅10.9%。

不過，有代理指出，今次易手單位未曾於市場放售，不排除業主自行將單位易手，或涉及內部轉讓。而新買家支付相當於樓價4.25%印花稅，涉及稅項212.5萬元，意味是次以首置名義入市。

翻查資料，劉氏家族去年同期，亦曾以約6.4億元購入MOUNT NICHOLSON第三期16樓D室，實用面積4,544平方呎，呎價高見14.08萬元，打破亞洲一手分層住宅呎價紀錄。

MOUNT NICHOLSON位於聶歌信山道8號，業主一向非富則貴，已故賭王何鴻燊四太梁安琪，曾購同項目2伙予女兒學習投資。

(經濟日報)

儘管疫市持續，市場充斥負面因素，有外資代理行指，亞太地區投資者意增持資產，約五成三投資者預計經濟增長帶來正面影響，相對其他國家，只有介乎兩成至四成一投資者，對前景抱樂觀的看法。約有六成八的亞太區投資者追捧商廈。

53%投資者對前景樂觀

該行代理說，未來12個月的前路仍然艱難，惟對亞洲市場資影響較少，隨着債務市場趨穩定，私募投資公司將作更多收購合併。利率、建築成和資產營運成本成為首要挑戰，縱觀全球利率最受關注，比例88%，其次通脹74%，供應鏈中斷佔比68%。該行另一代理說，房產市場成本上漲，但不乏長綫投資機會。

根據該行報告，明年首選三大資產為寫字樓 (68%)、工業和物流 (65%) 及住宅  (42%)，大城市的核心資產成為首選 (74%)，在具增長動力的小城市，住宅及長者屋、商鋪亦受關注，52%的亞太區受訪者有意投資郊區購物中心，比例全球最高，48%受訪者打算買核心街鋪。

ESG成為考慮準則

環境、社會及管治 (ESG) 成為考慮準則，皆因商廈市場出現升級搬遷趨勢，約三分之二準買家將ESG準則納入改善、出售或收購資產的策略，全球投資者相關百分比高達75%。此外，40%買家重視ESG投資策略，有意在未來五年內出售多達50%現有投資組合，同樣計畫的全球投資者佔53%。該報告於今年10月及11月撰寫，訪問全球超過750位投資者，365位為亞太區。

(星島日報)

供應多 甲廈租金明年僅平穩

今年商廈租金仍在調整，多間測量師行均認為，明年商廈可受通關帶動，租務料稍轉活躍，惟供應仍多，令甲廈租金乏力反彈，僅平穩發展。

有外資代理行指，受到經濟存在不明朗因素影響，今年下半年寫字樓租務交投呆滯。11月底整體甲級寫字樓空置率由去年底的9.4%升至11.6%。不過，整體甲級寫字樓租金保持相對穩定，首11個月僅回落3.3%。

首11個月整體淨吸納量達200萬平方呎。租賃活動仍繼續由搬遷及辦公室升級的需求所帶動。基金、私人銀行及資產管理繼續在港增聘人手，並提高工作空間質素以配合緊張的人力市場需要，靈活辦公室營運商趁市況利好而在港擴張。

若全面開關 租賃需求將恢復

對於下年市況走勢，有代理表示，2023年全面開關後，寫字樓租賃需求將會恢復，情況將於下半年尤其顯著。內地及香港繼續逐步放寬防疫措施，以及香港本地更有效的海外出行，將令內地及跨國企業的租賃需求回升。

另一對寫字樓市場會帶來正面影響的是近期的「跨境保險通」及正蓬勃發展的生物科技業。租戶物色高質素及更新的商廈，寫字樓市場可望錄得正吸納量。他指，明年寫字樓新供應將高達300萬平方呎，整體空置率料將持續上升。不過，他預期明年整體租金將橫行，只是部分分區市場因新供應增加而面對下調壓力。

港島租金 全年跌幅3至5%

另一代理認為，直至2025年，港島區約有350萬平方呎的新寫字樓面積供應，主要集中在中環和鰂魚涌。由於中環的空置率依然處於較高水平，加上未來數年充足的供應，租金仍有下調的壓力。短期內，一些較進取的業主甚至會部署大幅減價吸客，不排除會出現一輪減價戰。相對中環，鰂魚涌現時的租金已在甚低水平，相信再下調的幅度會較少。考慮到全球和本港經濟形勢，市場缺乏正面的推動因素令市場復甦，該代理預計2023年寫字樓需求仍然低迷，整體香港島租金全年跌幅為3至5%。

另一外資代理行代理指出，大量新供應陸續推出市場，加上在低租金水平下，相信企業會繼續捉緊機會尋求優質寫字樓作升級搬遷之用，尤其近年企業對ESG的重視度不斷提升，對配套完善和設計符合可持續發展標準的寫字樓需求有增無減。此外，期望明年本港與世界各地全面通關後，國內和跨國企業會逐步落實在本港設置新辦公室，為寫字樓租賃來支持。預計明年底整體待租率或攀升至18至19%水平，而整體租金水平將下調2至4%。

(經濟日報)

黃竹坑 S22 快入伙 近港鐵站成賣點

黃竹坑商業前景理想，帝國集團旗下黃竹坑香葉道全新商廈 S22 即將入伙，項目最大優勢，是鄰近港鐵站，非常便利。

S22 位於黃竹坑香業道及黃竹坑道，為傳統該區工商業地段。由黃竹坑港鐵站出口天橋前往該行，步行僅5分鐘之內，極為便利，來往金鐘及中環非常快捷。黃竹坑道一帶有多條巴士綫前往各區。項目提供85個車位，值得一提，是所有車位可作充電用途，迎合目前電動車需要。

飲食配套上，目前黃竹坑餐廳選擇不多，上班人士可前往 One Island South 商廈地下，有數間餐廳提供，而附近亦有熟食中心。相信明年黃竹坑站上蓋商場開業後，食肆、商店大幅增加，屆時配套更為齊全。

黃竹坑為傳統工業區，近年漸有新式商廈落成，大廈位處地段，附近便有安盛匯、嘉尚匯、South Island Place及香業道41號等項目相繼啟用，整體商業氣氛提升。

物業入口位於香業道，有扶手電梯直上大堂。現時仍有少許工程，大堂甚寬敞，提供4部升降機通往各樓層，非常充足。

大廈樓高28層，寫字樓由5至28樓，項目總樓面約16.3萬平方呎，每層面積約7,630平方呎，而5及6樓面積較大，另物業地下及1樓為零售樓層，涉及約4,580平方呎。

分層樓底高4.55米 空間感足

分層樓面樓底高4.55米，空間感十足。景觀為物業另一大優勢，因位處香業道，大廈中高層更可享有開揚海景及望向深灣遊艇會，景觀一流，另一面則望向黃竹坑道大廈工商廈。

翻查資料，項目原為仁孚香港仔車廠，2017年帝國集團以15.6億元購入，其後進行補地價，總值約20.92億元，每平方呎樓面總地價成本約1.28萬元。重建成商廈。

早前集團亦項目命名為 S22，集團指，「S」對集團有三重意義，首先是表達其 (南區) 優越位置，其次是取自其父親郭炳湘的英文名字Sheung (湘)；最後包含了三名子女傳承 (Succeed) 父親的宏願、成就未來 (Success) 的意念。S22的標誌圖案亦以三個字體相互支持及輝耀，象徵三名兒女將集團發揚光大，亦比喻南港島區潛力豐厚。

(經濟日報)

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全新項目招租 呎租25元起

S22 為黃竹坑全新項目，現進行招租，呎租約25元起。

有代理表示，項目現時進行招租，意向呎租約25元，而目前洽租的機構，包括同區正租用工廈的藝廊和非牟利機構查詢以同區租客升級、灣仔商廈租戶搬遷為主，現時傾向以全層放租，同時業主亦因應需要，分層樓面可分間成兩單位，每個面積近3,800平方呎迎合租客。

24小時出入 合半零售業

代理指，除了傳統寫字樓用途外，樓層因負重力足夠，加上24小時出入，可作半零售用途包括餐飲、展覽廳、醫療中心等用途，甚為靈活。

同區商廈租務市況上，位於香葉道的 One Island South 上月錄一宗租務，涉及物業低層，面積約3,371平方呎，以約9.4萬元租出，呎租約28元。

( 經濟日報)

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Wheelock to roll out 2,000 flats next year

Wheelock Properties plans to launch five projects offering a total of 2,000 flats next year.

Among them, phase 3A of Koko Hills in Lam Tin or flats at the Park Peninsula in Kai Tak may be the first to be put up for sale.

Nine firms are jointly developing Park Peninsula, and the commercial-cum-residential hub will offer a total of 1,590 flats in three phases.

The third phase at Koko Hills will offer 392 flats.

Wheelock's other projects include Lohas Park Phase 12, Spring Garden Lane residential project and Miami Quay II, located in Tseung Kwan O, Wan Chai and Kai Tak respectively.

Wheelock has sold 585 residential units and parking spaces so far this year, cashing in more than HK$9.5 billion, and it expects sales will increase by 5 percent next year to over HK$10 billion.

Meanwhile, Hong Kong residents in their 30s and early 40s prefer buying homes to renting, and a third of them want to move into their own homes in the next two years while a fourth prefer core districts, a survey of 1,010 residents found.

Also, Hong Kong-based mortgage broker found over 65 percent of citizens will wait and see on home purchases in 2023, after polling 909 respondents online. The broker also expects the number of transactions and home prices to bottom out by the first half of 2023 and then rebound in the second half.

In other news, the mortgage-related one-month Hong Kong interbank offered rate fell for the third consecutive day to 4.75132 percent yesterday.

(The Standard)

Li Ning opens Hong Kong flagship

Sportswear brand Li Ning (2331), has opened its first flagship store in Hong Kong, on Canton Road in Tsim Sha Tsui.

