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外資代理行:商廈空置需時數年消化


本港寫字樓市場於第三季呈現復甦勢頭,吸納量於兩年內首次回復正數,不過,根據外資代理行數據,今年頭三季累積整體吸納量為負74.6萬方呎,換言之自年初以來增加了相當於約半幢國際金融中心二期的待租面積。目前市面上有近900萬方呎樓面待租,加上約474萬方呎新供應於未來兩年登場,即使以最樂觀情況估計,龐大供應亦需要數年時間消化。因此不論是業主或租戶,都應該認清現實,及早為未來的市況做好準備。

該行代理表示,為捕捉將來因租賃需求復甦而迎來的商機,業主可考慮提升資產質素,例如為物業翻新,加裝具能源效益的設備,一方面為節省物業開支,另一方面為滿足越來愈重視可持續發展的跨國企業的社會責任需要。另外亦可藉着租戶更替,重整行業組合及加強與租戶的關係管理等。

租客把握議租機會

該代理續說,租戶更應把握議租優勢,以及市場上大樓面議租機會,為未來幾年房地產策略和擴充整合做好預算。長遠而言,疫情對租賃需求的不利因素將逐漸消退,重啟跨境經濟活動,將為市場重新注入活力,尤其是國內公司來港集資等活動有助帶動相關服務業 (法律、銀行金融和會計等),需要擴充辦公空間。

科技產業帶動新需求

行政長官於剛發表的施政報告提到,香港將加強與深圳及大灣區的連繫,加快發展高增值科技產業,代理表示,儘管具體細節仍待公布,方向卻相當清晰。

(星島日報)

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上環巨鋪呎租70元減6% 大型銀行取代證券公司

疫市下民生鋪仍受追捧,中國建設銀行 (亞洲) 承租上環德輔道中3層高複式巨鋪,建築面積合共7633方呎,月租54萬,較多年前證券行舊租僅跌6%,平均呎租70元。

上環德輔道中238號地下、1樓及2樓共3層,為罕有三複式巨鋪,過往由兩家證券行承租,近期1樓及2樓約滿,中國建設銀行 (亞洲) (下稱建行) 率先承租,建行並一併預期地下,現址證券行要待明年才遷出。

月租合共54

上述1樓及2樓,舊租客證券行早前遷離,建行率先以每月27萬進駐,租期5年,由今年10月1日,直至2026年9月30日,1樓及2樓建築面積分別約1972及2887方呎,合共4859方呎,平均呎租約56元。

該地下現址光大新鴻基證券,租約明年5月到期,建行亦另以每月27萬預租,租期由2023年6月1日至2026年9月30日,以建築面積約2774方呎計算,平均呎租97元。 換言之,該2組鋪位月租共54萬,以巨鋪總面積約7633方呎計算,平均呎租70元,當梗約屆滿後,尚有三年生約可續。

先進駐樓上 再預租地下

該3層樓面原本分別出租,地下光大新鴻基證券,於2017年以每月33.5萬承租,呎租約121元。於1樓及2樓由另一家證券公司以每月24萬租用,建築面積共4859方呎,呎租約49元,舊月租共約57.5萬,新租金下跌6%。

業內人士表示,疫市下,巨型樓上鋪仍具需求,若然有租客適合,租金不跌反加,地鋪抗跌能力較一般。

建行今年連租三巨鋪

德輔道中238號由恒和集團發展,原名恒和中心,2016年落成,樓高26層,為商業用途,恒和於2014年拆售樓花,僅沽3層,隨後在該廈入伙後,將餘下業權售予外資基金AEW,作價約11.34億。

建行今年以來積極租鋪,連同最新上環鋪位在內,最少承租3間複式巨鋪,其中,灣仔莊士敦道183至187號德業大廈地下、地庫及1樓,總建築面積約10113方呎,月租52萬,平均呎租約51元。該鋪位曾由運動用品店租用,月租高達60萬,新租金跌約13%。

永光商廈新租跌82%

銅鑼灣軒尼詩道499號永光商業大廈地下、閣樓、1樓及2樓,建築面積共約8024方呎,月租50萬,呎租約62元,舊租客六福珠寶,2015年起租用,月租高達280萬,新租金較高峰期急跌82%。

(星島日報)

