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甲廈市場觀望氣氛籠罩 企業推免租期優惠吸客 代理指疫下營商環境轉差


疫情沒完沒了,拖累營商環境轉差。有外資行代理表示,疫情來勢洶洶,甲廈市場觀望氣氛籠罩,部分業主「變陣」出擊,紛提供免租期、裝修優惠吸客,力求於疫市下突圍而出。

儘管新一波疫情令人措人不及,有代理指出,疫情收緊措施並非首次出現,對甲廈市場不會有立竿見影的影響,惟現時觀望氣氛,較早前變得濃厚,大多業主及企業均靜觀其變,大家希望疫情可於短期內平息,惟若疫情持續惡化,議幅及要求減租幅度將逐步擴闊。

部分要求業主減租

該代理續指出,市場於約兩年半前已步入調整期,故現今市場整體租金已高位明顯回落,故企業不論於承租新址或搬遷上亦希望業主可作出減租,幅度介乎10%至30%,當中九龍東空置率較高,加上主打大面積單位,故該區整體減租幅度相對較高。

東九龍為重災區

事實上,部分商廈業主於疫市下早以主動變陣出擊,並向商戶提供裝修補貼及免租期等優惠,當中免租期最長達半年,以留住具質素的優質租戶,若租戶的規模愈大,可提供的優惠愈高;另外,受空置率持續高企影響,部分業主亦會考慮將旗下物業分拆出租,當中以「一拆二」的形式最為常見,該案例主要於較低層的甲廈較為普遍.

料撤出中環化持續

儘管中環區甲廈租金已高位回落約3成,惟該代理認為,企業撤出中環仍會持續,該代理強調「中環傳統商業區一綫地段,其地位屬不可取替,惟受疫情等因素打擊,近期市場頻錄大型會計師行及銀行等企業撤出核心區,主因為可節量大筆租金,料部分保險及銀主業後勤部門將持續撤出核心區,惟投資銀行及中資企業則擇居於中環及金鐘區。

據該行資料顯示,現時甲廈空置樓面約910萬方呎,創歷來新高水平,惟馮慧詩指出,市場最差時間已過,去年市場交投已見改善,中環區甲廈租金亦已「見底」,但九龍東則屬疫市重災區,料租金仍有輕微下調空間。

該代理亦指出,受多項不明朗因素困擾,中資企業近年承租步伐明顯放緩,令市場出現滯後 (Pent-up demand) 狀態 ,中港兩地可通關,中資企業勢將「回歸」,並為甲廈市場的承租主力,環顧現今租金明顯處於低水平,對中資企業甚具吸引力,故料中環區甲廈租金於明年可率先回升。

(星島日報)

 

九龍灣億京中心全層1.45億沽

受疫情打擊,市場觀望氣氛籠罩,惟商廈市場仍錄大手成交。消息指,九龍灣億京中心全層,為銀主盤,以約1.45億易手,呎價約1.14萬。

市場消息指出,九龍灣億京中心B座高層全層,為銀主盤,建築面積約12678方呎,以約1.45億連5車位易手,呎價約11437元。

平均呎價1.14

億京中心近期頻錄買賣,其中,較矚目為A座31樓全層,於去年10月以1.8億連車位售出,以建築面積約13851方呎計,平均每呎約1.3萬。據悉,原業主隆滙國際投資有限公司相關人士,於2017年購入全層,作價約1.32億,持貨4年後沽貨,帳面獲4800萬,物業升值36%。

四年升值36%

至於租賃方面,據代理行資料顯示,該廈近期成交為B座高層E室,面積3208方呎,於本月以70576元租出,平均呎租約22元。

工廈市場亦頻錄買賣,消息指,同區工廈創豪坊低層15至17室,面積約2016方呎,以約2581.9萬售出,呎價約12807元;同區景發工業中心亦錄成交,為中層1及8室,面積約2100方呎,以約900萬售出,呎價約4285元。

(星島日報)