Li Ning rented two floors of over 7,000 square feet space in Silvercord this September, at HK$2 million per month or HK$285 per square feet, lower than the market price.

The last tenant, Chow Sang Sang (0116) reportedly rented the shop at HK$7 million per month, which means Li Ning's rental declined by 71.42 percent.

The jewelry company moved out of the Tsim Sha Tsui branch this June.

(The Standard)

For more information of Office for Lease at Silvercord please visit: Office for Lease at Silvercord

For more information of Grade A Office for Lease in Tsim Sha Tsui please visit: Grade A Office for Lease in Tsim Sha Tsui

Swire Properties, Hongkong Land say businesses will refocus on city as Covid-19 curbs end, mainland China border reopens

International and Asian financial and professional services businesses will refocus on city because of continuing role as China’s international hub for capital and finance, Hongkong Land executive says

Latest arrangements convey to international community that Hong Kong is resuming normal social and economic activities: Swire Properties CEO

International and Asian businesses will refocus on Hong Kong, as recent the recent easing of Covid-19 restrictions and expected reopening of the border with mainland China help the city retain its international financial hub status, according to Swire Properties and Hongkong Land, two of the largest commercial landlords in the city.

“Assisted by the easing of border and social-distancing restrictions, we expect international and Asian financial and professional services businesses to refocus their attention on Hong Kong because of the city’s continuing role as China’s international hub for capital and finance,” Neil Anderson, director and head of office, commercial property, at Hongkong Land, told the Post.

Hongkong Land is the biggest landlord in Hong Kong’s Central business district, with a portfolio that includes Exchange Square and Landmark. “In recent years, Hong Kong has faced many economic and social headwinds. These headwinds have impacted all industries, including the real estate sector,” Anderson said.

The Hong Kong government last week announced the biggest easing of its Covid-19 regime since the pandemic hit almost three years ago. It will now allow arriving travellers who test negative free movement in the city and will end use of the “Leave Home Safe” risk-exposure app. Moreover, earlier this month, John Lee Ka-chiu, Hong Kong’s leader, pointed out that quarantine-free travel to mainland China next year was a possibility.

In a potential sign of things to come, Sotheby’s, one of the world’s largest international auction houses, said last week that it was expanding its footprint in Hong Kong. The New York-headquartered firm is leasing about 24,000 sq ft in the retail podium of Hongkong Land’s Chater House in Central, the landlord and auction house said on Thursday. Sotheby’s plans to use the space for hosting auctions, exhibitions and a new concept cafe.

“These latest arrangements will help boost positive market sentiment, and send an important message to the international community that Hong Kong is resuming its normal social and economic activities,” Tim Blackburn, CEO of Swire Properties, told the Post.

“This will also facilitate international travel and help Hong Kong retain its status as an international financial centre.”

Swire Properties’ investment portfolio comprising about 16.8 million sq ft includes Taikoo Place, Cityplaza, Pacific Place and Citygate Outlets. With the stabilisation of the coronavirus pandemic and the easing of social-distancing measures, market sentiment will improve, Blackburn said. Swire Properties expects various sectors, including retail, office and tourism to benefit, he added.

There had been an uptake in shopping sentiment, with the relaxation of Hong Kong’s pandemic measures, Blackburn said. There is also pent-up demand for outbound travel, but he believes this will have a short-term impact on retail in the city. “Local retailers will have to continue investing in different marketing campaigns and loyalty programmes along with exciting promotions to attract customers,” Blackburn added.

Rents of high-street shops in Hong Kong have dropped by 10.6 per cent this year and are 75.5 per cent below a market peak seen in the third quarter of 2014, according to a property agency. The vacancy rate for these shops has grown to 16.6 per cent, with tourists yet to return, the agency added. Rents of prime shopping malls have fallen 5.2 per cent this year.

The overall office market has remained soft as well, due to macroeconomic and geopolitical uncertainties, said Swire Properties’ Blackburn. The overall office vacancy rate rose to 11.6 per cent at the end of November from 9.4 per cent at the end of December last year, according to the agency. The overall grade-A office rents declined marginally by 3.3 per cent in the first 11 months of this year, the agency said.

The Hong Kong Monetary Authority (HKMA) on Thursday raised the city’s base rate by 50 basis points to 4.75 per cent, close to the record 5 per cent seen in January 2008. The HKMA must act in lockstep with the US Federal Reserve, which has raised its target rate by the same quantum to between 4.25 per cent and 4.5 per cent.

Despite the challenges in recent years, Central’s office market has been resilient and has outperformed other districts in Hong Kong, said Hongkong Land’s Anderson.

Hongkong Land’s Central office portfolio has seen vacancies on a committed basis fall to 4.8 per cent as of September 30, from 5.1 per cent as of June 30, Anderson said. The vacancy rate for the overall Central grade-A office market stood at 8.3 per cent at the end of September, Anderson added, citing the agency’s data.

“We believe this can certainly be attributed to the various initiatives we have in place to attract new tenants, as well as [to] retain the loyalty of our existing tenants,” he said.

(South China Morning Post)

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本報早前獨家披露，新加坡楓樹產業 (Mapletree) 聯同外資基金太盟投資 (PAG)，將以56億購入九龍灣高銀金融國際中心全幢，交易最新已落實，見證基金在疫市下出手，平均每呎6086元，低市價逾30%。

新加坡基金頻出手掃貨，最新一宗為九龍灣高銀金融國際中心全幢，買家由新加坡楓樹產業 (Mapletree) 及太盟投資 (PAG) 合組財團，各佔50%權益，平均呎價6086元。市場人士認為，呎價低市價30%，現時同區甲廈成交價普遍約1萬水平，若以附近的甲廈新盤富臨中心半年前以每呎1.5萬易手，價格更是「大折讓」。

楓樹夥太盟各佔50%

有代理形容，高銀金融國際中心全幢成交價，屬於「2025年造價」，該代理表示，今明兩年甲廈供應充裕，單是中環區125萬呎，整體市場多逾650萬方呎，展望未來5年，整體市場供應量約1750萬，相對市場每年平均110萬吸納量，需時消化，料明年甲廈價格跌20%至30%。

高銀金融國際中心買賣一波三折，曾於2020年10月及今年9月，分別以143億及67億易手，惟兩度都未能完成交易，代理透露，兩次他所接觸的買家都叫「FONG TIM」，第一次被殺訂約21億，第二次殺訂2.5億，基於兩次殺訂逾23億，接管人才首肯出售，該全幢單是一按借貸已高逾80多億。代理又說，新買家基金有充足資金，疫市下勝人一籌，事實上，當「FONG TIM」第二次購入上述全幢，持有現金20多億，但銀行不願借貸，最終交易告吹。

該全幢最新售價一再減價，以易手價56億計算、總樓面92萬方呎，平均呎價6086元，屬於吸引價，市場人士指，見證了基金趁疫市吸納優質盤源，今番購入物業，並非買公司交易，須付相等於樓價4.25%的釐印費，涉資為2.38億。

外資基金頻掃港物業

今年以來，新加坡基金活躍於本港，今年9月開始，至少4宗逾10億巨額買賣，由新加坡基金買入，總成交金額高逾304億，除了最新的高銀全幢外，最矚目的為華瑞資本承接購入半山波老道21號21 BORRETT ROAD項目，作價207.66億。

(星島日報)

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明年工商鋪交投料升50% 中原：價格平穩發展

有代理行指出，截至今年12月15日，市場共錄約4138宗工商鋪買賣，創23年新低。隨着兩地漸放寬防疫措施，中港通關有望落實，預計明年成交量有機會增加逾50%。

今年暫4138宗買賣 創23年新低

該行代理表示，今年暫錄約4138宗工商鋪成交，創下1999年後新低，金額約771.68億，較去年全年約1450.19億元大減約46%。市況受內憂外患夾擊，中港兩地通關未落實，下半年踏入加息周期，投資者趨審慎，全年暫錄得105宗逾億大手成交，下半年共錄約37宗逾億成交，較上半年急降約45%；單月而言，12月金額逾億的宗數更錄「零」成交。

該行另一代理表示，今年暫錄約665宗商廈成交，按年急減約50%，今年總金額共錄約181.16億，按年跌約41%，為2003年後新低。另一代理表示，今年暫錄約1052宗鋪位買賣，按年跌約39%，重返2020年水平，金額暫錄約288.24億，按年減約39%。

料鋪位率先起動

代理指，如兩地可確切落實通關，料工商鋪低位整固並大幅回升，以鋪位先行，鄰近口岸的上水、元朗等率先受惠。該代理料明年全年工商鋪買賣升約50%，至逾6350宗水平，金額達約1050億，料首季價格升跌幅5%以內。

(星島日報)

順騰國際1.25億購深水埗舊樓

由「物流張」張順宜弟弟張順吉等人持有的深水埗桂林街全幢舊樓，以1.25億易手，買家為御藥堂母企順騰國際，平均呎價25479元。

平均呎價25479元

上址為桂林街127號全幢舊樓，由順騰國際承接，作價1.25億，根據該公司通告指出，買方已支付訂金4400萬，餘數8100萬將於成交時交付，物業賣方包括張順吉及江彩香。

市場消息指，總建築面積約4906方呎，平均呎價25479元，物業地下為商鋪，連同入則閣樓建築面積約1206方呎，1至3樓為住宅，實用面積約2773方呎，去年底約1.52億放售，近期以1.25億易手，物業地鋪不乏租用10多年的長情租客，月租總收入約37.7萬，較疫情前約50萬稍回落，新買家料回報約3.6厘。

