疫情穩定，市場亦憧憬市況逐步改善，惟核心區甲廈租金持續下滑。消息指，金鐘統一中心高層於交吉約一年半後，以每呎32元租出，較舊租金急挫約24%，並創該甲廈過去8年以來新低。

市場消息指出，金鐘統一中心高層單位A03室，面積4382方呎，以每呎約32元租出，月租約140224元，低市價約15%；據地產代理指出，上址為海景優質戶，市值租金約38元，上址舊租金則為每呎42元，惟上一手租戶於去年7月遷出，單位交吉至今達18個月後再租出，租金急挫約23.8%。

低市價15%

據代理行資料顯示，該甲廈近期頻錄租賃，該甲廈今年以來呎租介乎35元至50元，該廈高層C室，面積3000方呎，以本月以11.7萬租出，平均呎租約39元；另一宗為中層B02室，面積2500方呎，於上月以8.75萬租出，呎租約35元；若該廈呎租低見每呎32元，需追溯至2013年10月，當時該廈高層26B至C2室，面積約8792方呎，以每呎約32元租出，月租約28萬元。

業界：空置率高企

至於買賣方面，該甲廈近期矚目成交為由宏安地產持有的高層全層，於今年8月以5.15億易手，以面積約20488方呎計，呎價約25135元，該全層現時月租約114.7萬，租期至2023年，料買家可享回報約2.7厘。據了解，買家為許大絢及梁先杰。原業主於2016年以5.12億購入，持貨約5年帳面僅獲利約277.5萬。

另一代理評論指，據該行統計資料顯示，金鐘區內甲廈空置率仍高達9%，實屬偏高水平，加上受疫情等因素打擊，部分企業紛削減租金成本以求存，造成甲廈租金持續受壓，況且上址已交吉一段時間，加上踏入年尾，市場氣氛轉趨淡靜，令上述單位以低市價租出。

代理表示，隨着疫情走勢持續平穩，現今甲廈空置率逐步改善，惟整體租金表現仍備受壓力，踏入年尾，部分業主希望於農曆新年前將單位租用，令議價空間逐步擴闊，故近期甲廈租金均見折讓。

(星島日報)

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百利保申強拍青山道舊樓

百利保併購的長沙灣青山道291至293號 (單號) 舊樓，新近向土地審裁處申請強拍，據土地審裁處文件顯示，是次申請強拍的財團持有青山道291號全數100%業權，而293號則持有64%業權，整體平均持有82%業權，目前餘下2個單位並未成功收購，包括一個地鋪及2樓一個住宅單位，其中地鋪市場估值約3982萬，而住宅單位估值約809萬；市場對上述整個項目估值約1.3944億。

市場估值逾1.3億

地盤面積約2880方呎，若以地積比率9倍重建發展，可建總樓面約25920方呎。現址為一幢樓高5層的商住舊樓，設兩條公用樓梯，早於1955年落成，至今樓齡約66年。項目位置鄰近元州商場，距離港鐵長沙灣站約8分鐘步程，具重建價值。

資料顯示，百利保早年亦已併購上述舊樓毗鄰的青山道301及303號一幢弧形戰前唐樓，屬二級歷史建築，若青山道291、293、301及303號合併發展，地盤面積擴展至約5260方呎，可建總樓面約47340方呎。

由同一財團申請強拍的西營盤兩個舊樓項目，獲土地審裁處頒下強拍令，涉及總金額約7.48億；其中西營盤水街8、8A、10、10A號及第三街155號舊樓，強拍底價為3.68億，對比20年7月申請強拍時市場估值約1.782億，高出約1.1倍。

西營盤兩舊樓批強拍令

項目毗鄰的第三街第145、147及149號舊樓，亦獲該處頒下強拍令，底價為3.8億，對比2020年7月申請強拍時市場估值約1.5551億，高出1.4倍。

此外，上月底獲批強拍令的九龍城衙前塱道3至13號舊樓，申請人對該舊樓的安老院部分的估值部分提出上訴，最新土地審裁處頒下判決書，駁回上述申請。

(星島日報)