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尖沙咀新港中心交通配套齊全

新港中心位於尖沙咀的核心商業區,是油尖旺區的商廈指標之一,而物業大堂附近設有美食廣場,方使商客進行商務餐飲。

新港中心位於九龍尖沙咀廣東道30號,屬於分散業權的商廈,目前物業可提供出租及出售,在租務成交較買賣成交較為平穩。

新港中心於1983年落成,樓齡約39年,由新港中心商場及兩座甲級寫字樓組成,樓高共13層。

該物業單位面積約由500至22,800平方呎,景觀主要以城市景及開揚景觀為主,滙集不同企業進駐,例如醫療、會計及金融等行業進駐。

過往,新港中心亦受不少財團歡迎,更買下該物業的單位作總部,其中中藥保健品製造和零售商維特健靈創辦人陳曦齡於上年6月分別購入3個單位,新港中心一座5樓1、11及12室,面積分別為2,587、2,565及2,053平方呎,成交價分別為4,028萬、3,993.7萬及3,196.5萬元,成交總值約1.12億元。

大堂下層設美食廣場

交通配套方面,該物業的地理位置優越,物業鄰近天星碼頭,方便商客透過碼頭前往港島進行商務會議,同時亦設有不同巴士路綫來往各區。

另一方面,該物業步行至港鐵尖沙咀及尖東站約5分鐘路程,相信可以為商客提供不同形式的商務體驗。

餐飲配套方面,位於大堂的下層設有美食廣場,提供不同形式的餐飲體驗,除了美食廣場之外,該商場亦提供高質素的中西餐廳,為商客提供完善的商務餐飲。若該商場的美食選擇不足,亦可以從商場的天橋,步行至海港城,相信可以提供更優質的商務餐飲。

(經濟日報)

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新港中心中層意向呎價1.6萬

新一波疫情急升溫,市場觀望氣氛籠罩,部分業主議幅亦逐步擴闊。尖沙嘴新港中心中層相連單位以意向價6300萬放售,呎價約1.6萬,較早前叫價下調約15%。

有代理表示,尖沙嘴廣東道30號新港中心一座中層07至08室,總面積約3915方呎,意向呎價約1.6萬餘元,涉及總額約6300萬,以交吉形式出售。該代理稱,項目於2020年底起一直以每方呎約1.9萬放售,最近業主眼見工商鋪市況趨旺,期待通關會進一步刺激寫字樓市場,因此調低價格約15%,增加物業競爭力。

叫價下調約15%

該代理指,今番物業為大單邊相連單位,望海防道及廣東道開揚市景,附有寫字樓裝潢及傢俬,方便即買即用。物業現時市值呎租約30餘元水平,待日後正式通關後,甲廈租賃需求將會回升,有機會重返約45元水平,適合租予保險、銀行及金融等行業,提升物業價值。

該代理續稱,新港中心坐落尖沙嘴心臟地帶,交通四通八達,為一綫地段指標商廈,因此大多業主持貨力強勁。資料顯示,現時新港中心一座僅有約10個放售盤源,當中相連單位僅有4個;其中該廈低層06至08室,面積約5804方呎,現以呎價約2.4萬放售,相比之下,今番項目位處中層,意向呎價更具競爭力。同時,尖沙嘴受惠西九文化區發展,現時文化區內第3B區商業項目正招標,將會興建3幢商廈,預料會引起發展商一輪激烈投標,有助進一步鞏固尖沙嘴核心商業區地位。

(星島日報)

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尖區柯士甸道商廈意向2.5億

受疫情打擊,商廈市場陰霾密布,市場亦罕現全幢銀主盤標售。尖沙嘴柯士甸道28號全幢銀主盤以招標形式放售,意向價為2.5億,呎價約1.39萬,截標日期為本月28日。

市場人士表示,尖沙嘴柯士甸道28號全幢商廈,屬銀主物業,以意向價2.5億放售,項目地盤面積約1531方呎,總樓面約17927方呎,平均呎價約13945元,該項目於1999年落成,樓齡約23年,樓高19層,地下至3樓為商鋪、4樓至18樓則為寫字樓。

地盤面積約1531

該人士續指出,上述放售物業平均呎價約1.4萬,與同區商廈相比,實屬偏低水平,故料對用家及投資者均具吸引力。資料顯示,原業主於2012年以2.12億購入,若以上述意向價售出,物業於10年間升值約3800萬,漲價幅度約18%。