持貨31年升值逾30倍

原業主於1991年以400萬購入全幢，持貨31年，帳面獲利1.21億，物業升值逾30倍。

該舊樓外形極具特色，坐落於桂林街及鴨寮街交界，屬大單邊全幢，對正港鐵深水埗站出口，近年區內逐步轉型，倍添年輕化，住宅大廈紛落成入伙，包括海珀及弦雅等。

(星島日報)

啟德400萬呎商業樓面 2年內續入伙

經多年規劃及發展，前身為啟德機場的啟德發展區日漸成熟，期間住宅相繼入伙，成為近年新盤供應重鎮，區內的商業配套亦已陸續落成，今年至2024年，該區將提供約400萬平方呎商業樓面，其中區內地標項目 AIRSIDE 已陸續入伙，商場部分亦會於明年開幕。

南豐旗下商業地標項目 AIRSIDE，鄰近港鐵啟德站，項目的寫字樓部分近期錄得首宗租務，其中22樓全層獲生產及採購家庭電器、廚具的跨國採購公司租用，面積約3.75萬平方呎，成交呎租約30元，預計月租約112.5萬元。

AIRSIDE 逾70萬呎商場 明年開幕

項目所在的地皮早於2017年由發展商以約246億元投得，總投資額高達約320億元。項目樓高47層，總樓面達約190萬平方呎，提供32層高的甲級寫字樓，及連接未來的地下購物街的多層購物商場，前者涉約120萬平方呎，而購物空間涉約70萬平方呎，商場部分料於明年開幕。

另一大型商業項目，即於2016年由利福國際 (01212) 以約73.88億元投得的啟德第1E區2號商業地，很大機會在明年緊接推出。項目計劃發展為2幢樓高18至19層高的雙子塔式商廈，及設有4層地庫，當中1幢將發展為大型百貨公司崇光 (SOGO) 分店。

承啟道酒店及寫字樓 2024年落成

至於遠東發展 (00035) 旗下的承啟道商業地，則發展為酒店及寫字樓，提供約400個酒店房間，及12層高 (計入地庫) 的寫字樓及零售商廈，總樓面約34.4萬平方呎，預計將於2024年落成。值得一提的是，項目的辦公室部分早前以約33.8億元出售予中電 (00002) ，將成為集團的新總部。上述用地由遠東於2019年以約24.46億元投得。

除此之外，佔地約28公頃的啟德體育園亦將成為區內焦點，除了提供「主場館」、「室內體育館」以及「公眾運動場」3個大型體育館外，亦設約64.6萬平方呎的零售及餐飲設施，當中日式百貨公司AEON早前已宣布，斥資約3,730萬元承租啟德體育園舖位9年。事實上，隨着啟德發展日漸成熟，政府亦帶頭將政府辦公室搬入該區，其中現時位於灣仔稅務大樓的辦事處已經由本周一至明年5月分階段搬至位於啟德協調道5號的稅務中心。

(經濟日報)

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更多啟德區甲級寫字樓出租樓盤資訊請參閱：啟德區甲級寫字樓出租

5地改劃 3幅建住宅

受到社會事件及疫情影響，近年本港商業市道轉差，導致啟德一帶相繼有商業地流標收場。

有見及此，政府提出將區內5幅商業地改劃成住宅，最終城規會決定，保留當中位於跑道區的2幅商業用地，涉約138萬平方呎商業樓面，而其餘獲批改劃作住宅發展的用地則陸續推出市場。

流標重推 可建住宅樓面逾142萬呎

其中一幅由商業用途改劃為住宅之用的啟德第2A區4號、5 (B) 號及10號地盤，已經於今季推出，並在上周五 (16日) 截標。而該日卻罕有地出現「羅生門」事件。就記者當日現場所見，地皮共接獲7份標書，包括獨資的新地 (00016)、恒地 (00012)、旭日國際、會德豐、南豐、信置 (00083) 夥拍嘉華 (00173) 及鷹君 (00041) 合組財團入標，至於長實 (01113) 則未有透露以獨資或合資競投。不過，地政總署同日下午公布，地皮僅接6份標書，預計有1份標書不獲該署接納。

事實上，該地皮原劃作商業用途，並曾於2020年時流標收場，最後獲批改劃作住宅用地，提供約1,750伙。地皮的地盤面積約214,408平方呎，最高可建樓面約1,417,963平方呎。地皮估值約85億元至148.9億元，即每呎樓面地價約6,000元至1.05萬元。

(經濟日報)

Commercial property deals hit 23-year low

Commercial property transactions in Hong Kong have slumped 41 percent yearly to 4,138 as of last Thursday, with the number set to mark a new 23-year low by the year end, a property agency said.

The total value of transactions also plummeted about 47 percent to HK$77.17 billion from last year's figure of HK$145 billion, the agency said.

The agency expects transaction volumes in 2023 will rebound by 50 percent to 6,350 with the value increasing 30 percent to HK$105 billion.

With the border between the mainland and the city expected to fully reopen at the start of 2023, shop rents, especially in places near the border like Sheung Shui and Yuen Long, will be the first to reap the benefit as customer numbers increase, according to an agent.

近期為商廈租賃旺季，加上中港通關現曙光，商廈連錄承租，曾由「磁帶大王」陳秉志拆售、目前由散業主持有的中環中心39樓單位，本周連錄2宗租賃，最新1宗為一個山景單位，面積約2388方呎，業主持貨逾一年始租出，每呎33元，屬市價水平。

中環中心本周至少錄2宗租賃，該廈3912室面積約2388方呎，以每呎約33元租出，月租約7.88萬，業主於去年6月以7668.2萬購入，回報約1.2厘，若計及購入時獲得1000萬裝修費回贈，折實價6668.2萬，回報微升至1.4厘，該單位望山景，租金屬市價水平。

本周至少錄2宗租賃

另一宗租賃為望海景的單位，3907室，面積約2102方呎，以每呎38元租出，月租約7.988萬，業主於去年6月以6634萬購入，在扣除入市時1000萬的裝修費回贈，折實價5634萬，回報約1.7厘。代理分析，上述2單位分別望山景及海景，租金皆為市價水平。

回報1.3至1.7厘

陳秉志三年半前拆售中環中心39樓全層，直至去年推出每伙1000萬的「裝修費」現金回贈，沽清所有單位，多名散業主持單位超過1年，近期陸續租出，早前有單位呎租創該廈近13年呎租新低。中環中心39樓1室，面積2726方呎，望上環一帶樓景，以每月8.72萬租出，呎租約32元。

該廈對上一宗呎租32元成交，要追溯2010年1月，故3901室呎租創該廈近13年新低，業主去年6月以8921.4萬購入，扣除回贈後「折實價」7921.4萬元，回報約1.3厘。

屬「磁帶大王」拆售單位

中環中心39樓全層，由陳秉志於2019年4月底分間12單位，建築面積1841至3140方呎，首階段僅沽2伙，其後透過直接減價以及再向每個單位買家劃一回贈1000萬「裝修費」，去年6月終於售出全部單位。

長實於2017年底以天價402億售出中環中心75%權益，包括47層寫字樓、商業樓面及402個車位，總樓面約122.27萬方呎，平均呎價約32877元。

在財團入主後，中環中心至今已錄12層全層易手，另有2層折售，除了上述的39樓，還有由投資者蔡志忠拆售的22樓，由財團持有其他高層單位，大部分以全層形式出租，呎租由55至70元，較散業主的單位高。

(星島日報)

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銅鑼灣商業地王批建2幢大樓 屋宇署10月批22建築圖則

屋宇署公布10月份建築圖則，合共批出22個項目，當中較矚目為希慎及華懋銅鑼灣商業地王獲批建2幢商廈，總樓面超過108萬方呎，住宅較大規模為新地位於元朗東成里「跨代共居房屋」項目，獲批建6座商住大廈，總樓面逾80萬方呎，料可提供逾1500伙。屋宇署數據亦顯示，10月份僅1個私人項目動工，今年首10個月累積動工量只有8060伙。

希慎及華懋去年5月以197.8億投銅鑼灣加路連山道商業地王，每方呎樓面地價高達18374元。屋宇署文件顯示，項目獲批建2幢商廈，其中1幢24層高，另一幢為15層高連5層地庫，總樓面逾108萬方呎。

永泰地產旗下九龍灣常悅道13號瑞興中心，亦獲批建1幢26層高商廈，總樓面約26.3萬方呎；另外永倫集團旗下分域街17至21號金鐘大廈，獲批建1幢26層高商廈，總樓面約6.87萬方呎。

新地元朗建「跨代共居房屋」

住宅項目方面，規模較大的有新地位於元朗東成里項目，為「跨代共居房屋」，項目獲批建6座17至19層高商住大樓，住宅總樓面約75.7萬方呎，另有非住宅樓面約4.74萬方呎。項目早前已向城規會遞交發展方案，約提供逾1500伙。

會德豐向九龍樂善堂借出用作過渡性房屋的大埔黃魚灘項目，獲批建11幢4層高過度性房屋以及2座1層高的商業項目，另有機房等設施，住宅總樓面約23.2萬方呎，另有約1335方呎非住宅樓面。

會德豐獲批黃魚灘項目

市建局旗下啟德道及沙浦道發展項目，亦獲屋宇署批建3座29層高的商住大樓，設有4層基座及5層地庫，住宅樓面約42.8萬方呎，另有8.57萬方呎的非住宅樓面。

此外，根據屋宇署公布，10月份僅1個私人住宅項目動工 (按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準)，涉及52伙，較9月份的790伙回落93.4%。今年首十個月累積動工量只有8060伙，較去年同期的13938伙大減42.2%，為近八年來的第二低水平。

有代理表示，根據屋宇署今天最新發表的資料月報顯示，2022年十月份全港共有3個項目，合共2156個私人住宅單位落成 (以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準)，較九月份的2672伙減少19%，為近八個月次高；今年首十個月合共18753伙私宅落成，較去年同期的11330伙增加逾65%，創自2005年以來的十八年同期最多。

根據資料顯示，十月份本港共有3個私宅項目正式落成，當中規模最大的是啟德MONACO ONE發展項目 (包括1期「MONACO ONE」及2期「MONACO MARINE」)，涉及1051個單位；此外，元朗「The YOHO Hub」(第B期)(約1030伙)，以及何文田太子道西233號 (75伙)，亦於期內竣工。

(星島日報)

Two commercial towers in CWB get green light

Hysan Development (0014) and Chinachem have been given the green light to build two commercial towers with a gross floor area of 1.08 million square feet in Causeway Bay.

