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Developers unveil plans for a personal mini skyscraper at the Mid-Levels as vertical mansions arrive for the uber rich


K. Wah International and Chuang’s Consortium International have unveiled plans to build an eight-storey home at The Mid-Levels in Hong Kong.

The project at 28 Po Shan Road offers 44,388 square feet (4,123 square metres) of space, and will be offered on a turnkey basis.

Two developers are bringing the personal skyscraper, or at least a miniaturised version of the latest must-have of Indian billionaires, to Hong Kong, with plans for an eight-storey, vertical villa at Mid-Levels.

K Wah International Holdings and Chuang’s Consortium International have unveiled plans for the project at 28 Po Shan Road. The turnkey project will be built to the buyer’s specifications, and will only be constructed with a buyer’s commitment.

The building will have 44,388 sq ft (4,123 square metres) over eight floors, complete with a 4,446 sq ft garden and 2,197 sq ft roof terrace, according to its building plan. Proposed features include six-metre ceilings on the entertainment-dining floor, and six floors of residential suites with ceilings at least 3.5 metres tall.

“Any buyer for this property is coming from a special background, while seeing the project as a trophy asset and not looking to resell in the short term,” property agent said. “This project is unique and scarce in the market, while requiring a lot of capital, it is believed its market appeal is not set for typical Hong Kong consumers.”

Vertical villas are all the rage among India’s wealthiest. Mukesh Ambani’s Antilia is a US$2 billion personal skyscraper standing 27 stories tall in one of Mumbai’s most expensive neighbourhoods. It has a room that blasts out snow flakes, an in-house temple that fits 50 worshippers, three helipads and six floors for Ambani’s luxury cars, all attended by 600 staff.

Not to be outdone, the Raymond Group’s chairman Gautam Singhania has the 30-storey JK House in south Mumbai, a nod to the roots of one of India’s largest conglomerates. The mansion comes with the mandatory pool, spa, helipad and recreational area, with five floors reserved for the textile tycoon’s very considerable car collection.

The vertical villa would be a first in Hong Kong, the world’s most expensive urban centre for many years running, where the wealthiest residents have opted for sprawling bungalows in exclusive neighbourhoods instead of high altitudes.

Pony Ma Huateng, the founder of Asia’s largest company by capitalisation, bought a HK$490 million property in Shek O in 2009 and redeveloped it into a 19,600 sq ft property valued at HK$1.8 billion (US$231 million). Jack Ma, founder of this newspaper's owner Alibaba Group Holding, has a 9,890 sq ft three-storey house on The Peak valued at HK$1.5 billion.

Lee Shau-kee, the patriarch of Henderson Land Development and head of one of the city’s wealthiest families, bought a plot of land on The Peak for HK$1.8 billion in 2010 to build three mansions – one for himself and one for each of his two sons – at the exclusive Barker Road neighbourhood, as the family had got tired of living in the same Mid-Levels penthouse for almost three decades.

Other than these purpose-built residences, the rich and famous of Hong Kong have opted for ready-built villas such as the exclusive Mount Nicholson enclave developed by Wharf Properties and Nan Fung Development. The four-story villas frequently top

Asia’s most expensive lists by square footage, so much so that even their car-parking bays cost at least US$1 million each.

More recently, CK Asset’s exclusive apartments at 21 Borrett Road at The Mid-Levels are also making their way up the list to challenge Mount Nicholson, with a 3,378 sq ft unit selling in February for HK$459.6 million.

K Wah and Chuang’s can only sell their Po Shan Road project as a single detached house, or two semi-detached residences, according to the lease agreement of the site.

The home is valued at HK$2.835 billion, or HK$63,869 per square foot according to Vincent Cheung, managing director at Vincorn Group Holdings. At this price, it would set another record in Hong Kong, where the most expensive property was HK$1.68 billion paid by Chinese tycoon Chen Hongtian in 2016 for Chateau 15 at 15 Gough Hill Road. That property was also built by Chuang’s Consortium.

A home with the size and price tag of the proposed vertical mansion is most likely going to grab the attention of a buyer from mainland China, another agent said.

Despite the kingly sums, there is a niche market for these type of projects among buyers who want highly personalised “dream home” specifications from conferencing areas to KTVs, indoor gym and pools, the agent said.

The Po Shan Road project is not the most ostentatious or outlandish on paper in Hong Kong. China Evergrande Group, which is struggling under the world’s heaviest debt load, unveiled an ambitious plan in March to build 268 villas on a plot of farmland near the Mai Po Wetlands in the New Territories. The centrepiece of the project is a 240,000 sq ft villa described as akin to the Palace of Versailles. The price tag: HK$4 billion.