舊樓申強拍今年暫16宗 4年最少

樓價破頂收購難 業界料寬門檻加快重建

隨着今年樓價破頂，舊樓收購成本上漲，難度亦增加。本報統計今年土地審裁處至今僅錄得16宗申請，較去年減少逾5成，屬於2017年後近4年新低，申請強拍的並以中小型發展商為主，改變大財團主導情況。業界認為，放寬強拍門檻有望加快市區重建，以增加供應。

有測量師指出，如強拍門檻落實放寬至7成，初步預計每年強拍申請會重返30多宗水平。該測量師亦預計，受近期內房風波影響，中資會減慢來港收購舊樓步伐，本地發展商依然會主導收購市場。

土地審裁處2021年 (截至12月21日止)，共錄得16宗強拍申請，相較去年全年的35宗，按年減少19宗，減幅54%，屬於2017年錄得15宗之後、近4年最少，亦低於過去10年平均每年約31宗水平。

在今年接獲申請的16宗申請，大約一半屬於8成業權的強拍申請，其餘屬於9成業權申請，而現時政府則正研究進一步降強拍申請門檻至7成或75%，反映大型項目的收購重建日益困難。

青山道舊樓 百利保申強拍

而最新一宗申請則為百利保 (00617) 收購的長沙灣青山道291至293號 (單號) 舊樓。集團申請強拍，項目估值逾1.39億元。

根據文件顯示，財團已經持有青山道291號的全數業權，並就293號項目持有64%業權，即整體平均持有82%業權，現尚餘2伙未收購。上述舊樓佔地約2,880平方呎，如以地積比率9倍重建發展，可建總樓面約25,920平方呎。

值得留意的是，比鄰屬於二級歷史建築的青山道301至303號的弧形轉角戰前唐樓，近年同樣獲百利保收購。發展商指，集團仍正就涉及的保育問題，與政府商討設計等事宜，並暫未決定會否連同291至293號發展，惟初步計劃就291至293號 (單號) 舊樓重建為中小型單位。

百利保執行董事兼首席營運官范統指，對集團而言，目前的強拍門檻對完成強拍並不容易，因很多業主難以尋回或出現單位丟空狀況。他認為，若政府降低強拍門檻至7成，一定可以提高強拍申請宗數，惟強調依然要平衡小業主的權益。

多涉中小發展商 大財團減

過往大型發展商財力豐厚，一般是舊樓收購及強拍的主要參與者，不過今年情況大為不同，當中今年內就多個西半山羅便臣道重建地盤完成強拍的恒地 (00012)，今年卻只有何文田自由道4號申請強拍，只涉約4.4萬平方呎樓面。

反而，其他申請強拍重建的則以中小型發展商為主，其中中資萬科香港，年內先後就長沙灣海壇街及觀塘定富街兩個地盤申請強拍，涉及近9萬平方呎樓面，其餘申請強拍的還有深圳投石智庫或相關人士、資深投資者羅守弘、盧華等。

(經濟日報)

工商舖受惠通關 2022年料三連升

新冠肺炎疫情緩和，刺激今年工商舖價量齊升，隨着中港兩地快將通關的消息帶動，有代理行預期，受惠多項利好政策，2022年工商舖市場將迎來三連升勢頭，全年交投量約7500宗，較今年多12.1%；總值約1550億元，按年增長9.4%。

代理表示，工商舖市場氣氛持續升溫，最關鍵的通關因素亦可望在明年初落實，屆時中外企業要員可自由往來本港，加快吸納優質物業及落實交易；同時，《施政報告》公布多項政策都對工商舖有正面作用，看好工商舖物業潛力。

該代理指出，北部都會區效應將延續至明年，預料明年工廈及舖位市場受惠最大，特別是新界北等地的工廈。至於舖位市場，估計新界區及非核心區可跑贏大市。

(信報)