有代理表示,太子彌敦道749A號愛都婚紗中心全幢,物業為一幢樓高15層的商業大廈,地下及閣樓為鋪,1至13樓則為寫字樓用途,總樓面約15877方呎,現以約3.88億放售,平均呎價約2.44萬。

愛都婚紗中心3.88億放售

該代理稱,大廈租戶主打婚禮服務,現時全幢出租率逾九成,主題概念吸引人流,為項目增值。大廈採一梯一伙設計,每層均設有兩個洗手間,單位為獨立冷氣,令租客享有高私隱度,營運上都更具彈性,吸引力上漲。資料顯示,業主早於2005年斥資約4680萬買入,持貨多年加上近期市況慢慢好轉,遂決定放售重整投資組合。

該代理續稱,該項目現時總月租收入約39萬,平均呎租約24元,比市值略低。當日後落實通關及市況陸續回復,預計呎租可回升至市值約40餘元水平。參考位於毗鄰的彌敦道759至761號藍馬之城低層02室租賃成交,單位面積約1636方呎,於今年9月份以呎租約42元租出。

另外,大廈每層外牆均設有廣告位置,現時該批廣告位並未有租金收入,頂層天台亦可租予電訊商等行業作發射站,全方位為項目提升租金收入。同時,由於項目為全幢大廈,投資方向具靈活度,新買家亦可考慮將物業打造為其他主題大廈,例如醫務、美容或教育等,為項目增值。

(星島日報)

 

上環全層商廈放售市值兩億

商廈物業上環永安祥大廈一籃子全層單位,市值約2億,呎價由1.33萬起。

代理表示,是次獨家放售物業為上環永樂街5號永安祥大廈共8個全層單位,市值總額約2億,可以整個項目或以分層形式出售。

共八個全層單位

該代理稱,該批放售物業分別位處大廈1樓、3樓、14樓、18樓、19樓、20樓、22樓及頂層24樓,每層面積約1680至2103方呎,分層出售意向呎價由約1.33萬起。上述單位有兩層以交吉形式放售,其餘則為連租約,租客大多從事金融及貿易行業,現時平均呎租約31元,讓準買家可按自身需求入市,投資自用皆宜。

女續稱,放售的全層物業空間寬敞,間隔四正,內設洗手間,靈活度及私隱度十足。大廈除了備有中央冷氣系統,新買家亦可自行安裝分體式冷氣機,適合行業範圍更為廣泛及具彈性。永安祥大廈坐落於核心商業區域,與上環港鐵站只是一步之遙,上環區內又有港澳碼頭、多條電車及巴士路綫,交通便捷。今番放售項目佔盡核心區黃金地段優勢,而且物業採一梯一伙設計,對用家更具吸引力,不論自用或投資都相當有潛力,預料項目洽購反應會見理想。

(星島日報)

 

鄧成波家族沽銀城廣場 全層單位作價5909萬

「鋪王」鄧成波家族於疫市下連環沽貨,最新售出旺角銀城廣場中層全層,作價5909萬,每呎造價約1.35萬,物業於14年間升值約1.5倍。

市場消息指出,由鄧成波家族持有的旺角銀城廣場16樓全層,面積約4357方呎,以約5909萬易手,呎價約13564元。據悉,原業主於2008年以約2352.78萬購入,持貨14年帳面獲利約3556萬,物業期間升值約1.5倍。

平均呎價1.35

據業內人士指出,該家族持有該廈逾十層樓面等一籃子物業,早前於市場上已暗盤形式放售,是次成交亦為該批單位首宗買賣,惟成交呎價高見1.35萬,稍高市價約5%。

14年間升值1.5

本報昨日就上述消息向鄧成波家族作出查詢,惟於截稿前未獲回覆。自鄧成波於去年中離世後,該家族累沽約47個物業,套現逾108億,上月,鄧家沽售深水埗鴨寮街舊樓以及大角嘴工廈,作價分別為2.18億及2.88億。

星光行呎租23元低10%

另外,指標甲廈亦錄低市價承租個案。市場消息指出,尖沙嘴星光行低層34至35室,面積1740方呎,以約40020元租出,呎租約23元;據地產代理指出,上址坐向區內一綫街廣東道,並坐享開揚景致,上址舊租金為每呎27元,惟於去年7月交吉至今達半年,最新租金下跌約15%,亦較市價低約10%。