This is one of 22 building plans approved by the Buildings Department in October, a filing released yesterday showed.

The two towers will have 15 and 24 stories respectively, in addition to five basement levels each.

Hysan and Chinachem were awarded the 159,327-sq-ft site last May for HK$19.78 billion or HK$18,374 per sq ft.

The developers won the project with a price that was 48 percent higher than the second-best bid, and beat Sun Hung Kai Properties (0016), CK Asset (1113), Wheelock Properties, and the consortium of Sino Land (0083), Lifestyle International, Kerry Properties (0683) and C C Land (1224).

The site on Caroline Hill Road was the former headquarters of the Electrical and Mechanical Services Department and has been vacant since the EMSD moved to its new office in Kowloon Bay in 2005.

Hysan and Chinachem are required to build three government accommodations, including a child care centre, a daycare centre for the elderly and a district health centre, in addition to a public car park.

Among the October approved building plans is also a residential project developed by SHKP in Tung Shing Lei in Yuen Long. SHKP is allowed to build one 17-story and five 19-story commercial and residential buildings and two residential clubhouses, with about 757,000 sq ft of residential space and 47,300 sq ft of non-residential space.

The project will provide over 1,500 flats, in addition to a kindergarten and government institution or community facilities.

Also, Wing Tai Properties (0369) has been given the go-ahead to rebuild the Shui Hing Centre in Kowloon Bay. The commercial building will have 26 stories and four basement levels, with a total gross floor area of 262,879 sq ft.

And Winland's Kam Chung Building in Wan Chai has been permitted to be redeveloped into a hotel or commercial building with 26 floors and a basement level with a total GFA of 68,749 sq ft.

(The Standard)

Luxury homes fetch $199m

Sino Land (0083) said two luxury homes at St George's Mansions in Ho Man Tin were sold for HK$199 million yesterday.

One of the units is a four-bedroom flat on the 11th floor of Tower 1. It has an area of 2,140 square feet and was sold for HK$110 million.

The home comes with a parking space.

The project has sold 18 flats so far, for a total of more than HK$2.4 billion.

Five of the flats sold are special units.

Meanwhile, Vanke Hong Kong announced that a total of 85 flats at 15 Western Street have so far been sold, accounting for 81 percent of the project's 105 flats. The flats went for an average price of HK$30,726 per sq ft, fetching nearly HK$860 million in total.

(The Standard)

有外資代理行指出，明年寫字樓需求將持續低迷，預期港島區整體商廈租金將下跌3%至5%，九龍區相對平穩，租金有見底迹象。

該行最新物業市場報告指，港島區商廈供應充裕，未來三年，將有350萬方呎投入市場，集中在中環和鰂魚涌，加上目前高空置，預計寫字樓租金將進一步受壓，上月僅錄數宗寫字樓升級個案，料明年區內整體商廈租金將下跌3%至5%。

未來3年港島350萬呎新供應

該行指出，近期九龍區商廈租金保持平穩，有觸底迹象，電子產品及採購公司仍是需求驅動力，市場錄數宗大額租賃，除了辦公室升級外，ESG和靈活工作空間持續受關注，成為租各決策考慮因素。該行認為，短期內，九龍區寫字樓疲弱，但有觸底迹象，隨着中港通關露曙光，預計內地和跨國租戶重返市場，九龍區商廈租金明年微升0%至3%。

隨着政府發放新一批消費券，加上聖誕節和新年假期的臨近為零售市場的傳統旺季，本地零售市場已逐步復甦。

展望未來，聖誕新年是零售旺季，加上社交距離措施進一步放寬，相信零售銷售將回升。2023年，我們預計零售市場將出現穩定的復甦，但不會明顯反彈。由於鋪位高空置，整體零售租金不免受壓。

展望未來樓市，利率上升和本地經濟疲弱，按揭成本上升和外圍環境惡化，樓價繼續下滑。一般住宅受移民潮影響，蝕讓宗數增加，業主願意為準買家提供更大議價空間，豪宅市場表現較佳。由於目前實際利率超過3%，對業主有一定影響，預計在農曆新年後巿況回升。

(星島日報)

Hong Kong’s nano flats take biggest hit in housing slump as sales sink 48 per cent in first 11 months

More buyers are opting for one-bedroom or two-bedroom units as a result of relaxed mortgage rules and lower prices, property agent said

Hong Kong home values have dropped by more than 14 per cent this year, with full-year sales volume expected to plummet to the lowest since 2013

Hong Kong’s notorious tiny flats, sometimes no bigger than a parking space, have emerged as the biggest losers in the city’s property downturn.

Buyers are snubbing so-called nano-flats as they opt for bigger options following mortgage policy changes and price drops.

Developers were only able to sell 48 per cent of the studio flats available in the first 11 months this year, while the rate for one-bedroom and two-bedroom flats stood at 53 per cent and 67 per cent respectively, according to a property agency.

“More buyers can buy one-bedroom or two-bedroom units now” as a result of relaxed mortgage rules and lower prices, an agent said, “So there are few people who would want to buy nano-flats.”

Strained by interest rate hikes and a population exodus, Hong Kong home values have dropped by more than 14 per cent this year, with full-year sales volume expected to plummet to the lowest since 2013.

Hong Kong first-time home buyers can acquire more expensive properties with just 10 per cent down payment. The cap on housing value for such arrangements was lifted to HK$10 million (US$1.28 million) from HK$8 million in February.

Properties in the Asian financial hub have been expensive and out of reach for many, making it the world’s least affordable market. Those with less financial ability have resorted to small studiflatsts, subdivided flats or industrial buildings.

The issue of living space has drawn the attention of Beijing, which urged the city to make housing more spacious. In response, the government introduced a rule this year requiring homes to be no smaller than 280 square feet.

That has dented buyer interest in nano-flats. T Plus, a three-year-old project with some of the city’s smallest flats at merely 128 sq ft, has seven out of nine transactions since October sold at a loss, the agency’s data shows.

A recent sale this month recorded a 21 per cent loss for the owner. In comparison, the wider market declined 16 per cent since 2019, when the sellers first bought the homes.

觀塘近年發展成新的商業區，未來有不少大型商業項目落成，涉及約650萬平方呎樓面，當中新地 (00016) 旗下巧明街綜合商業項目「The Millennity」，將會提供約115萬平方呎樓面。

The Millennity 率先登場 規模如apm

觀塘目前有 The Millennity、市建局觀塘市中心第4、5區重建，以及伯恩光學楊建文家族旗下業發工業大廈合共3個規模較大的重建項目，再連同有待政府推出的觀塘行動區等3個商業地，未來單是這6個項目已經提供接近650萬平方呎商業樓面。

最先登場屬於已經落成的 The Millennity，項目由新地與系內載通國際 (00062)  合作發展，由2座大樓組成，各提供20層高甲級寫字樓，總樓面約65萬平方呎，基座為10層高大型商場，佔地約50萬平方呎，規模與apm相若。項目地庫4層停車場共設有近400個車位，當中配備電動汽車充電系統。

積金局已預租8萬呎樓面

The Millennity 前身為九巴車廠，由九巴於2009年以約9.8億元將其轉售予母公司載通，翌年新地以約4.9億元購入一半權益，至2016年8月新地再斥約43.05億元為項目完成補地價，當時每呎補地價約3,743元。項目位置鄰近港鐵觀塘站及牛頭角站，亦有行人天橋接駁至創紀之城6期。據指公營機構積金局早前已經預租 The Millennity 約8萬平方呎樓面，呎租料約30元。

The Millennity 過往被視為新地觀塘商業王國「創紀之城 (Millennium City)」的第8期，新地早在上世紀80、90年代開始，已經在觀塘將商廈、車廠打造成商廈群，最早完成的觀塘道388號創紀之城1期，前身亦為九巴車廠，早在1998年已經落成，由2幢30層高商廈組成，總樓面約123萬平方呎。

及後，由2000年開始陸續有創紀之城2期至第7期落成 (不設第4期)，當中規模最大為比鄰港鐵觀塘站的創紀之城5期，總樓面面積約134萬平方呎，包括約74萬平方呎的商廈及基座60萬平方呎商場組成，商場部分命名為「apm」。

(經濟日報)

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觀塘市中心第4及5區 下月截標

市建局將於下月中就觀塘市中心第4及5發展區項目截標，項目規模達216.6萬平方呎，市場預測總投資額達200億元以上，故此市建局在招標門檻及支付地價方便提供彈性。

用途地價具彈性

觀塘市中心第4及5區最高可建樓面約216.6萬平方呎，採用「浮動規劃參數安排」，容許發展商彈性分配商業、辦公室、酒店設施樓面面積，酒店最多34.44萬平方呎、不設下限，而商場樓面不少於約70萬平方呎。

據了解，招標條款只要求發展商建議「前期費用」，亦即是競投地價決勝負，未見有分紅要求，模式跟2017年10月上環嘉咸街C地盤商業項目相同，並規定發展商建成後須保留約11萬平方呎樓面，以及50個辦公室車位予市建局。

值得留意的是，市建局規定入標財團除了有合資格的發展經驗外，資產淨值或市值亦不能低於251億元，而合資財團的話，則需要每個成員按照各自出資比例計算的市值不低於要求。