東傲呎價1.19萬創同區新高

由麒豐資本與傅老榕家族旗下廣興置業集團合作發展的新蒲崗工廈東傲，項目高層單位以呎價1.19萬成交，再創區內工廈呎價新高。

麒豐資本創辦合夥人暨投資總監洪英偉稱，新蒲崗工廈東傲2206室，為標準單位，面積約923方呎，以約1098.37萬售出，呎價約11900元，創項目呎價新高，亦為同區工廈呎價新高。

成交價1098萬

另外，洪英偉亦指出，該項目亦錄一大手成交，為23樓01到07室，合共面積6216方呎，以約6961.92萬售出，呎價約11200元。

洪氏表示，對項目銷情感滿意，為區內過去15年來首個全新工廈拆售項目。對於新變種病毒Omicron來勢洶洶，洪氏認為，疫情走勢難以預測，惟中港兩地有機會通關，屆時將對工商市場帶來刺激作用。

高層單位6961萬易手

資料顯示，該項目樓高24層，全層建築面積由1萬至1.5萬方呎，共提供193個單位，面積約700至2900方呎，預計明年下半年落成。上址前身為美華工廠大廈，麒豐資本在2018年8月向興勝創建以12.5億購入，每呎樓面地價約7000元，創當時九龍東工廈地價新高。

同區新時代工貿商業中心中層1至4室，面積約5158方呎，以約3600萬售出，呎價約6979元； 另外，觀塘泉源工業大廈亦錄買賣個案，消息指，該工廈低層B室，面積約7272方呎，以約3450萬售出，呎價約4744元。

(星島日報)

灣仔呂祺教育中心 申重建住宅

地政總署近日就位於灣仔皇后大道東269號、現為呂祺教育服務中心的政府用地，向城規會申請重建作住宅及商業發展，及略為放寬住用地積比率及建築物高度限制，以發展1幢31層高 (包括2層地庫及2層平台) 的綜合大樓，提供191伙住宅。

根據文件顯示，該地盤比鄰慧賢軒、灣仔分科診所，並面向香港賽馬會花園，佔地約13,207平方呎，現劃為「住宅 (戊類)」用地。申請人現擬將最高地積比率提高至8.8倍，當中住用地積比率由6.5倍增加20%至7.8倍，而非住宅地積比率則為1倍，合共涉及總樓面約11.62萬平方呎。申請人亦計劃把建築物高度限制由100米 (主水平基準上，下同) 提高10%至110米。

供應191伙 平均面積約538呎

文件亦顯示，項目的第4至28層為住宅部分，供應191伙住宅，單位平均面積約538平方呎。

事實上，這幅用地在多年前曾經獲納入賣地計劃之中，其後因受司法覆核影響被剔出賣地表，惟近年再納入賣地表內，本來亦計劃在本財年上半年出售。

(經濟日報)

鄧成波家族9100萬 沽觀塘美德工廈地廠

鄧成波家族繼續出貨，消息指，該家族以約9,100萬元，沽出觀塘偉業街美德工業大廈地廠，物業面積約1.2萬平方呎，呎價約7,583元。

持貨10年 獲利約3200萬

物業較偏離觀塘工廈核心地段，而物業比鄰宏利金融中心附近亦有不少新商廈落成。據了解，舖王波叔早於2011年，以約5,900萬元，購入該地廠。持貨10年轉手，家族獲利約3,200萬元，物業升值約54%。

(經濟日報)

工廈補價制 元朗工業區加快轉型

舊樓轉型加快，其中元朗東頭工業區近年正轉型成住宅區，最新有星星地產 (01560) 就宏業西街項目補地價8.18億元作住宅發展，將會提供約335伙。

鄰近西鐵朗屏站的東頭工業區，佔地約200萬平方呎，早在10年前，屬於規劃署建議改劃成住宅發展的7個工業區之一，過去政府透過賣地及興建居屋，先後興建居屋宏富苑，另外批出的限量地則建成新盤映御。