(星島日報)

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油麻地舊樓低一成拍出

疫情爆發,加上臨近新春,拍賣場交投亦大受影響;昨日有拍賣行舉行拍賣,現場承拍41項物業,惟僅沽出1項。該行發言人指,受疫情打擊,昨日拍賣出席人數大減,氣氛淡靜。

拍賣行負責人表示,該行昨拍出油麻地上海街194號唐樓高層單位,屬銀主盤,396方呎,樓齡56年,開價224萬,獲2組客競爭,以248萬成交,呎價6263元,低市價約一成。

兩組客競投 248萬成交

該物業曾數次流拍,最初開價306萬,銀主逐步減價至今。據悉,單位上手業主為投資者,內籠已劃分3間房,新買家毋須大花裝修費即可放租,預計每間房月租約1.1萬至1.2萬,租金回報率約5至6厘,同時,該單位具收購潛力,該座唐樓大廈地鋪早前獲投資者黃海明購入。

此外,西半山寶翠園5座高層F室,1109方呎,開價2500萬,獲競價一口後未及底價收回。另佐敦新填地街29號唐樓中層單位,481方呎,起拍價338萬,經兩口競價至343萬,仍未到底價收回。

市場人士指,近期樓市轉靜,加上疫情爆發,無論睇樓及拍賣出席人數均偏少,昨日拍賣場只有約20至30人出席,較平時40至50人,大減三至四成,氣氛淡靜。

(星島日報)

 

民生區消費較穩 商場成投資之選

疫情有所變化,而民生區消費相對穩定,近月民生區商場亦獲投資者注視,預計在疫市下仍是穩陣投資之選。

去年商舖市場因疫情漸趨穩定,市民留港消費,加上食肆限制放寬及部分處所恢復營業,舖市氣氛回暖,舖位買賣共1,819宗,為自2017年以來最高,成交金額約401.0億元。核心區租金大幅回落,飲食業紛紛擴充,成為租務市場的主力,2021年第三季4核心區街舖空置率輕微回落至10.9%。疫情下民生需求大幅增加,令民生區商舖投資氣氛暢旺,2021年舖位大手成交中,不少為民生區的基座商場成交個案,去年全年共錄8宗。

去年尾兩項較大手民生區商場成交,為西環出現兩宗基座買賣,分別是嘉里沽出縉城峰地下至2樓,面積約1.58萬平方呎,以3.5億元成交;另同區恒地亦沽出浚峯地下至1樓,面積約1.1萬平方呎,以4億元易手。兩項商場合共以7.5億元沽出,據悉由同一買家承接。

尚.珒溋基座商舖 2.85億售

另外,合景泰富及龍湖集團旗下啟德沐泰街11號尚.珒溋基座商舖,以2.85億元成交,涉及物業地下及1樓舖位,地舖面積約6,719平方呎,而1樓面積大約5,498平方呎,合共面積約12,217平方呎,成交呎價約2.3萬元。據悉,新買家為建華集團。近日亦出現大手民生區基座商場買賣,涉及荃灣楊屋道138號樂悠居基座2層高商場,地下面積17400平方呎,1樓31,800平方呎,合共面積約49,200平方呎,舖位以6.5億元易手。租客包括超市及食店等民生行業,目前月租逾60萬,另有2層停車場共135個車位。據悉,該物業由鄧成波家族持有,波叔於2012年斥約3.6億向華置購入,持貨10年,帳面獲利約2.9億,升值逾80%。

荃灣樂悠居商場 6.5億易手

後市上,有代理行預計,直至中港恢復通關之前,民生類消費及需求保持平穩,加上民生區商舖租售價跌幅未有如核心區大,因此預計今年租售價將會保持平穩,波幅預料在5%以內。另外,該行指去年施政報告提出北部都會區規劃,提供約92.6萬伙,可容納250萬人居住,並提供約65萬個工作職位。政府更有意針對「北都」展開多個鐵路項目,在北區連接打通多個邊境口岸縮短「北上南移」的時間,吸引內地人才以及本地居民遷入北區。上述措施若能落實,將進一步為北區注入人流,帶旺該區消費。其中粉嶺、元朗及上水是新界北區的傳統民生消費區,商舖料受帶動。