同時，市建局亦容許發展商分4期共約2年時間支付標價金額。簽約時即付首期5,000萬元，第2期，在簽約21日後支付共標價40%；在簽約12個月及24個月後各付30%。

(經濟日報)

賣地收益869億急跌52% 政府全年售出13幅土地

賣地收益是政府主要收入來源之一，今年本港受疫情及加息因素影響，樓價持續回軟，連帶地價收益隨市況回落。今年政府先後售出13幅賣地表地皮，惟年內並未有百億地王出現，連同「一鐵一局」及私人項目補地價等收入，估計為庫房進帳約869.89億，較去年急跌約52%。

今年政府先後成功售出13幅土地，包括8幅住宅地、3幅商業地，以及工業地及物流地各1幅，對比去年全年售出11幅地皮，多出2幅。單計賣地表住宅、商業及工業等地皮，賣地收入已達287.05億，若連同「一鐵一局」項目及補地價等收入，估計政府全年土地收入約869.89億，對比去年全年約1830億，勁減960.11億，跌幅高達52.5%。

未有「百億地王」誕生

回顧年內雖然未有「百億地王」誕生，但出現本港賣地表地呎價最高紀錄，今年2月由爪哇奪標的淺水灣南灣道豪宅地，中標價逾11.88億，每方呎樓面地價達62352元，呎價打破本港賣地史紀錄，一舉登上呎價最貴地王寶座，爪哇早前宣布引入漢國置業共同發展。

淺水灣地每呎6.2萬破頂

今年最貴價地皮為長實於12月底以87.03億投得的啟德2A區4號、5 (B) 號及10號合併用地，以可建總樓面約141.8萬方呎計，每方呎樓面地價約6138元，呎價重返8年前。「第二貴」地皮為葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界的物流地，今年7月以52.56999999億批出，以可建總樓面約148.54萬方呎計，每方呎樓面地價約3539元。

除政府賣地表地皮外，「一鐵一局」的發展項目亦成為發展商爭奪目標，年內「一鐵一局」批出6個項目。今年港鐵推出3個項目招標，成功批出2個項目，最矚目為去年曾流標的港鐵東涌牽引配電站物業發展項目，華懋於7月成功奪得項目發展權，該項目補地價金額約35.475億，即每呎補價約3776元。

4月批出的將軍澳百勝角通風樓物業項目，由新世界奪得項目發展權；該項目補地價金額約達11.0137億，以可建總樓面約29.06萬方呎計，每方呎補價約3789元。

尚餘一個為小蠔灣第一期項目，於今年12月接收33份意向書，同月推出招標，明年2月8日截標。據了解，項目不設補地價條款，須支付「一口價」固定金額為12億；發展商須就分紅比例向港鐵自行提出建議以決定勝負，而且分紅比例並不設限制。值得留意的是，小蠔灣項目可建總樓面約926.24萬方呎，包括約889.1萬方呎作私宅用途及37.1萬方呎作商業用途。該項目上月以86.03億完成補地價。據港鐵公布，項目以市值 (即計入鐵路沿綫元素) 須向政府「一筆過」補地價，並扣減建造新的小蠔灣站、重置車廠、物業備置工程等發展成本，據港鐵早前公布以截至2020年年底的價格預期費用合共約360億。

市建局批出4項目發展權

至於市建局方面，年內批出4個項目發展權，金額達107.85億，當中以「小區模式」發展的土瓜灣項目有2個，包括第三個以「小區模式」發展的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街四個重建項目的合併發展，由長實於3月以59.96億奪得，每方呎樓面地價約11382元。

該局第四個以「小區」發展的榮光街/崇安街項目，於10月由信和夥招商局置地以23.88億投得，每方呎樓面地價約8571元。另外，該局同年8月亦批出西營盤崇慶里/桂香街發展項目，並由遠東發展以12.4億奪得，每方呎樓面地價約13085元。

觀塘市中心項目是市建局歷來規模最大的單一重建項目，該項目為最後一個發展區域，位於新盤凱滙對出，毗鄰港鐵觀塘站，地盤面積為27.55萬方呎，可建總樓面約216.59萬方呎。

(星島日報)

銅鑼灣利園區「升級」涉資20億 希慎興業呂幹威：長遠有助資產增值

「銅鑼灣大地主」希慎夥拍華懋，去年奪取加路連山道商業地王，希慎興業首席營運總監呂幹威表示，配合新地標落成，集團斥資逾20億，為整個利園區作升級改造，除了行人通道系統、連接各車場的地下隧道外，更引入大量可持續發展元素，長遠有助資產增值。

呂幹威表示，隨着商業地王興建，「利園版圖」由現時逾383萬方呎，拓展至逾493萬方呎，增幅達29%，銅鑼灣亦隨之變天，有蓋行人通道連接希慎廣場及利園二期，新天橋網絡貫通利園三期、利園五期及利園六期，行人可輕易由港鐵站直抵加路連山道全新大樓，步程10分鐘以內。

配合地標項目落成

他續說，事實上，早於投地前，集團向政府提議，指任何財團投得土地，皆期望新項目有通道接駁港鐵站，故兩年前已落實計畫。現時，更斥資逾20億為整個利園區升級改造。「旗下資產淨值逾850億，計畫有助長遠增值，只要年收入增加1%，便高達8.5億！」

他形容，百年歷史的利園區，佔地廣闊，細看顧客足迹，可將之分為「三個區域」，希慎廣場顧客乘搭公共交通工具而來，利園一期所在一帶，聚集奢侈品店鋪，豪客有司機接送，利園六期及周邊受中產家庭熱捧，駕車到來光顧食肆及家具店。

「三個區域」定位清晰

過往集團多番重建舊廈，連繫整個區域的大規模升級改造，則前所未有，日後，「三個區域」更加清晰吸引，希慎廣場將成為「潮流帶領者」(The Trendsetter)，利園1、2、3、5及6期成為奢侈品旗艦大本營 (Home of Luxury Flagships)，加路連山新項目所在地，將發展綠化地帶 (The Green Centric)，儼如「後花園」。

升級改造始於今年10月，從希慎廣場4樓Urban Park入手，面積約7000方呎，當中4000方呎，將成為港島區首個商場內的滑板公園，下月啟用；希慎廣場4樓2家大型食肆將遷走，換上5至6家精緻餐廳，零售樓層引入不同主題及趣味商戶。

希慎廣場設滑板公園

呂幹威續說，日後，整個利園區成為特備活動及體驗的專屬區域，Cartier、Chanel、Dior、Hermes、Louis Vuitton將在區內擴充，開設逾萬呎旗艦店。

(星島日報)

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Festive cheer as home deals hit 12-year high

A total of 32 transactions were recorded in the 10 major housing estates during the four-day Christmas holiday, a record high since 2010, according to a property agency.

The agency also recorded 17 transactions over the weekend in the 10 major housing estates, a 183 percent jump from the previous weekend.

Many buyers have turned positive on the outlook for the local property sector and accelerated their pace entering the market on the hope that China will reopen its border, an agent said.

The agent added that the expected slowdown in interest rate hikes in the US is also boosting market sentiment.

Property prices are expected to bottom out and rebound 15 percent next year after the reopening with the mainland, the agent said.

In the primary market, Henderson Land Development (0012) said The Quinn Square Mile in Tai Kok Tsui will launch the sale of 10 flats on Thursday, with the cheapest one priced at HK$6.12 million after discounts.

The price per square foot after discounts ranges from HK$22,924 to HK$25,501, it said.

This came as another agency said it expected to record a net loss for this year compared with a net profit of HK$100 million in 2021.

The consolidated net loss as of November totaled HK$480 million, it said in a filing yesterday.

The expected loss was mainly due to a significant decline of 40 percent in the transaction volume of residential property sales in Hong Kong, which could be the lowest since 1996, the firm said, citing negative factors including Covid-related restrictions, interest rate hikes, and a slowdown in the launch of new properties on the market.

The firm added that the loss was also caused by limited rental concessions granted by landlords and its Covid-hit business in the mainland.

The agent believes the local property market will remain volatile next year, "but if Hong Kong achieves full reopening with the mainland and sees a peak in the interest rate hike with economic recovery and improved investor sentiment, home prices could see a 5 percent rebound for the whole year. "

(The Standard)

Hysan earmarks US$256 million for ‘Lee Gardens Rejuvenation’ in Causeway Bay, turn it into ‘home of luxury’

The new Caroline Hill Road development will expand Hysan’s office portfolio by 30 per cent in Hong Kong’s Causeway Bay

Top luxury brands like Cartier, Chanel, Dior, Hermes and Louis Vuitton plan to open 10,000 sq ft plus flagship stores in Lee Gardens

Hysan Development, Causeway Bay’s largest landlord, has set aside HK$2 billion (US$256.2 million) to upgrade its Lee Garden portfolio in the prime Hong Kong shopping district and turn it into a one-stop luxury shopping destination.

The proposed “Lee Gardens Rejuvenation” includes the development of the Caroline Hill Road land parcel, Hysan executives said in a briefing last Thursday.

The revamp will turn Lee Gardens into the “home of luxury”, said Ricky Lui, executive director and chief operating officer at Hysan. A number of top international brands such as Cartier, Chanel, Dior, Hermes and Louis Vuitton plan to expand in Lee Gardens, with flagship stores in excess of 10,000 sq ft.

The new Caroline Hill Road development will expand Hysan’s Lee Gardens portfolio by 30 per cent, the company said. The plan includes new covered walkways and footbridges, offering pedestrians a weatherproof walk to and from Causeway Bay MTR station and the Lee Gardens area comprising Hysan Place, Lee Garden One, Two, Three, Five, Six as well as the Caroline Hill Road project.