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中環甲廈租金大調整 租務將增

代理:憧憬復甦 不如趁機升級

疫情緩和下,近來甲廈租務活動略轉活躍,特別以中環區率先起動。有代理認為,中環甲廈租金經過大幅調整後,吸引機構趁機升級,相信今年至明年租務活動增加,惟空置率高加上新供應多,租金仍有壓力。

疫情持續一年多,整體環球商務活動未完全回復,寫字樓租務受衝擊。本港疫情仍算穩定,令近月租務活動有少許改善。代理行最新發表的市場報告指出,9月份中環寫字樓租金按月增長0.6%至每平方呎90.3元,錄得連續兩個月升幅,並重返90元以上的租金水平,而再對上一次中環錄得租金增長,為2019年5月,可見市場逐漸呈現復甦迹象。

中環租金重返90 跑贏大市

9月整體市場租金按月下跌0.1%,平均呎租約55.7元。可見中環區屬跑贏大市。

代理指出,疫情爆發至今,不少外資機構仍在收縮成本,「外資對成本甚為敏感,多間跨國機構,於環球整合業務,特別一些最大型投資銀行,租用本港多層寫字樓,為減成本,有需要棄租或求頂租,現時全港放頂租樓面,涉及約160萬平方呎,數量不低。」

不過,該代理指本港疫情緩和,機構開始重新作出部署,「並非所有機構收縮,其實很多私人銀行、資產管理公司、對冲基金等,疫情下生意不錯,有擴充空間。機構普遍認為明年市況可望逐步回復,租金既然已有回調,不如趁機升級。」

租金跌3 「去中環化」放緩

事實上,最近中環錄得多宗涉及擴充及辦公室升級的成交,如近日一家美資對冲基金公司,承租中環超甲廈遮打大廈近1.5萬平方呎樓面,作同區升級及擴充業務。另外,早前瑞銀棄租的中環國際金融中心二期全層,獲一家中資資產管理公司承租,作為搬遷及升級。

代理分析,「中環平均呎租約89.8元,2019年至今已回調26.8%,從高位跌逾3成,現時租金水平開始合理,吸引機構升級。」代理指,亦因租金回調,中環與其他商業區差距收窄,「去中環化」情況放緩。該代理稱,現時中環最頂級商廈百餘元,而呎租40至50元區內亦有選擇,中環現租客,若現時續租,定比起3年前較為便宜,解釋為何去年租務活動少,畢竟搬遷涉及裝修費,續租可節省一筆。

截至9月底,中環區甲級寫字樓空置率升至7.8%。代理認為,因現時空置樓面仍不少,加上未來兩年踏入供應高峰,租金難免受壓,「未來新供應,明年有470萬平方呎新供應,2023年則有約340萬平方呎,實在需時消化,即使成交量增,按每年平均170萬平方呎吸納,也需數年才可消化。估計今年中環租金跌5至10%,明年空置率仍會上升,租金尚有壓力。」

(經濟日報)

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Demand for new homes remains intense

Hong Kong's primary property market frenzy continued over the weekend despite two consecutive months of falling home prices reflected in government data.

CK Asset (1113) opened a second price list for 62 flats at #Lyos in Yuen Long's Hung Shui Kiu with an average per-square-foot price of HK$15,655 after discounts.

The prices were said by the developer to be roughly the same as for the first batch after taking into account factors such as better views offered.

CK Asset has now received more than 3,000 checks for 150 units and sales are expected to start at the weekend at the earliest.

Elsewhere, Kowloon Development (0034) sold at least 351 out of 438 homes offered in a first round of its Manor Hill project in Tseung Kwan O over the weekend. The developer also said it has struck a deal with the government to exchange a 19,335-square-meter lot at 35 Clear Water Bay Road in Ngau Chi Wan for a New Kowloon lot with a site area of 22,373 sq m.

It is expected to be developed with five residential towers over a retail shopping mall.

Sales are also expected to be launched this month by Sun Hung Kai Properties (0016) at phase two of Wetland Seasons Bay in Tin Shui Wai.

In contrast to the primary market the second-hand sector was sluggish with only nine transactions recorded in a property agency's top 10 housing estates over the weekend, which was down nearly 20 percent on the previous weekend.

The agency also said 150 homes in the estates changed hands in October - a 22-month low that was attributed to the attention going on the first-hand market.

(The Standard)