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甲廈第三季247買賣 按季跌31%


第三季甲廈買賣回落,統計指,今年第三季錄247宗買賣,按季跌31%。

代理表示,今年第三季暫錄得約247宗寫字樓買賣個案,涉及總成交金額約79.71億元,對比上一季分別下跌約31%及55%。不過若扣除第二季的九龍灣國際展貿中心全幢約105億元交易,該季總成交金額約73.55億元,今季金額對比上一季度略見回升;而按2020年比較則見明顯改善,第三季成交宗數及金額較去年同期分別遞增約39%及93%。租賃市場走勢相對穩定,第三季暫有約1,704宗及1.58億元,與第二季數字相若。

該代理續表示,港島甲廈空置率未有明顯改善,中環區8月份甲廈空置率錄得約7.29%,不論對比去年同期或今年初數字都為高;金鐘8月份甲廈空置率則為8.79%。

8月中環甲廈空置率7.29%

該代理預測,第四季寫字樓市場整體表現視乎通關情況而定,若維持目前狀況,商廈市場氣氛會維持偏弱,料第四季買賣成交量會保持平穩約300宗,成交金額則會維持約150億元水平。而寫字樓租金就因空置情況未能明顯改善而持續受壓,預計第四季租金會下跌約5%,成交宗數則在1,500宗左右。

(經濟日報)

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商廈8月量升價跌 錄118登記

8月份商廈買賣放緩,有代理行統計指,8月商廈買賣登記錄118宗。

該行代理表示,股市走下坡加上內地打擊多個行業板塊,本港商廈買家有轉趨審慎的傾向。根據土地註冊處數據,2021年8月份全港共錄118宗商廈買賣登記 (數字主要反映2至4星期前商廈市場實際市況),較7月份的117宗微升1宗,為連續6個月在逾百宗的高水平窄幅徘徊,反映過去半年商廈市道走勢平穩。

不過,8月份出現量升值跌的情況,主因是7月份曾有1宗涉資24億元的全幢巨額登記拉升基數所致,故導致8月份商廈買賣登記金額大幅回落36%,只錄約27.09億元。至於,8月份最矚目的單一登記項目為中環中心25樓全層,涉及合約金額逾6.74億元;其次為銅鑼灣耀華街39號全幢,涉及登記金額達3.6億元。

尖沙咀佐敦區最活躍

按物業價格劃分,在7個價格組別當中,錄得4升3跌。在升幅者中,以5,000萬至1億元以內組別的2倍升幅最顯著,月內登記量由前月的3宗升至上月9宗;而2,000萬至5,000萬元以內組別亦升18%,錄得13宗登記;至於登記量最活躍的是介乎200萬至1,000萬元以內的兩個組別,月內分別錄得37宗及34宗,按月分別跌3%及升3%,表現相對平穩;惟1億元或以上的大額登記則大減33%至只得2宗。

至於以地區劃分,在該行觀察的11個分區當中,共有5區的登記量按月有所上升。當中以九龍灣區及沙田區的1.33倍升幅最顯著,兩者均由前月只有3宗增至上月的7宗。此外,尖沙咀/佐敦區錄得25宗登記,按月升92%,並成為8月份登記量最活躍的觀察區;而北角/炮台山區的登記量亦按月升75%,錄得7宗買賣。至於逆市錄的跌幅較顯著的地區是西營盤/堅尼地城區,由7月的9宗跌至8月的「零登記」,成為表現最差的觀察區。

代理指出,過去一季,港股反覆偏軟,加上內地對多個行業予以整頓,窒礙投資氣氛,連帶本地商廈市道亦受影響。綜觀9月份截至26日,商廈買賣登記暫時只有約72宗,走勢反映買家入市轉趨緩慢,預料全月最終登記難以再破百宗,或回落逾兩成,至約90宗左右,屆時將創7個月新低,並為期內首度失守百宗水平。

(經濟日報)

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商廈前景好 市場連環大手成交

整體投資氣氛轉好,而商廈買賣亦增加,近日市場連環錄得大手商廈成交,入市包括用家及投資者,反映仍看好商廈前景。

近日商廈買賣市場稍轉好,其中以甲廈樓花最旺,不乏大額買賣。新世界 (00017) 旗下荔枝角道888號錄大手成交,項目最高3層,每層樓面介乎2.08萬至2.46萬平方呎,總樓面近6.8萬平方呎,以約12億元成交,呎價約1.75萬元,屬呎價新高。消息稱,新買家為一家中資銀行,以南洋商業銀行呼聲最高。