“People nowadays will only go to the biggest shop, with the best experience and the one with the most variety when prices of the goods are the same in different shops,” Lui said.

He said a unique experience is important to attract and create the motivation for visitors to come as the tourism landscape has changed, adding that for tourists coming from the mainland, big brands and food are no longer enough as the same experience is available in cities like Shanghai and Shenzhen.

“[Tourists] need a deeper level of travel rather than a superficial one.”

A planned underpass linking the car parks in all phases of Lee Gardens will further improve the traffic flow in the area, according to Hysan. The whole revamp will divide the Lee Garden area into three zones catering to high spenders with drivers, young families with cars, visitors and general shoppers, according to the company.

Hysan plans to complete the upgrade to its HK$90 billion commercial portfolio in phases by 2026, with the revamp starting in October. The first project – a 7,000 sq ft urban park on the fourth floor of Hysan Place – will open in January. It includes a 4,000 sq ft dedicated skateboard park, the first on Hong Kong Island.

Hysan reported slightly lower profit and sales for the first half, as the city’s toughest Covid-19 restrictions during the height of the fifth wave of the pandemic slammed the retail segment.

Despite a sharp decline in tourists because of the coronavirus pandemic, Lee Gardens has seen strong local consumption as big brands in the area were doing well, Lui said.

“We’ve seen how Lee Gardens is strongly connected to Hong Kong’s market,” Lui said, adding that these brands wanted to further strengthen ties between local consumption and their businesses.

After nearly three years of Covid-19 curbs casting a shadow on Hong Kong’s economy, things are beginning to look up. Retail sales in October rose 3.9 per cent year on year in value terms to HK$31.9 billion. And with the government practically dismantling Covid restrictions, the city’s economy is set to receive a boost from the anticipated influx of tourists. Rising inflation globally and tightening interest rates, however, still pose a threat to domestic consumption.

Hysan has 4.5 million sq ft of office, retail and residential tenants space mainly in Causeway Bay’s Lee Gardens area, according to its website.

When the Caroline Hill project is ready, Hysan’s office portfolio will be about one-third larger than its retail space, Lui said.

He added the pandemic has altered the office landscape, leading to changes in office use and requirements amid the work-from-home trend and companies cutting down on costs.

In August 2021, Hysan formed a joint venture with the Swiss flexible office giant IWG to exclusively operate all IWG brands in Hong Kong and throughout the Greater Bay Area, including the group’s flagship Hysan Place and Lee Garden Three under the “Spaces” and “Signature” brands.

“Nowadays, flex has become a feature of offices,” Lui said. “If you don’t have a very strong co-working element today, it’s like a shopping mall without restaurants.”

Co-working spaces in Lee Gardens accounted for more than 10 per cent of the overall office tenants, he said, adding that it reflects the changing work environment.

(South China Morning Post)

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旺角精品酒店傳獲1.7億洽購

有代理行表示，旺角廣東道950至954號地下C號舖連1至3樓酒店樓層放售。該精品酒店地下面積約500方呎，1至3樓單位每層約2600方呎，總樓面面積約8900方呎，共提供28間客房。據悉，物業正獲財團出價近1.7億元洽購，呎價1.9萬元。

該行指出，上述酒店物業位處旺角商業區中心地帶，坐擁地理優勢。

觀塘工廈強拍底價逾11億 伯恩光學持有 合併毗鄰舊樓重建商廈

近年政府加大力度發展九龍東，銳意打造成新一個核心商業中心；其中，觀塘工業區亦隨即起動，不少財團趁勢把旗下的工廈申請改劃作商業發展，由伯恩光學楊氏家族併購的觀塘年運工業大廈，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為11.28億；上述項目已獲城規會批准連同毗鄰舊樓合併重建1幢樓高39層的商廈，涉及總樓面約72萬方呎。

據土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍令的年運工業大廈位於觀塘巧明街119至121號，項目鄰近觀塘鱷魚恤中心及apm等商廈，交通方面，距離港鐵觀塘站僅約3分鐘步程，極具重建價值。該項目現為1幢樓高15層，地盤面積約1萬方呎，並設有3條共用樓梯，早於1978年落成，至今樓齡約44年；文件顯示，該財團持有約97.7%業權，餘下2個物業並未成功收購。

6度出價收購遭拒

而申請人曾於2019年至2022年期間曾6度向其中一名小業主出價收購，其中一個單位由2019年出價約1254.3萬，而2020年9月曾出價1114.6萬收購，對比首次出價跌價139.7萬，跌幅約12.53%；而最新一次出價為今年4月出價回升至約1610萬，較首次出價增加，3年間出價增加355.7萬，增幅約28.36%，仍然遭拒絕。

該財團曾於2019年7月就上述年運工業大廈，向土地審裁處申請強拍，當時市場估值約6.978億，惟因申請過程出現技術問題而撤回方案，直至2020年再就上址申請強拍，物業市值降至約6.5億。昨日終於獲土地審裁處批出強拍令，結束2年的強拍程序，底價為11.28億，對比2020年申請強拍時市場估值約6.5883億，高出約71.21%。

已獲城規批准發展

根據判詞指出，申請人曾委託結構工程師對該舊樓進行結構評估，發展該工廈的鋼筋出現不同程度的腐蝕，而且部分設施未能符合現代安全標準和法定要求。再者申請人已採取一切合理步驟取得全部業權，故批出強拍令。

資料顯示，伯恩光學楊氏家族早於2017年12月透過強拍途徑以底價約16.216億、統一毗鄰開源道75號業發工業大廈第2期項目，而業發工業大廈第1期亦於今年4月曾獲該處批出強拍令，底價為23.49億。

共涉總樓面72萬呎

而是次獲批強拍令的年運工業大廈將會連同上述兩幢工廈、合併重建為一幢樓高39層的商廈，涉及總樓面約72萬方呎，而城規會於今年5月已批准該申請，規劃許可有效期至2026年5月20日。

據城規會文件顯示，項目地盤面積擴展至約5萬方呎，地積比率14.4倍發展，重建為1幢樓高39層 (包括各1層的平台花園、防火層及空中花園，另有5層地庫) 的商業大廈，其中地庫1樓至10樓屬零售餐飲用途，樓上則屬於辦公室用途，涉及總樓面約72萬方呎。另外，該項目亦提供合共311個車位，值得留意，項目平面圖顯示於部分樓層預留位置興建行人天橋連接毗鄰的商廈。

(星島日報)

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近期市場漸走向通關復常之路，氣氛稍好轉，中環環球大廈錄1宗大手承租，該廈低層全層，面積約16693方呎，以每呎約43.5元租出，涉資逾72萬，屬該廈疫市以來最大宗租賃，不過呎租仍較舊租跌51%，重返8年前水平。

上址為環球大廈5樓全層，面積約16693方呎，前租客為美林證券，早於2019年8月遷出，業主意向呎租88元，物業交吉多時，直至近年多翻減租，最新以每呎約43.5元租出，為過去8年以來，該廈最低呎租，重返8年前水平，每月租金約72.6萬，美林證券舊租每呎約88元，新租金跌51%。

每月租金逾72萬

近年來，核心區甲廈全層大樓面單位需求較小，部分業主傾向拆細單位招租，往往將2萬呎的全層單位，拆細至每個5000至6000方呎，甚至更細。不過，由恒基持有的上述全層，並沒有追隨潮流拆細，亦因此，直至近期市場氣氛稍好轉才租出。

全層面積近1.67萬呎

業內人士表示，近年來商廈市況低迷，空置率更屢創新高，近期租賃市場稍有起色。有代理表示，過往「去中環化」，由於中環商廈租金高，現時隨着中環商廈租金大跌，出現「再中環化」情況，企業再度遷入中環。

今年以來，環球大廈暫錄6宗租賃，由「小巴大王」馬亞木持有的環球大廈2306室，面積約1162方呎，以每呎51.7元租出，月租約6萬，該單位望正海景，租金稍高於市價，其中，馬亞木持有該全層約80%樓面，除了1號單位租予信貸公司，其他單位將之拆細，全新裝修，面積約1000至2000方呎，是疫市下受捧尺碼。

今年暫錄8宗租賃

另一代理表示，現時核心區商廈雖然仍有不少空置，景觀佳、有裝修優質單位仍然「去到貨」，市場上需求較殷切的是1000至2000方呎的單位。

有代理行發表的商廈報告指，由於疫情下衍生的靈活工作模式及擴充步伐減慢，拖累核心區寫字樓租金嚴重下挫，今年11月，中環區租金按月挫8.9%，最新平均呎租為49.1元，屬12年的低位。

(星島日報)

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投資者盧華1557萬沽星光行

資深投資者盧華拆售星光行12樓單位，首錄一個單位成交，面積約1298方呎，作價約1557.6萬，持貨逾1年平手離場。

平均每呎1.2萬

資深投資者盧華去年3月向日本玩具商TOMY，以1.412億購入的尖沙嘴星光行12樓一籃子物業，早前拆售，意向價總值約1.45億。最新首錄1宗成交，星光行1216A室，面積約1298方呎，以每呎約1.2萬易手，涉資約1557.6萬，持貨逾1年平手離場。

盧華拆售星光行12樓07室至16A室，早前率先推出的是07室至08室、09室、16室及16A室，面積878方呎至1756方呎，意向呎價1.25萬起，總樓面約9624方呎，意向價約1.45億，並因應個別新買家財務需要，業主考慮提供8年、70%借款優惠，利息以「大P」計算，首批放售4個單位，3個已交吉。

持貨1年平手離場

資料顯示，資深投資者盧華去年3月以1.412億，向日本玩具商TOMY購入星光行12樓一籃子物業。TOMY是日本知名玩具生產商，其中產品包括一系列的Tomica玩具車，備受不同年齡玩家甚至收藏家追捧，上述商廈則是該公司在80年代購入，3分2自用，其餘作收租。