(經濟日報)

 

2.8億沽荔枝角道商廈 興勝持貨4年賺七成

雖然新冠變種Omicron蔓延,但無阻全幢商廈物業成交。興勝創建 (0896) 公布,該集團以2.8億元沽出旗下鄰近太子的荔枝角道99、101號全幢商廈予香港天主教方濟會,興勝創建持貨4年多,帳面獲利1.14億元或68%。

上述荔枝角道99、101號,原為一幢15層高舊式商廈,興勝創建2017年中以逾1.66億元購入,並於2020年中完成翻新並推出招標,當時估值約3.7億元,物業最終以2.8億元售出,雖然成交價低1年多前估值24%,但對比4年多前購入價,未計及翻新成本,帳面仍獲利1.14億元或68%。物業總樓面24,271方呎,呎價約11,536元。

此外,已解散的教協早前低價出售多個物業,帶挈投資者享高租金回報。消息稱,新蒲崗萬廸廣場一個低層H室,面積約979方呎,近日以約3.1萬元租出,呎租約32元。

上述物業原由教協持有,連同相鄰的F及G室共4534方呎樓面,於去年11月以3860萬元售出,當時教協勁蝕2082萬元,平均呎價8513元,若以呎價計,新買家最新租出的部分,租金回報達4.5厘。

屯門工業中心地下單號5960

另資料顯示,屯門新平街屯門工業中心A座地下單號單位,建築面積8479方呎,上月以5960萬元售出,呎價約7029元,買家為音音飲食有限公司。

據大家樂 (0341) 資料顯示,音音飲食為大家樂集團旗下附屬公司。原業主1979年以221.32萬元連一個車位購入該物業,未計車位帳面已獲利約5738.68萬元或約26倍。

(明報)

 

金朝陽葵涌新式工廈拆售 傳400萬起  獨立廁所酒店園林配套 疫下撤非住宅辣稅發展商變陣

新冠病毒變種Omicron肆虐,打亂發展商推盤步伐,多個新盤暫緩推出市場,部分發展商趁機推售早前政府撤辣的非住宅物業。多年來未有在港推售新盤的金朝陽 (0878 ),將會短期內拆售樓花期近2年的葵涌新式工廈樓花項目iCITY,市傳項目約400萬元入場,呎價約9000餘元起。據代理流傳資料,項目除戶戶設有洗手間外,更設約1.8萬方呎酒店式園林設施,媲美住宅新盤。另新地 (0016) 荃灣W212,近日亦推出6個撻訂單位,售價約467萬元起,與2018年樓花推售時相若。

上述iCITY位於葵涌打磚坪街105至113號,據代理提供資料,物業樓高20層,提供601個單位,指定作工業用途,每伙建築面積335至510方呎,代理又指,項目低層單位呎價約9200元起,中層約9500元,高層則約9800元,部分細面積單位呎價相對較高,入場費約400萬元。

但亦有消息人士稱,發展商暫未正式推出發售或供買家預留,料本月底將正式公布項目資料及銷售部署。

涉逾600 建築面積335

事實上,雖然iCITY屬新式工廈,但其配套可媲美不少住宅項目。有代理行表示,iCITY項目用料優質,綠化園林、大型水池配套及多項高級豪華娛樂設施均由名師設計,項目集合工作及休閒於一身,標準樓層高約4.2米,空間極具靈活性,並設有罕有獨立洗手間,可獨立開啟窗戶,景觀開揚、採光度十足,項目亦採用全玻璃幕牆設計。

另代理稱,項目料於明年第四季落成,樓花期近2年,發展商提供的付款方法,首60日分3次共付樓價15%,其後分5次每次付1%,餘下之樓價80%入伙時支付。資料顯示,金朝陽早在2015年以4.5億元購入項目所在的捷德工業大廈,以重建樓面19萬方呎計,每方呎樓面地價僅約2382元。雖然iCITY一帶為傳統工業區,但亦鄰近知名屋苑雍雅軒,該屋苑最新平均成交實呎約1.5萬元水平。

新地荃灣W212現樓重推6撻訂

正當金朝陽準備推售iCITY之際,市場消息稱,同為新式工廈、同樣戶戶設獨立洗手間的新地荃灣德士古道現樓項目W212,項目共提供257伙,近日推售6個撻訂單位,全部位於低層,據悉,有關單位建築面積548至795方呎,售價467.6萬至683萬元,呎價8380至9286元,與2018年推售時成交價相同,發展商亦同樣提供印花稅回贈及按揭優惠。

(明報)

 

Hong Kong’s lived-in home prices will drop 5 per cent in 2022 as people, capital head for the exit, UBS says

UBS is the second investment bank to forecast a decrease in the world’s most expensive property market, after Morgan Stanley.