另外,較早前同系新創建 (00659) 以13.67億元,購入18樓至21樓共4層,總樓面96,744平方呎,呎價約14,130元。當中,新創建間接全資附屬公司富通保險佔19樓及20樓兩層,涉資6.79億元,總樓面47,712平方呎。

荔枝角道888號於去年尾發售,至今累售近7成樓面,套現逾54億元。買家方面,包括金融機構、高等院校、醫生或其他專業服務,亦有家族辦公室等專業投資者。

市況轉好,發展商趁勢推售商廈樓花,而億京旗下觀塘道368號上星期開售,並錄得大手成交,涉及項目極高層33、35及36樓,其中36樓為平台特色單位,3層合共以約4.5億元成交。據了解新買家為有「手套大王」之稱的葉建明。

項目設有7間商舖及29層寫字樓,地庫設有3層停車場,寫字樓建築面積由654至9,566平方呎。項目上星期先推出9層樓面,呎價約1.1萬元起,反應不俗。

灣仔莊士企業大廈多層 4億沽

至於乙廈市場上,亦錄大額買賣,灣仔莊士企業大廈多層樓面易手,當中涉及項目5至23樓其中18層樓面,其中16至24樓9層,屬酒店用途,提供500間房。項目總樓面約44,829平方呎,項目以4.145億元成交,呎價約9,257元。據了解,買家為投資者。翻查資料,波叔早於2014年以約3.6億元,向投資者紀寶購入灣仔莊士企業大廈15層樓面,其後再分階段購入3層,合共持有18層樓面,總涉資約4.32億元。如今家族以4.15億元沽出該批樓面,仍蝕約1,700萬元離場。

分析指,受疫情影響,整體商廈買賣去年至本年初交投淡靜,而今年中疫情緩和,投資氣氛改善,而相比起舖位及工廈,商廈交投仍相對少。由於不少商廈呎價回調,而甲廈新盤亦具一定吸引力,令用家及投資者漸留意,相信商廈成交可望持有改善。

(經濟日報)

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廖偉麟睇好寫字樓 逾億入市九龍灣商廈

投資者觸覺向來敏銳,正八集團廖偉麟 (Jeffrey) 近日斥逾億元,低價購入九龍灣企業廣場三期單位,他謂看好通關後寫字樓反彈,持有單位至少升值逾3成。

高層1.6萬呎樓面 呎價8900

日前九龍灣企業廣場三期高層全層,面積約1.61萬平方呎,以約1.43億易手,呎價約8,900元,由廖偉麟承接。Jeffrey一直喜歡投資甲廈,惟少於東九龍入市,今次入市只因一個「平」字,「呎價不足9,000元,高峰期該廈呎價達1.5萬元以上,如今大幅回調值得入市。」他指,準備為單位裝修,待通關便有價有市,「通關後,內地資金傳統上投資寫字樓為主,而該層樓面享全海景,正合內地用家。我估計通關後,單位至少升值35至40%。」

近日股市波動,Jeffrey認為暫對工商舖買賣影響不算大,他料明年市況明顯反彈,「中港正商討通關,我估明年初有機會。現時我仍密切留意市場,今年仍有機會動用35億至5億元入市。」

(經濟日報)

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尖東新文華中心 間隔實用配套齊

尖東區商廈向來受用家歡迎,其中新文華中心,周邊配套齊全,大廈單位更望開揚景觀,以望噴水池景單位最受用家歡迎。

新文華中心在80年代初落成,設於尖東百周年紀念花園旁,屬於尖東區最多人流的地段,同時坐享港鐵站優勢,由紅磡、尖東及尖沙咀港鐵站步行至該廈,約10至15分鐘步程,加上鄰近紅隧交通交滙處,地理位置十分方便,方便上班人士出入。

每層樓面約1.99萬呎

大廈由A座及B座組成,物業樓高13層,辦公室樓層由3樓起,每層樓面約1.99萬平方呎,屬區內具規模商廈。物業開則呈正方形,間隔亦實用,大部分單位屬長形。以A座標準間隔為例,每層設有20個單位,位於每層四角的13、8、3、18室,擁多邊窗,視野相對開揚,惟單位近出入口設有小玄關位置。

景觀方面以A座較為優勝,其中向百周年紀念花園單位,景觀最為優質,主要分布於1至3、及18至20號單位,可望園景及噴水池景。另B座部分單位,可望紅隧及紅磡方向,感覺開揚。至於其他單位,主要望區內市景及樓景。