(星島日報)

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佐敦吳松街巨鋪1.6億售 護老院鐵約回報逾5厘

「鋪王」鄧成波家族沽售佐敦吳松街巨鋪，作價1.6億，持貨4年錄蝕讓33%離場，物業擁有護老院鐵約，新買家料回報約5.2厘。

上址為吳松街42至52號大觀樓基座巨鋪，市場消息透露，以1.6億易手，該物業包括地下PORTION B號鋪，1至3樓及4樓1至4號室，地下792方呎，1至3樓5700方呎4樓4700方呎，總面積約20893方呎，平均呎價7658元，現址護老院及部分住宅單位，月收約70萬，新買家料回報約5.2厘。鄧成波家族於2018年6月以約2.4億購入物業，持貨逾4年，帳面蝕讓約8000萬，幅度約33%。

鄧成波家族沽貨

今年以來，該家族繼續沽貨，包括以約32億沽觀塘悅品海景酒店及旺角旭逸酒店，買家為共居空間品牌WEAVE LIVING。近期該家族沽售葵涌金威工業大廈2期地下E及F地廠，面積共9952方呎，作價2191.06萬。

持貨4年蝕讓33%

近期，鄧成波家族及佳源國際控股持有菁雋基座商場，以意向價3.88億放售，較去年9月減價逾15%。該商場去年9月意向價4.6億，最新減價放售，該商場由地下至2樓，相連地鋪3個 (鋪面總長度逾24米)，47個私家車車位及5個貨物起卸位，商場建築面積共約35562方呎，3個地鋪建築面積共約2904方呎，總建築面積逾38466方呎，每層樓高逾4.5米。

(星島日報)

外資基金逾20億 洽購新世界貝爾特酒店

中港有望通關，酒店物業再次成為市場關注點。消息指，新世界發展 (00017)  旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店，獲外資基金以逾20億元洽購，每間客房作價290萬元，料短期內易手，將成疫後最大額的酒店成交。

九龍貝爾特酒店位於六合街19號，佔地2.38萬平方呎，於2013年開幕，總樓面面積逾28.5萬平方呎，設約690間客房，以逾20億元洽購價計算，平均每間客房作價約290萬元。早於今年中曾經傳出新世界將一系列物業放售，當中便包括九龍貝爾特酒店。在今年初第五波疫情爆發期間，新世界曾借出酒店予政府作社區隔離設施。

每間客房值290萬 料短期易手

今年陸續有美資基金收購本港酒店，包括經營共居空間的WEAVE LIVING先後與美資基金安祖高頓 (Angelo Gordon)、美國基金PGIM合作收購西華麗都會酒店及九龍珀麗酒店。

除了九龍貝爾特酒店外，新世界早前亦以近31億元，沽出長沙灣永康街商廈項目51%權益，予新加坡基金Ares SSG Capital Management；而旗下愉景新城商場，亦有傳獲中資華潤集團以60億元洽購。

隨着內地放寬嚴格的防疫要求，並預計將於下月初有望中港通關，特首李家超昨日亦指，希望在1月中之前與內地有共識後，將方案提交中央審批，目標是1月15日前落實。在通關消息帶動下，預計將刺激酒店客房需求，令酒店市場受注目。

(經濟日報)

Hong Kong’s 13-year housing market rally is all but over as November home prices plunge by most since financial crisis

The lived-in home price index sank 3.3 per cent in November, the biggest drop since November 2008

Barring a miraculous recovery in December, a 13-year annual rally in the city’s house prices is at an end

Hong Kong’s home prices dropped by the most in 14 years in November and look likely to fall again this month in what would be the longest series of monthly declines since the 2003 Sars epidemic.

Barring a miraculous recovery in December, a 13-year annual rally in the city’s house prices is over.

The lived-in home price index sank 3.3 per cent from the previous month to 339.4 in November, according to data released by the Rating and Valuation Department on Wednesday. That is the biggest drop since a slump of 8.2 per cent in November 2008 in the midst of the global financial crisis, and takes the gauge to its lowest level since August 2017.

“The next home price index for December will see a decline of about 2.5 per cent,” property agent said. “Annually, the home price is expected to fall by 16 per cent, ending the 13 consecutive years of the rally from 2009 to 2021.”

If the index does drop again in December, it will have fallen for seven consecutive months in 2022, making it the longest decline since Hong Kong was hit by severe acute respiratory syndrome (Sars) in 2003.

In the first 11 months of this year, home prices have fallen by 13.8 per cent. From a peak of 398.1 in September last year, the home price index is down by 14.75 per cent.

In November, “the housing market was at its worst moment,” another agent said.

A sharp rise in borrowing costs has put a dent in demand for houses this year.

The Hong Kong Monetary Authority in mid-December raised the city’s base rate by 50 basis points to 4.75 per cent, close to the 5 per cent record last seen in January 2008.

“Due to the rapid deterioration of the local and global economic outlook, the overall market sentiment is weak. The official index will continue to fall in December,” another agent said.

Although the United States has begun to slow down the pace of interest rate hikes, overall borrowing costs in Hong Kong will still rise, which will affect first-time homebuyers and new mortgage applicants, the agent said.

First-hand and second-hand transaction volumes will hover around 3,000 to 4,000 per month in the next quarter, Wong added. For comparison, in April 2021 when the market was in better shape, lived-in home sales alone came to 6,510.

The city’s property agencies are slashing headcount amid the slump in sales.

“Real estate agents are facing unprecedented challenges,” another agent said. The most intense “war of elimination” in the history of the industry has broken out, and the unemployment rate among agents has soared, the agent added.

“With the plunge in Hong Kong’s property turnover, there was an unprecedented heavy loss,” the agent said. “We had to immediately take the same actions as our peers, such as reducing the number of shops and letting front-line employees leave.”

The wave of unemployment in the agency industry will reach its peak in January next year, and may even drag down other real estate-related industries, the agent added.

中港通關進入直路，甲廈亦隨之受帶動，正八集團主席廖偉麟沽售金鐘力寶中心二座單位，面積約2270方呎，以6550萬易手，平均呎價28854元，物業於一年半前升值13%。

力寶中心二座24樓10B及11室，建築面積約2270方呎，剛以6550萬易手，平均呎價28854元，交吉交易，買家購入物業，需付相等於樓價4.25%的釐印費。

平均呎價2.88萬

上述交易為該廈今年以來第6宗買賣，亦是呎價最高，另外5宗成交，呎價介乎22876元至27666元。對上1宗成交為今年7月，該廈第2座32樓2室，面積1341方呎，以每呎27666元售，涉資3710萬。

廖偉麟認為，經歷持續疫市，終於帶來通關好消息，不過，市況需時至少數個月甚至半年時間，才能夠真正回氣，甲廈表現將較鋪位理想。他手上仍然有「子彈」，目前手持5億，伺機出擊，明年目標未有改變，仍然是旺區鋪位、乙廈及甲廈。

荃立方地鋪4200萬易手

投資者尹栢權沽售荃灣荃立方鋪位，市場消息指，海壩街122至132號地下5號鋪，面積約1501呎，以4200萬成交，租客揀手貨，月租15.2萬至2025年8月，其後按市值至2027年8月，續租金額不多於10%。

盛滙商舖基金創辦人李根興評論，該鋪位處區內極旺，可惜樓底矮，未必能出到食牌，只能做零售。

(星島日報)

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新世界20億沽貝爾特酒店 安祖高頓夥拍宏安承接分別佔65%及35%權益

香港與內地通關在望，財團加快步伐購全幢酒店，美資基金安祖高頓 (Angelo Gordon) 夥拍宏安地產，向新世界購入新蒲崗九龍貝爾特酒店，作價20億，分別佔65%及35%權益，該宗為今年以來第8宗酒店買賣，金額則為第2高。

九龍貝爾特酒店位於六合街19號，由美資基金安祖高頓 (Angelo Gordon) 夥拍宏安地產合組財團承接，根據宏安地產公告指出， 該公司佔35%權益，安祖高頓佔65%，項目佔地約23800方呎，總樓面28.5萬方呎。物業位於新蒲崗與啟德之間，可步行至啟德港鐵站及鑽石山港鐵站。

平均呎價7017元

公告又指，安祖高頓投資經驗豐富，與之合作是一個良機，亦可利用宏安地產於物業投資及資產管理的知識及專長，提升及擴大投資物業組合。物業將於明年4月3日完成交易。

該宗為今年以來市場錄得第8宗酒店買賣，金額第二高，若以易手價20億計算，平均呎價7017元，該酒店設有約690間客房，平均每個房間作價約288萬，新買家看好區內前景以及「開關」等利好因素，計劃翻新該酒店，項目將作為長綫投資用途。

明年4月3日完成交易

今年中，新世界放售一批非核心物業，包括九龍貝爾特酒店，在今年初第五波疫情爆發期間，新世界亦曾經借出酒店予政府，作為社區隔離設施。

有測量師表示，大家憧憬在開關後，酒店需求迅速反彈，而且，市區酒店可作服務式住宅長租，出路有保證，近期啟德商住地皮以每方呎樓面呎價低於7000元成交，該酒店純屬商業項目，成交價呎價約7000元，屬於不俗的水平。

每個房間作價288萬

今年以來，市場錄8宗酒店買賣，涉資接近100億，最大宗的為觀塘悅品海景酒店，作價24.7億，由Weave living夥拍另一家外資基金承接。

近年九龍東大變天，港鐵沙中綫全面通車，啟德體育園快將落成，新世界於區內尚有其他項目，包括2017年竣工的工廈活化項目Artisan Hub，以及今年落成的全新工廈Artisan Lab。

(星島日報)