星星宏業西街項目補價

最新則有由星星地產持有的宏業西街21號項目，則將會重建成1幢24層綜合商住樓宇，可建樓面約18.2萬平方呎，將提供約335伙中小型單位，主要提供實用面積約330平方呎的1房戶，佔全盤單位數目一半，實用面積220至250平方呎的開放式戶佔1成，餘下單位則為兩房戶及3房戶。

發展商早前則獲地政總署批出8.18億元補地價，將地契「工轉住，以最高可建樓面約17萬平方呎，每呎樓面補地價約4,800元，連同發展商在2016年以3.4億元購入該地盤的成本，總地價則近11.58億元，每呎樓面地價達逾6,800元。

麗新元朗中心擬建住宅

上述個案有望成為，同區其他工廈重建的先例，例如資本策略 (00497) 及麗新發展 (00488) 購入的麗新元朗中心，現址為兩幢10層高工廈，由發展商在2018年以逾14億元購入，亦計劃重建成2幢住宅大樓，總地積比率5.22倍，可建樓面約39.1萬平方呎，將會提供約828個單位。

事實上，政府推出工廈補地價的「標準金額」先導計劃，容許發展商按照政府公布的「明碼實價」進行補地價，令重建的確定性增加。

按照當中政府公布，元朗區所屬的「新界北」分區，如果屬於「工轉商」補地價大約為每平方呎約929元，而「工轉住」補地價則大約每平方呎約3,252元，金額維持兩年不變。

至於同時，信置 (00083) 於2015年以約16.9億元投得宏業西街及康樂街交界商用地，則會興建15層高商業大樓，涉及樓面約49.8萬平方呎，有75%樓面作為寫字樓用途，其餘25%的樓面則作為零售商舖。

(經濟日報)

元朗工廈年內錄51宗買賣

元朗區工廈集中在東頭一帶，據EPRC經濟地產庫資料顯示，元朗區工廈在過去一年共錄得51宗買賣，呎價普遍在3,500至4,300元之間。

嘉華工業大廈共13買賣

其中以34年樓齡的喜業街嘉華工業大廈交投最為活躍，過去一年錄得13宗買賣，呎價由3,665至6,539元不等，例如今年中有一宗中層單位成交，面積約944平方呎，以408萬元易手，呎價大約4,322元，在工廈之中屬於較高水平。

至於另一個低層單位，面積1,147平方呎，則以750萬元易手，呎價約6,539元。

至於同區的宏業工貿中心，上月亦錄得一宗買賣中層一個面積約1,982平方呎單位，以820萬元易手，呎價約4,137元。原業主在2012年以395萬元購入該單位，持貨至今約9年，升值逾1倍，帳面賺425萬元。

(經濟日報)

New homes snapped up across three projects

Wheelock Properties said it has sold 200 flats at Koko Hills in Lam Tin, raking in HK$2.39 billion.

There are around 80 flats for sale in the current price list and the project is expected to get its occupation permit approved in the near future, managing director Ricky Wong Kwong-yiu said, adding that the project will be delivered in September next year as scheduled.

Elsewhere, another batch of the Yoho Hub atop the Yuen Long Station involving at least 106 units is expected to be released soon, the developer Sun Hung Kai Properties (0016) said.

The homebuilder has received over 2,200 checks for 317 flats in the first two price lists and the first round of sales could start as early as Sunday, the day after Christmas.

In Yuen Long's Hung Shui Kiu, all 290 homes in price lists at #Lyos have been sold at a top price of HK$19,605 per square foot after discounts, said the developer CK Asset (1113). Together with 16 sold penthouses, the developer has cashed in HK$1.7 billion from the project.

And in Tseung Kwan O, Kowloon Development (0034) has booked over HK$2.9 billion in revenue after recording 484 transactions at Manor Hill at an average per sq ft price of around HK$22,000.