8月至今錄4宗成交

另外,大廈亦設有2層商場,舖位用戶以食肆為主,加上受新冠肺炎影響,不少新派食肆成功進駐,為上班一族提供更好的美食選擇。

成交方面,新文華中心為今年尖東買賣成交最多物業,8月至今錄4宗成交,其中8月份B座低層20室,面積約792平方呎,以約850萬元成交,呎價約10,732元。對上一宗買賣為9月,B座商層12室,面積約951平方呎,以約1,142萬元易手,呎價約1.2萬元。

(經濟日報)

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鄧成波家族1.23億 沽欽州街舊樓

市場消息指,深水埗欽州街51至53號全幢,以約1.23億元成交。該項目為兩幢相連的樓宇,樓高4層,早於1932年落成,列入一級歷史建築的戰前舊樓。

據了解,項目由鄧成波家族持有,波叔早年收購項目,其中以3,830萬元購入深水埗欽州街51號,其後再購入53號全幢。早年項目獲批出圖則,可興建1座25層商住樓宇,總樓面面積約2.16萬平方呎。

(經濟日報)

 

共享工作間再現擴張 非核心商業區可望受惠

共享工作間於數年前開始在香港出現,並大規模擴張,至經濟逆轉始收縮,再經歷新冠疫情一役,自然被市場憂慮此市場會否進一步收縮。答案是:不會,反而再現新一浪的擴張潮。

過去大半年,多家共享工作間重拾擴張步伐,主要原因是市場對靈活工作空間的需求增加。始終疫症於全球仍未完全受控,經濟前景未明,不少企業對經營前景仍未感明朗,難以估計未來2至3年需要多少寫字樓樓面,加上,共享工作間均已裝修,附設辦公設施,企業毋須為租用辦公室承擔裝修費,因而傾向租用租期靈活的共享工作間。

中環上環出租率 超逾90%

據了解,近期中環、上環的共享工作間及商務中心的出租率均超過90%,有一家共享工作間去年於尖沙咀承租了5萬平方呎的樓面,開業9個月之後,出租率已高達95%,遂決定於近期承租額外2.5萬平方呎的樓面擴充。

與上一輪擴充潮不同的地方是,以往共享工作間只會考慮傳統核心商業區,現時則會考慮進駐其他非核心商業區,最重要的是區內是否有足夠人口及寫字樓供應。疫情雖然令遙距工作的概念廣獲接受,然而,香港居住空間狹小,難以長期在家工作,營運商看好市場對此類非核心商業區的共享工作間有需求。新近便有一家營運商租用沙田的寫字樓擴張。

另一趨勢是有別於以往以高價搶租,現時營運商與業主簽署富彈性的租約,個別業主願意採用利潤分紅模式,此合作模式對雙方均有利,因此新一浪的共享工作間擴充將較以往持久及穩健。目前共享工作間佔香港整體寫字樓樓面約不到2%,但倫敦及紐約等市場已分別高達7%和4%,共享工作間於香港將不乏發展潛力。

大業主為大廈增值 設共享間

值得注意的是,除了營運商外,大業主也陸續在寫字樓開設共享工作間,認為此舉能為租客提供多一項選擇,為大廈增值。現時不少租客因有短期項目,或因應疫情裝修辦公室配合新要求,需要額外的樓面,若物業能提供共享工作間,租客便不用遷離該廈,有助業主留住租客。

大業主開設共享工作間的趨勢料將持續。近期整體寫字樓市場租賃交投已轉趨活躍,核心區租金未必會如以往般優惠,營運商將積極在非核心商業區擴張,東九龍等商業區將會受惠,對出租率及租金均有支持。

(經濟日報)

 

中環巨鋪租期長達25年花旗銀行售後租回

花旗銀行早前以售後租回形式沽出中環畢打街巨鋪,作價7.1億,該租約條款終曝光,租約期長達25年,屬近年市場罕見的長年期租約。

據土地註冊處資料顯示,中環畢打街20號會德豐大廈地下A鋪及B鋪、地庫及外牆,於上月初以獲花旗銀行 (香港) 有限公司租用,租約期由今年9月9日起,為期10年,同時,租戶可續租5次,每次為期3年,換而之,租約期為梗約10年、另加15年生約,合共長達25年。

10年梗約 15年生約

然而,最新資料尚未顯示該鋪最新租金水平,據業內人士指出,上述鋪位為銀行契,故該鋪早前可以「理想價」7.1億易手,主要依靠售後租回形式作推售,料上址每月租金約150萬,以易手價計,租金回報約2.5厘。