An emigration wave and an exit of capital because of tightened mainland regulations will contribute to the drop, says the Swiss bank.

UBS predicts a 5 per cent drop in Hong Kong’s lived-in home prices, becoming the second investment bank to forecast a decrease in the world’s most expensive property market after Morgan Stanley.

A mass emigration wave, the slowdown in mainland China’s economic growth, an exit of capital because of tightened mainland regulations and an imminent interest rate rise in the United States will all contribute to the drop, said John Lam, head of the China and Hong Kong property team at UBS Research.

“We hold a prudent view on the prospects for Hong Kong’s property market,” Lam said in a speech as the 22nd annual UBS Greater China Conference kicked off in Hong Kong on Monday. “The lived-in home prices will drop 5 per cent this year.”

Hong Kong is suffering an alarming population drop – nearly 90,000 citizens left in the year to August 2021, according to the latest data from the Census and Statistics Department.

Many left in the wake of the national security law imposed by Beijing, fearing mainland China’s tightening grip was eroding some of the city’s freedoms.

The exodus has had an impact on the market, as some owners lower their prices in their rush to leave.

A 469 square-foot, two-bedroom flat in Tuen Mun was sold for HK$5.18 million (US$660,000) recently, after the owner decided to emigrate and cut the original asking price of HK$5.7 million by 9 per cent, according to a Many Wells Property regional director.

Another flat spanning 388 sq ft at St Barths in Ma On Shan, changed hands for HK$7.3 million earlier this month, after it was bought for HK$7.55 million in 2018, a property agent said.

However, a survey conducted by UBS Evidence Lab in November polling 1,000 Hongkongers found a marked improvement in the city’s household finances and an increasing willingness to invest or spend. That reversed the trend identified by the survey a year earlier.

“New Hongkongers,” or residents who have acquired permanent residency in the city, account for 12 per cent of second-hand home apartment sales, said Lam.

“Although this number is expected to rise even further, [this alone] can’t offset the aforementioned negative factors.”

Analysts are divided on the prospects for 2022, given the stock market slump of recent months.

JP Morgan Chase said home prices in Hong Kong are likely to increase 5 to 10 per cent, extending a multi-year rally as the city’s economic rebound brightens the employment market and offsets the dampening effect of emigration.

Morgan Stanley last month predicted a 2 per cent drop in lived-in home prices that will halt a 13-year bull run, due partly to the stock market losses. One of the property agency with city’s biggest network of sales agents, sees a 10 per cent gain.

Hong Kong’s lived-in home prices fell to a seven-month low in November after peaking in August, according to an index published by the Rating and Valuation Department.

Lam was more optimistic about the retail property market, especially shops selling mainly to local people and therefore unaffected by the huge drop in tourism. Retail rents will rise 6 per cent, Lam predicted, though sales will remain under pressure.

“Border reopening remains key to the recovery of the sector,” said Lam.

Over the past two years, the Covid-19 pandemic has steered consumers’ demand more towards mainland China. More luxury brands have opened new flagship stores in Shenzhen and Guangzhou.

Moreover, shoppers have flocked to the Hainan duty-free trade zone as the pandemic limits travel abroad and Hong Kong’s stringent quarantine controls make it difficult for mainlanders to visit the city. Duty-free sales in Hainan surged to 50.49 billion yuan (US$7.9 billion) in 2021, growing 83 per cent from a year earlier.

“Even if the border reopens, shoppers won’t necessarily come to Hong Kong as before,” said Lam. “Retail sales won’t return to the high level of 2018. Maybe 10 per cent lower.”

Office space is the most undervalued property asset, Lam said. He estimates that overall rents will increase at most 3 per cent in 2022.

(South China Morning Post)