隨着香港兩度跟隨美國減息，市場氣氛改善，大手物業受捧，新世界旗下位處新蒲崗、新式工廈Artisan Lab剛以6.2億易手，平均呎價5200元，新買家料回報逾4厘。

市場消息透露，新蒲崗六合街21號工廈Artisan Lab，近期獲財團積極洽商，出價由不足4億至約6億，在近期市場氣氛改善下，有財團多番追價，最終以6.2億承接該物業，為出價最高買家，打動新世界落實沽售該全幢。

連約回報逾4厘

該工廈樓齡只有兩年半，該廈於2022年中落成後，新世界大力推出招租，力吸創意工廈、藝術媒體等文青行業，令全幢大廈充滿清新氣息，目前該廈租客包括媒體設計公司、創新咖啡製作、以及糕點烘焙坊。知情人士指，該廈今番平均成交呎價5200元，雖然較2019年上半年高峰期，區內全新工廈呎價普遍逾萬元，顯著回落，不過，在淡市下仍有買家大手承接全幢，屬不俗水平，現階段新買家估計回報逾4厘。

Artisan Lab樓高22層，總建築面積120291方呎，分間單位建築面積約1391至3576方呎，全層樓面則達8323方呎，部分樓層設有特色平台，共享空間逾3000方呎，樓底高約2米多至4米，屬市場罕有供應，該廈設有載客升降機2部，及載貨升降機1部，車場共19個車位，包括6個標準車位，12個雙層機械式車位及1個殘疾人士車位，落貨車位2個。新世界早於2022年12月沽售新蒲崗區內的香港九龍貝爾特酒店，由宏安地產伙拍美國私募基金安祖高頓，斥資20億購入，共設約690間房間，現時已變身學生宿舍日新舍。

連番沽售非核心物業

新世界近年大手沽售非核心物業，今年3月，宣布向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及車場，作價40.2億，項目總樓面逾46.6萬方呎。今年4月，沽售西貢傲瀧商場及52個車位，作價1.15億易手，平均呎價5347元，新買家以富貴星有限公司名義購入物業，公司董事黃關林，與上市公司申洲國際執行董事兼總經理同名同姓，相信為同一人。今年9月，以近1億元沽元朗溱栢6間地舖，新買家為元朗資深投資者，計劃購入作為零售餐飲長綫收租，該6間商舖面積介乎650至5200方呎。

(星島日報)

永倫放售中環兩甲廈 意向價合共7.02億

繼日前放售灣仔軒尼詩道W Square全幢連命名權，估值22億，永倫最新放售中環皇后大道中9號，以及美國銀行中心全層甲廈，市值分為3.52億及3.5億，近期放售物業市值共接近30億。

皇后大道中9號全層估值3.52億

有外資代理行代理表示，中環皇后大道中9號34樓頂層全層，建築面積約8570方呎，為大廈最高層，連同醫療集團租約出售，月租約74萬，為買家提供即時回報。該物業是全港最貴重甲廈之一，望維港景，山頂及禮賓府全景，估值約3.52億。

美國銀行中心全層估值3.5億

美國銀行中心13樓，建築面積約13880方呎，部分連約及部分交吉，估值約3.5億，物業位於金鐘與中環交界，屬於港島核心商業區地，設有蓋行人通道，步行約5分鐘可抵達金鐘或中環港鐵站，物業毗鄰新落成The Henderson、長江集團中心二期、五星級酒店及購物商場。上述2項物業截標日期為明年3月18日。

該代理又說，聯儲局繼上月再度減息，預計明年將再減約一厘，寫字樓交投回暖。上述兩項物業均位於中環核心區，加上全層出售，投資自用均適宜。

永倫近期放售灣仔軒尼詩道318號W Square全幢，連命名權出售，截止邀約日期2025年3月18日，全幢估值22億，佔地約7651方呎，總建築面積約128656方呎。

(星島日報)

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啟德供應高峰 年內增210萬呎樓面

今年是啟德商業項目落成的高峰期，繼上個月啟德雙子匯開幕後，樓面近70萬平方呎的啟德零售館亦有望今年內落成，連同承啟道的寫字樓及酒店項目，總樓面供應逾210萬平方呎。

啟德配套日漸成熟，繼南豐旗下大型商業項目AIRSIDE於去年落成後，今年再有啟德雙子匯及啟德零售館陸續落成，為區內居民增添不少購買及遊樂配套，亦進一步加強啟德作為第二個核心商業區 (CBD 2) 的為定位。

啟德零售館 有望本月開幕

其中啟德零售館屬於啟德體育園區的一部分，主建築共3座，每座最多有5層，面積約70萬平方呎，涉逾200間商店，提供零售及餐飲服務。啟德體育園目前已經進行測試，部署2025年第一季正式開幕，而啟德零售館亦有望最快今年內開幕。