(The Standard)

Hong Kong Housing Authority to offer smallest flats ever at 186 sq ft – about 1½ parking space – in next batch of subsidised homes

Some of the flats are set to be as small as 186 sq ft, with 30 per cent measuring less than 322 sq ft

Francis Lam Ka-fai, vice-president of the Institute of Surveyors and its spokesman on housing policy, says the units are so small that they have ‘become a joke’

Tiny flats will make up a bigger part of next year’s batch of subsidised homes to be sold by Hong Kong’s Housing Authority, with some set to be as small as 186 sq ft – the equivalent of 1½ car parking spaces and the tiniest to be offered since the start of the Home Ownership Scheme in 1978.

The 320 small units, located in a development at the site of the former airport at Kai Tak, will be among the 8,926 subsidised flats to hit the market in the first quarter of next year, according to a source close to the Housing Authority.

About 30 per cent of the new batch will be smaller than 322 sq ft, the source said. Such flats are increasingly making up a bigger portion of the authority’s supply, accounting for 22 per cent in 2020 and 15 per cent in 2019.

The Home Ownership Scheme is designed to enable low- to middle-income households to buy affordable flats.

Francis Lam Ka-fai, vice-president of the Institute of Surveyors and its spokesman on housing policy, said he supported the generous discounts on the units, but slammed the tiny flats on offer in the new batch, saying they had “become a joke”.

“That’s really undesirable. Why did [the authority] go for such small units? I don’t know what their rationale is,” he said. “In terms of the design, [anything] less than 200 sq ft is really undesirable for anybody.”

The 2022 batch of flats will be located in seven mostly urban areas: Kai Tak, North Point, Ma Tau Kok, Kwun Tong, Tseung Kwan O, Sha Tin and Tung Chung.

Ranging from 186 sq ft to 479 sq ft, they will be sold at 49 per cent less than the market value, or between HK$1.24 million and HK$5.31 million (US$158,900 to US$680,600).

The 186 sq ft units at Kai Tak, priced at HK$8,530 per square foot, are going for HK$1.59 million. A list on the authority’s website of flat sizes at all past Home Ownership Scheme projects indicates the Kai Tak units will be the smallest.

But the authority on Tuesday said the figures for the new flats were just provisional, and the exact prices and flat sizes were subject to adjustment as building floor plans were yet to be finalised. A paper on the pricing and sales arrangement has been sent to the authority’s subsidised housing committee for approval.

The Post reported in November that the authority was planning to build smaller flats in coming projects as it was under pressure to meet the government’s housing target.

In Hong Kong, the world’s most expensive property market, private developers have increasingly taken to building shoebox homes known as “nano flats” in a bid to attract buyers who cannot afford bigger ones.

The government has acknowledged that such cramped living spaces were a “pain point for society”, with officials pledging to increase the size of public housing units by 10 or 20 per cent in the long run, and to establish a minimum flat size for the private sector.

Asked about the shrinking flats, Cleresa Wong Pie-yue, chair of the authority’s subsidised housing committee, said some buyers were singles living on their own, and might prefer to live in a smaller space within their budget.

Wong said she supported the idea of a minimum size for flats in the long run, but declined to offer a starting point, adding the ideal size depended on practical considerations like housing supply and affordability.

“A four-person family may perhaps consider looking at flats bigger than 400 sq ft,” she said.

Family applicants are given priority over singles in the allocation of Home Ownership Scheme flats, though 10 per cent of the units are reserved for the latter.

Households of two or more people must earn no more than HK$69,740 a month and own assets worth less than HK$1.85 million to be eligible for the scheme, while singles must have a salary of no more than HK$34,730 and assets worth no more than HK$925,000.

Meanwhile, to curb speculation in the Home Ownership Scheme, the Authority intends to make future buyers wait longer before reselling their flats. The plan is to require owners to wait for five years, rather than two, before they can sell their units on the scheme’s secondary market, where buyers are either tenants of public rental housing or those on the waiting list for such homes.

If owners want to resell on the free market, they would have to wait 15 years, up from 10.

The authority will also offer another 4,700 units under the Green Form Subsidised Home Ownership Scheme, which is exclusively for public housing tenants or those close to getting an offer. Located in Fanling, Yau Tong and Ma On Shan, those units will sell for 41 per cent of their market price.