早前以7.1億易手

資料顯示,該鋪建築面積約11924方呎,呎價約59543元,買家為資深投資者「台灣張」張彥緒,花旗銀行早於38年前進駐該鋪,及後於2002年10月以1.84億售出,當時帳面賺近億元,售後租回,惟隨後在2年後,即2004年12月以3.9億回購,至今持貨17年,今番帳面獲利3.2億。

(星島日報)

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BAKEHOUSE每月18萬租漢口道鋪

尖沙嘴漢口道一地鋪,以每月18萬租出,平均呎租129元,新租客為瑞士烘焙名店BAKEHOUSE,作「前鋪後工場」用途。

業主:簽六年長約

上址為漢口道44號漢威大廈地下B號鋪,屬於單邊鋪位,新租客簽下6年長約,由今年10月1日「起標月租」18萬,至最後一年加至31萬,該舖業主形容:「江山代有人才出,新租客BAKEHOUSE來自瑞士,擊中新一代消費模式,雖然每件餅賣50元至100元,卻成功打進年輕人市場,除了美味外,更着眼於打卡用途,拍拖時的分享!」

業主續說,欣賞新租客的魄力,大家惺惺相惜,這盤生意「前鋪後工場」,即場烘焙製作,絕非網上可取代的;新租客看中漢口道,認為此街道很有FEEL,雖然位處核心區,卻給人一種舒適的感覺;他為了支持新租客,亦將該鋪位電力三相60M提升至三相160M,適合新租客使用。

平均呎租129

上述鋪位建築面積約1400方呎,汪敦敬於今年2月購入,作價8380萬,新租約由今年10月1日至2027年9月30日,現時起標每月18萬,並提供一個月免租期,由10月1日至10月31日,翌年10月加至每月20萬,第3及第4年月租25萬,第5及第6年分別為28萬及31萬,以此推算,現時回報2.6厘,5年後可望將回報提升至4.4厘。

(星島日報)

 

波斯富街鋪每呎439元減40% 銅鑼灣核心區租金重返15年前

銅鑼灣波斯富街地鋪獲珠寶行以9.5萬續租,較舊租金急挫約40%,呎租約439元,重返約15年前水平;據業內人士指出,中港兩地至今尚未通關,受遊客絕迹影響下,珠寶行等奢侈品承租力銳減,料核心區鋪位租金持續調整。

市場消息指出,銅鑼灣波斯富街77至83號地鋪,面積216方呎,以約9.5萬獲珠寶行續租,呎租約439.8元。據土地註冊處資料顯示,上址業主早於1984年以130萬購入,以溫姓人士持有,及後該鋪再錄數次買賣,惟料為內部轉讓,此外,資料亦顯示,該鋪上一段租約於2015年,當時租金16萬,故最新租金較舊租急挫約4成,此外,該鋪於2013年曾以26萬租出,故是次租金較高峰期回落約63%。

珠寶行每月9.5萬續約

有代理表示,上述租金重回約15年前水平;盛滙商舖基金創辦人李根興指出,受疫情等因素打擊,銅鑼灣一綫街道鋪位租金較高峰期回落約6至7成。故上述續租租金屬合理水平,環顧現時中港兩地至今尚未通關,於遊客絕迹下,單靠本地消費力實在難以支撐奢侈品市場,拖累珠寶行等奢侈品承租力銳減。

高峰期回落約63%

事實上,該街道早前已頻錄減租,資料顯示,銅鑼灣波斯富街57號地鋪,面積約758方呎,早前以約9.2萬獲花店承租,呎租約121元,據土地註冊處資料顯示,該鋪業主於1996年以3268萬購入,以公司名義FORTUNE ROAD DEVELOPMENT LIMITED登記,證冊董事為資深投資者、俊文珠寶創辦人陳俊文等人,同時,資料亦顯示,上述鋪位於2017年7月獲連眼鏡零售商以20.8萬承租,故租金較上手租金下跌56%,此外,該鋪於2010年租金為26萬,故最新租金較11年前更低,反映市況仍然疲弱。

據業內人士指出,雖然疫情回穩,對鋪位市場具一定支持作用,惟利好因素主要集中於飲食業,銅鑼灣波斯富街商戶以零售為主導,現時租金跌勢仍未結束,並較高峰期回落約3至4成,惟近期租金跌幅已明顯放緩,現時該街道吉鋪數目約10間。

(星島日報)

 

Sun Hung Kai backs development of green belt and wetland buffer zones

The government should make optimal use of green belt sites as 10 percent of such land can build 1.2 million public housing units, developer Sun Hung Kai Properties suggested.