啟德零售館採用「運動遊樂」商業模式，當中三分一商戶提供與運動及遊樂相關的零售體驗，除了國際運動用品品牌商舖外，還有大型室內遊樂園、遊樂競技場等，另外啟德零售館將帶來佔地3.2萬平方呎的美食海灣，設有逾70間各式食肆。

至於由「細劉」劉鑾鴻旗下利福國際發展的啟德雙子匯，則在上月開幕。項目前身為第1E區2號用地，於2016年由利福國際擊敗其餘7間財團，以約74億元投得，總投資額達150億元，合共提供近110萬平方呎樓面作為零售用途，目標引進逾700家商舖。

天璽‧天商場 明年分段落成

啟德雙子匯屬於2幢樓高18至19層高的雙子塔式商廈，其中Tower I為利福旗下日式百貨公司崇光SOGO，而Tower II則取名為「三道SNDO」，定位為生活零售、多元化購物餐飲體驗。

而由遠東發展 (00035) 投得的啟德承啟道商業項目亦預料在今年落成，項目將發展為1幢辦公室及1幢酒店，總樓面約34.4萬平方呎，其中酒店部分為「啟德帝盛酒店」，目前已經開幕，總數提供373客房。至於寫字樓部分，總樓面約17.4萬平方呎，則由中電 (00002) 購入作為新總部。

另外，新地 (00016) 旗下新盤天璽‧天位於基座部分，將設有一個零售商場，面積約24萬平方呎，預計在2025年起分階段落成。

AIRSIDE寫字樓 呎租35至50元

啟德區內以AIRSIDE作為指標商廈，南豐今年中曾經公布，AIRSIDE寫字樓出租率達7成，平均呎租35至50元，近日新加坡背景的華僑銀行正式進駐AIRSIDE兩層辦公室。

華僑銀行租2層樓面

AIRSIDE總樓面達190萬平方呎，由120萬平方呎的寫字樓樓面及70萬平方呎商場樓面組成，屬於啟德區目前最大規模的商業項目。

據南豐今年6月曾經公布，寫字樓出租率達70%，合共租出近85萬平方呎，呎租35至50元。

據資料顯示，華僑銀行在今年3月洽租兩層全層樓面，每層面積約3.8萬平方呎，合共面積約7.6萬平方呎，市場估計呎租約35元。華僑銀行近日正式進駐AIRSIDE的新辦公室，計劃將全港8個辦公室整合為4個。

另外，友邦 (AIA) 亦進駐AIRSIDE租用4層樓面，涉及近15萬平方呎，成為該商廈最大柤戶。AIRSIDE寫字樓部分租戶包括法國賽博集團 (Groupe SEB) 香港分公司、保誠保險 (PRUDENTIAL) 及PUMA等等。

(經濟日報)

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東涌東站規劃大變身 寫字樓減6成

住宅樓面增15%至1萬伙 助吸財團

過去兩年接連有8幅地皮流標，發展商買地意慾低迷。為增加市場投地興趣，港鐵 (00066) 重新規劃東涌東站項目發展方案，將項目寫字樓樓面縮減6成，將樓面撥作住宅用途，住宅樓面增加15%，估計可提供約1萬伙。

東涌東站項目為港鐵跟政府簽訂東涌綫延綫財務安排，因而獲得的鐵路上蓋發展項目，位於東涌第113區、即將來東涌東站對面，佔地81.9萬平方呎，總樓面近680萬平方呎，屬於港鐵目前其中一個最大型項目。

港鐵在去年11月曾經為東涌東站1期招標，惟最終出現「零標書」而流標，項目早前重新招標，據消息人士透露，港鐵不止修訂東涌東站1期招標條款，同時大幅修改整個東涌東站的發展藍圖。

兩幢門廊式商廈 改單幢大廈

東涌東站屬於住宅、寫字樓、商場及公共交通交滙處等組成的綜合項目，按照原有方案，住宅佔四分之三樓面，而寫字樓亦佔接近2成，其餘1成屬於商場及其他設施。

不過，據了解，按照最新方案，將原本達118萬平方呎的寫字樓樓面，大幅削減6成至44萬平方呎，佔整體樓面比例由17%減少至6%，並且在布局上將原本位於整個東涌東站南面正中央、最近未來車站的兩幢門廊式商廈，改劃位於項目西北面、遠離車站的單幢商廈。

至於減少的逾74萬平方呎寫字樓面，將會改為撥作住宅用途，令到項目內住宅樓面比例由75%進一步上升至83%，總樓面增加15%至567萬平方呎，若果以平均單位面積約538平方呎計算，將可提供1萬伙供應。商場零售樓面變化則不大，只是輕微減少1萬平方呎至65.5萬平方呎，維持佔整體樓面比例近1成。

測量師：增發展商入標意慾

有測量師稱，情況跟近年商廈市道疲弱，空置率高、租金低迷有關，特別是非核心區以外的商業項目難有競爭力，反觀住宅單位、住宅樓面有基本需求，相信有關調整可以增加發展商入標意慾，增加項目的競爭力。