甲廈空置率高 外資代理行料明年租金續跌

整體甲廈租務稍改善，惟一間外資代理行認為，現時甲廈空置樓面多，加上需求仍弱，料明年甲廈租金仍跌約5%。

據該行每月商廈租金走勢上，全港甲廈租金普遍仍有調整，中環整體甲廈呎租約106.4元，按月跌1.8%，而金鐘及鰂魚涌，租金按月跌約3.8%及3.2%。九龍區方面，主要商業區甲廈租金相對平穩，東九龍每呎租金約29.5元，按月升1.7%。

近期較大手租務上，太古地產 (01972) 早前宣布，位於灣仔皇后大道東46至56號的甲級辦公樓，命名為「太古廣場六座」，將於明年落成，目前已經預租23%，涉及4.5萬平方呎樓面。物業樓高24層，提供約21.8萬平方呎辦公樓面。

蘇富比預租太古廣場六座

消息稱，太古廣場六座 4層樓面，獲蘇富比拍賣行預租4層，物業每層面積約7,400平方呎，涉及近3萬平方呎，據悉成交呎租約60元。蘇富比目前租用金鐘太古廣場商廈兩層樓面，如今預租太古旗下全新項目。

中區甲廈租務亦有改善，消息指，中環長江集團中心 51樓單位，約1.1萬平方呎，以每平方呎約120元租出。據悉，該單位屬物業極高層，高峰期呎租高見170至180元，現時已較高峰期回調3成以上。據了解，新租客為美國對冲基金公司Brevan Howard，該租客原租用中環華懋中心II期單位，是次搬遷有所擴充，兼升級至超甲廈。

未來數年 港島共350萬呎新供應

該行指，港島寫字樓繼續受到市場波動的打擊，租金跌幅加速。由於寫字樓租戶持觀望態度，11月份租賃活動仍在低水平。市場錄得數宗寫字樓升級個案。展望明年，該行指直至2025年，350萬平方呎的新寫字樓供應將投入港島區的寫字樓市場，主要集中在中環和鰂魚涌。加上現時的高空置率，預計寫字樓租金將面臨進一步的壓力且繼續向下，預計2023年寫字樓需求將持續低迷，全年港島區整體租金將下跌3%至5%。

九龍區方面，該行指，11月份九龍區寫字樓市場租金保持穩定，租金有觸底的迹象。電子產品和採購公司仍然是主要的需求驅動力。市場錄得數宗大額交易帶動市場氣氛，租戶渴望在年底前落實部署。除了辦公室升級外，ESG和靈活工作空間持續受關注，已成為租戶房地產決策的考慮因素。

該行預期九龍區寫字樓市場將保持疲弱，但有觸底迹象。隨着中國內地即將重新開放邊境，以及香港放寬大部分的旅行限制，預計內地和跨國公司租戶將重返市場，九龍區的寫字樓租金應在2023年上升約3%以內。

(經濟日報)

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港島10大甲廈 百萬呎待租

受到疫情及環球經濟疲弱影響下，甲廈市場持續低迷，空置率不斷創歷來新高。根據一間代理行發表的商廈報告指出，整體甲廈空置率維持高企，最新達10.2%，為近年新高。市場人士指出，港島區十大甲級商廈最新錄得150多萬平方呎的空置空間，較9月份錄得119萬平方呎，增加約30萬多平方呎。

雖然內地及本港近日相繼放寬防疫政策，但本港與內地至今尚未完全通關，導致中港兩地經濟活動大幅減少，國內企業要在香港落戶需「過三關斬六將」，大大減低中資來港營商欲望。另外，香港政府近日宣布再度放寬防疫措施，包括取消安心出行及入境黃碼的限制，但相比鄰近國家，包括新加坡、韓國等地區早已落實免隔離下，早已失去疫下復常搶佔企業重臨的「頭啖湯」先機，結果大大削弱本地競爭力，令自身失去優勢，對外資的吸引力難免下降。商廈的交投直接受到打擊，在缺乏中外資的支持下，甲廈市場依然吹淡風，金鐘地標甲廈力寶中心兩座放租面積達189,562平方呎；信德中心東、西座空置率超逾171,819平方呎。兩大傳統甲廈空置率高，可見市場欠缺承租能力。

工作模式改變

因疫情衍生的混合工作模式及企業擴張步伐緩慢，導致公司所需要的寫字樓空間大大收縮。不少大機構在爆發疫情時，嘗試在家工作模式成功後，決定繼續採用，靈活使用辦公室。因此企業租用的空間逐漸縮小將會是大勢所趨。除此之外，籌備來港上市的IPO公司亦不如以往活躍，需要租用商廈的機會甚少。

空置率上升加上新供應增加，由於政府積極推行活化工廈政策，近年有不少新型工廈陸續推出市面。同時，新甲級商廈供應亦不斷增加。例如，鰂魚涌太古坊二座及荃灣沙咀道1號等甲廈已推出市場，由恒基兆業地產打造的「超甲級」商廈 The Henderson 將於來年落成。當市場需求減少，但供應相反地增加，形成供過於求的情況，空置率只會不斷攀升。筆者預計，面對全球經濟不明朗及以上種種因素，除非本港在通關上取得進展，刺激市場帶來新需求，否則商廈表現短期內較難有起色。

(經濟日報)

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Pentahotel changes hands for $2b

Wang On Properties (1243) has acquired Pentahotel Hong Kong in San Po Kong from New World Development (0017) for HK$2 billion through a joint venture with US private equity fund Angelo, Gordon & Co.

The property developer and AG plan to renovate and rebrand the hotel, which is expected to be unveiled in the market in 2024, said Nick Tang Ho-hong, executive director and chief executive officer of Wang On Properties.

Wang On Properties will own 35 percent of Pentahotel's equity interest while AG will own the remaining 65 percent.

Spanning around 23,900 square feet on the site at 19 Luk Hop Street, Pentahotel has 695 rooms with a total gross floor area of around 285,000 sq ft. Tang added that the acquisition is Wang On's first major investment in the hospitality sector.

After selling Pentahotel, New World Development still has five luxury hotels in its Hong Kong portfolio, including Grand Hyatt Hong Kong and Renaissance Harbour View Hotel adjoining the Hong Kong Convention and Exhibition Centre in Wan Chai, and Rosewood Hong Kong at the harbor front of Tsim Sha Tsui.

(The Standard)

Top Stanley site takes 19pc hit on estimate

The estimated price of a luxury residential site in Stanley has been lowered by about 19 percent to HK$13,000 per buildable square foot, while transactions on The Peak and in Southern District have plunged by 60 percent this year.

A property agency reduced the estimated valuation of the site to about HK$6.24 billion, citing the falling land prices in the second half.

This came when the bid for the largest land supply in the district for 20 years will be closed on January 6.

The residential site for luxury properties on Cape Road in Stanley measures 257,260 sq ft of site area and has a maximum buildable area of 480,236 sq ft.

With a plot ratio of 1.84 times, the project could provide more than 600 units and an elderly care center.

Meanwhile, The Peak and Southern District recorded only 75 home purchases this year, plummeting 62.5 percent from one year ago and marking a new low since 2015, the agency said.

Total turnover also slumped 58.7 percent yearly to HK$10.78 billion.

The real-estate agent attributed the fall to the fifth wave of the pandemic, no relaxation of stamp duties, the disappointing stock market and rising interest rates.

However, the market may recover with more talent and mainlanders coming over after the reopening of the border, and another agency forecast prices to rise by 20 percent next year.

Hong Kong's new Top Talent Pass Scheme, along with other supportive measures, will attract 45,000 talented people to Hong Kong, the agency said, 28 percent more than the government's estimate of 35,000.

As the border with mainland China will open soon, Henderson Land Development (0012) said The Quinn Square Mile in Tai Kok Tsui has sold seven out of 10 units that were put up for sale, taking in HK$57 million.

Of the seven, six flats were bought by a group of related parties for HK$51.09 million in total, with the price per sq ft for each unit ranging from HK$23,422 to HK$25,728.

And more new homes are coming. Manor Hill in Tseung Kwan O, developed by Kowloon Development (0034), will put another 15 units on sale on Sunday, with the cheapest one priced at HK$4.32 million after discount.

旺角商業地矚目 估值逾91億

本港經濟受疫情影響，整體商業氣氛未如理想，政府並未因而減慢推地步伐，來季推出旺角洗衣街大型商業用地招標，該地是近年九龍區罕有商業地新供應，勢成新一季市場矚目焦點；綜合市場最新估值約91.45億至121.93億，每呎估值約6000至8000元。

發展局局長甯漢豪表示，上述旺角洗衣街商業用地在2019年已經完成改劃，過去幾年時間就該用地已處理道路刊憲，而且需要做很多天橋接駁，改善行人系統，並希望增加社區設施，如社區會堂等社福設施；而且該地位處一個「好旺的地帶」，當準備工作後有責任盡快推出來。

可建總樓面約152萬呎

上述商業地位於旺角洗衣街與亞皆老街交界，地盤面積約12.16萬方呎，涉及可建總樓面約152.41萬方呎。在商業氣氛不景氣及近月有多幅地以低價批出下，估值對比今年2月下跌逾40%，綜合市場最新估值約91.45億至121.93億，每呎估值約6000至8000元。

資料顯示，該地皮前身為水務署大樓及食環署辦公室原址，規劃署早於2009年提出重建，至2019年正式拆卸大樓後，政府改劃土地為發展商業用途。

前身為水務署大樓

有測量師指，過去一直受疫情影響商業市場，未來放寬防疫措施的影響暫未浮現，相信暫時發展商對商業地的取向，亦應該會較保守。

另一幅住宅地皮位於荃灣寶豐路，鄰近灣景花園及麗城花園，地盤面積約9萬方呎，涉及可建總樓面約31.43萬方呎。綜合市場估值約12.57億至15.09億，每呎估值約4000至4800元。