It was among the six suggestions made by the developer on easing the city’s land and housing problem.

The property giant said Hong Kong does not have insufficient land, but the government should release those land from red tapes that are affecting the land and housing supply.

It therefore proposed the government to make good use of the green belt’s potential, and review the green belt areas, especially those owned by the government.

“Some of those green belt areas can be repurposed to build subsidized housing including Starter Homes to help middle class families purchase a property,” it proposed.

The property giant also said releasing 10 percent of the green belt area already means 1,600 hectares of land.

Given the development density in recent new development areas, where 750 flats can be built per hectare, 1,600 hectares of land would mean 1.2 million public housing units, which would already mean 1.2 million in public housing flats, according to Sun Hung Kai.

“If the government releases 25 percent, or 4,000 hectares, of the green belt area, it already means increasing the area for residential use in Hong Kong by 50 percent,” it added.

The developer also said the government had not reviewed wetland conservation policies for over 20 years, and the government back then simply marked all land 500 meters from the wetland conservation areas as wetland buffer areas.

“The planning was very arbitrary, while the boundary for the wetland buffer areas in the Town Planning Board Guidelines and Environmental Impact Assessment Ordinance are different, which leads to much of the land being frozen,” it wrote.

Sun Hung Kai also said many fish ponds in the wetland conservation area and wetland buffer area have been infested with sewage, weeds and even invasive plants, making people question the ecological value of the areas.

Many ponds in the wetland buffer area were even filled with concrete and now became warehouses, and the environment there is getting worse as the areas were used for storage, it said.

The company hopes the government could fix the wetland planning guidelines as soon as possible to achieve a win-win situation of “conservation and development”.

(The Standard)

 

Bad news for Hong Kong tenants as rents predicted to chart record-high in coming months

Improving economic outlook and potential return of mainland Chinese students and job-market entrants could spur leasing demand

The Merton in Kennedy Town registered a 15.4 per cent jump in August, the most among 133 private housing estates compiled by property agency

Housing rents in Hong Kong are expected to recoup all the losses caused by the social unrest and the Covid-19 pandemic, with analysts predicting a record in the coming months as the economic outlook brightens.

Rents climbed for a sixth month in August for a cumulative gain of 4.7 per cent to 182.2, according to an index published by the Rating and Valuation Department. The index reached an all-time high of 200.1 in August 2019 before crashing in the subsequent nine months amid anti-government protests.

Hong Kong’s economy grew 7.5 per cent in the second quarter from a year earlier, and official reports since June showed retail sales jumped in July and August while the outlook for exports has improved over the past five quarters. The government is working to reopen the border with mainland China, although this may take more than four to five months, a government health adviser said.

“As the economy recovers, unemployment [rate] falls, rents are expected to rise,” property agent said. The agent expects that the record to be broken over the next six to 12 months. “What’s more, if the border really reopens [further], even more mainlanders will come.”

The border reopening could pave the way for the return of mainland Chinese students and new job-market entrants to Hong Kong, fanning demand for housing near universities, according to another property agency. Recent sales by homeowners have also displaced their tenants, pushing them into the market, it added.

The Merton in Kennedy Town, located near the Hong Kong University, saw the biggest rental increase among 133 private housing estates tracked by the property agency. It jumped 15.4 per cent in August to HK$49.54 per square foot, data compiled by the agency showed.

“More people are renting flats, while supply is not catching up to fulfil the demand,” agent said. “We have clearly told tenants that there are not many [listings]. The rent has to be more expensive.”

The agent echoed the view. Rents could increase by 5 per cent in the fourth quarter before charging past the old record over the next six to 12 months, the agent added.

One of the hottest areas is expected to be the southern side of Hong Kong Island, another agent said. There’s a premium for properties with ample built-up areas, coveted by people who are spending more time working from home.

One example is a 2,580 sq ft flat in Stanley Knoll, where an unrenovated unit is on the market for HK$150,000 (US$19,264) a month, some 25 per cent more than a year ago. Similarly, the asking price at Grosse Pointe Villa in Stanley has risen by a quarter to HK$130,000 over the same period.

“We expect rents to continue to rise 5 to 10 per cent over the next 12 months,” agent said. “Increases will be higher for those properties on the south side [of Hong Kong Island] with ample outdoor space as these properties tend to meet Covid lifestyle demand.”

(South China Morning Post)