另一測量師稱，住宅及商業差異性為資金回籠的時間表，當息口在相對較高時期，特別是特朗普在年底當選後減息步伐有變化，當息口維持較高水平長時間，如果將住宅部分調高，吸引力一定較高。內地城市例如杭州、寧波等地過往開發項目的商業樓面比例較住宅為高，但近期為吸引發展商，都會調整為住宅為主，相信這個是全世界大趨勢。

重住宅輕商業 地皮變陣防流標

港鐵 (00066) 因應市況調整東涌東站商住樓面比例，並不是單一例子，早前市建局觀塘裕民坊項目加入住宅元素至總樓面4成，反映土地市場疲弱，為了順利賣地，不同機構均用盡各種方法。

市局裕民坊項目 改「垂直城市」

受到樓市疲弱，樓價反覆下跌加上融資成本高企影響，發展商買地意慾低迷，其中商業用地較住宅用地情況更為嚴重，由於商業項目回本期長，寫字樓空置率高企，令到商業項目被市場視為「負資產」。

除了港鐵調整東涌東站項目的規模外，市建局在去年裕民坊項目流標之後，亦決定以「垂直城市」概念，將項目由純商業項目改為商住綜合發展，由原本不設住宅樓面，提高至多達45%屬於住宅樓面，商業樓面減少2成至165.8萬平方呎，均是配合市場「重住宅、輕商業」的取態。

西九文化區紓財困 准售住宅地

同樣有資金回籠周期長問題的西九文化區項目，由於過去採用「建造、營運及轉移」(BOT) 模式發展，發展商回本周期長，在目前市況之下市場反應較弱，因此西九文化區管理局在今年7月亦獲得政府批准，容許將其中183萬平方呎的住宅樓面改為批地形式，收取前期費用及賣樓分成，以吸引發展商投地。

事實上，在過去兩年先後已經有8幅地皮流標，「一鐵一局」等機構批地在項目規劃、招標條款及模式上亦變得更為靈活，以適應市場變化。

(經濟日報)

Flat prices hit 8-year low in market shocker

Road King Infrastructure (1098) yesterday launched 70 flats at Mori in Tuen Mun at an average price of HK$9,175 per square foot after discounts - an eight-year low for new home prices in the city.

The average price is also 17 percent lower than the first batch in September last year.

The 70 flats include four open flats, 27 one-bedroom and 39 two-bedroom units, with home sizes ranging from 291 to 586 sq ft.

Road King Infrastructure head of sales and marketing Ngan King-fung described the price list as a "chill" price, saying the discounted price "is enough to shock the market."

This came as a property agency recorded 1,597 deals by mainland buyers in both new and secondary markets in November, up by 52 percent month on month, hitting a seven-month high.

An agent said the rise is driven by the government's favorable mortgage policies alongside the expansion of investment immigration schemes to luxury properties.

In Tuen Mun, OMAOMA developed by Wing Tai Properties (0369) sold one 1,161-sq-ft flat by tender for HK$13.6 million, with an average price of HK$11,714 per sq ft.

The price is nearly 40 percent lower than similar-type flats in the project three years ago.

On the Peak, Wheelock Properties' 77/79 Peak Road will roll out a 6,257-sq-ft flat by tender next Tuesday.

The project involves eight flats, with sizes ranging from 6,061 to 8,139 sq ft. The developer has sold five since February 2021, cashing in HK$2.98 billion.

In Kai Tak, The Pavilia Forest, co-developed by New World Development (0017) and Far East Consortium International (0035) said buyers can get a HK$128,000 discount on the selling price from this Saturday to January 5 next year.

The project has sold 501 units so far, cashing in over HK$3.4 billion.

Also in Kai Tak, Pano Harbour, developed by China Resources Land (Overseas) and Poly Property (0119), sold a three-bedroom flat for HK$65.43 million. The project has sold 301 units so far, cashing in over HK$12.3 billion.

In other news, Hysan Development (0014) and Chinachem Group held a summit on sustainable construction, highlighting their Lee Garden Eight project in Causeway Bay as an example.

(The Standard)

Kho family opens shop in Hong Kong

The Kho family from the Philippines has established a family office in Hong Kong, as is looks to expand in China.

Established by the Chinese Kho family in 1983, The Kho Group, or TKG, has diversified investments in the mainland and Southeast Asia, with businesses covering the supply of natural resources, shipping, land and property, high-end retail and investment management.

Invest Hong Kong's global head of family office Jason Fong Chin-kong welcomed the Kho family, saying it reaffirms Hong Kong's "pivotal role" within the global financial ecosystem and will absorb more international capital influx.

TKG executive vice president James Fok said the company aims to build closer partnerships with family offices and drive business growth and innovation through the new platform in Hong Kong.

The group has been focusing on natural sand, with the announced or potential partners in the mainland including China Communications Construction (1800), China Railway Construction Corporation (1186) and China Resources Cement, according to mainland media.

Kitson Kho and Luis Kho are the co-founders of TKG, according to the company's website. Their father Joseph Kho, however, is not mentioned.