(South China Morning Post)

 

金鐘力寶中心每呎39元 低市價15% 交吉兩年始租出 減幅達33%

隨着疫情稍放緩,核心區甲廈租賃轉活,惟在空置率高企,租金仍受壓。金鐘力寶中心高層香港公園景單位,於交吉兩年後,原業主多番調低叫價,剛以每呎39元租出,較舊租金跌約33%,低市價約15%。

市場消息透露,力寶中心二座高層06室,建築面積2337方呎,以每呎39元租出,月租9.11萬,該單位望香港公園景,擁有寫字樓裝修,上址舊租每呎59元,新租金較舊租金跌33%。

高層望開揚香港公園景

知情人士表示,該單位放租逾兩年,早於2019年2月開始放租,當時業主呎租70元,略高於當時市價,隨後暴亂及疫市接連而來,有見單位一直未獲承租,業主經過次調低意向租金,最終以低市價租出。

代理指出,上述單位位處高層,坐享開揚海景,屬該甲廈優質單位,市值呎租應介乎45元至48元,故上述租金低市價約15%,該甲廈因業權較分散,租金較為波動,現今市場約有40伙放租,意向呎租介乎40元至60元,視乎單位質素有別。由於放盤多,租客不乏選擇,對租金市場構成一定壓力。

受疫情等因素打擊,該甲廈於去年及今年初呎租,多番跌穿40元水平,近期疫情已逐步回穩,帶動甲廈市場回升,不過,該廈租金升勢仍跑輸大市,反映租金備受壓力。

租金高位回落約48%

根據代理行資料顯示,該廈2座高層01A至B室、02及06室,合共面積7363方呎,於今年6月以427054元租出,平均呎租約58元,較是次呎租相差逾30%。

至於該甲廈高峰期租金於2018年7月錄得,為2座高層1室,面積1815方呎,以136125元租出,呎租高見75元,故是次租金較三年前高峰期回落約48%。

據一外資代理行早前發表的報告指出,今年第二季甲廈市場待租率 (包括空置及放頂租) 新報14.4%,以全港甲廈樓面6500萬方呎計,待租樓面達約936萬方呎,創歷來新高水平,並料下半年租金跌幅約5%至10%。

(星島日報)

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地標甲廈頻錄大手預租 大型企業投下「信心一票」

傳媒時有報道外資或會撤出香港、看淡香港經營前景的新聞,然而,市場人士認為,市場景象並非如此悲觀,內地企業,甚至不少外資,對香港前景都極具信心。

去年開始香港受到疫症打擊,甲級寫字樓租賃交投淡靜,不過,今年租賃交投明顯轉趨活躍,不少外資及中資企業均開始重投寫字樓租賃市場,物色新寫字樓。7月企業縮減規模的活動已見緩和,整體寫字樓負吸納量已由6月錄得的97800方呎,回落至上月的89000方呎。

負吸量回落至8.9萬呎

兩幢興建中的甲級寫字樓亦已獲租客預租,如恒基地產發展的中環The Henderson,預計將於2023年落成,但早前已獲一家跨國拍賣行預租約5萬方呎樓面;太古地產正興建的鰂魚涌太古坊二座,可望於2022年上半年竣工,但早前也獲一家外資銀行預租逾9萬方呎樓面。

現時寫字樓租賃市場尚處於下行周期,企業願意提早那麼多時間預租寫字樓,實屬難得,除了顯示租戶對業主及物業的質素具信心外,也反映外資對香港的經營前景具有信心,寫字樓租賃市場前景長遠仍然樂觀。

市場人士相信企業願意提早租用寫字樓的另一原因是,港島尤其核心商業區已多年沒有甲級寫字樓落成,如The Henderson便是中環18年來最新、最大樓面的甲級寫字樓供應,自然備受市場注目。

太古坊二座也是港島少有的新寫字樓供應,區內對上一幢落成的甲級寫字樓為太古坊一座,於2018年竣工前便已租出大部分樓面,顯示對香港寫字樓仍不乏需求,加上,中環及灣仔繞道落成後,令更多企業對鰂魚涌的接受程度更高,對區內的商廈市場有支持作用。

此外,新商廈的好處是提供好機會予企業整合各寫字樓的樓面,可租用相連樓層的樓面。加上,新建的商廈更注重wellness、健康及環保等元素,於後疫症時代更見重要,自然受租客歡迎。

外資公司看好香港前景

兩幢在建商廈錄得預租成交,不但為整體寫字樓租賃市場帶來好消息,更帶動寫字樓的租賃查詢。近月筆者便接獲更多租戶查詢,相信是此兩宗預租個案加強了企業的信心,願意作出租用寫字樓的決定。

各商業區以中環租賃交投最活躍,主要是因現時中環有更多不同面積及樓層的寫字樓可供選擇,正好吸引希望提升辦公室質素及整合辦公室的外資租戶,中資企業也仍然傾向中環寫字樓。由於目前以私人銀行、財富、資產管理業、基金及證券行的行業最積極,中環寫字樓租金較以往回落,對租戶有吸引力,自然是最受惠的租賃市場。因此,中環甲級寫字樓的空置率於7月企穩於7.4%的水平,未有進一步上升,租賃市況見改善,租金跌勢亦見放緩。

上半年本港寫字樓租賃市場交投已較去年顯著回升,此兩宗預租的矚目成交顯示外資企業對香港寫字樓的需求依然,並帶動租賃查詢,對寫字樓市場有支持作用,預料未來香港寫字樓租賃市況將持續改善,租金調幅將收窄。

(星島日報)

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超甲廈租務略轉好 租金跌幅望收窄

疫情緩和,中環超甲廈租務略轉好,有代理行認為,由於整體氣氛稍好轉,港島區甲廈租金跌幅可望收窄。

據該代理行每月商廈租金走勢顯示,整體商廈租金跌幅正在收窄,如中環超甲廈呎租約127.9元,按月跌約1%,而金鐘、上環區按月不變,銅鑼灣最新呎租約61.1元,按月微跌,可見租金漸趨穩定。

個別機構作出擴充,中環超甲廈國際金融中心一期錄得大手租務,涉及物業兩全層,連同部分單位,合共約5.3萬平方呎。由於疫情衝擊整體甲廈租務,是次逾5萬呎樓面,已屬今年中環超甲廈最大宗租務。

據了解,新租客為中資金融機構中金公司,近年不斷擴充,而業主亦把部分樓面整合,包括早前澳洲基金麥格理棄租樓面,合共約5.3萬平方呎,連同集團原租用的7萬平方呎續租,合共涉及約12萬平方呎,成為該廈最大租戶。

TEC商務中心 租AIA Central全層

另外,商務中心亦於超甲廈擴充,TEC (德事商務中心) 租用中環友邦金融中心 (AIA Central) 15樓全層,共約15,000平方呎,市場估計呎租約110元,將於11月開幕。TEC在香港擁有11個辦公空間,總面積超過232,000平方呎,其中7個地點設於中環。

氣氛轉好,機構預租超甲廈,恒地 (00012) 旗下中環「The Henderson」錄得首宗預租個案,獲拍賣行佳士得租用4層5萬平方呎,屬同區搬遷及擴充。據了解,佳士得原租用中環歷山大廈約3萬平方呎樓面,如今搬遷作擴充,亦可提升至全新超甲廈。業內人士估計,成交呎租約130至140元。

佳士得指,將在The Henderson設立佳士得首個香港的常設拍賣中心和藝廊,可隨着市場變化和機會,在全年的任何時刻舉辦拍賣與活動,而毋須受制於現時每年只可舉辦兩季拍賣活動的模式。項目原為美利道停車場,2017年由恒地以232.8億元投得,發展商將重建成36層的甲級商廈,總樓面465,000平方呎,2023年入伙。

該代理行指,由於新股集資活動多,個別中資提升辦公室質素,帶動中區租務。該行認為,隨着氣氛轉好,預計未來數月商廈租金跌勢喘定,該行原先預計今年全年港島區甲廈租金跌逾1成,現估計租金跌幅收窄,約5至8%。

(經濟日報)

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九龍甲廈7月空置率12.5% 尖旺改善

九龍整體甲廈空置率仍偏高,7月份報12.54%,按月微增,而旺角及尖沙咀則有改善。

根據代理行統計,7月份九龍整體甲級商廈空置率錄得約12.54%,比6月輕微上升0.12個百分點,按年亦增加0.72個百分點,走勢相對平穩。當中兩大核心區的旺角及尖沙咀方面有所改善,旺角區最新空置數字為6.2%,對比6月明顯遞減1.79個百分點,而與去年同期相比更大幅回落4.89個百分點。至於尖沙咀同見不俗,連續3個月遞減,7月甲廈空置率錄得約8.12%,按月減少0.19個百分點,較去年7月則微升1.3個百分點。

九龍灣未改善 空置率20.9%

東九龍方面,觀塘7月份甲廈空置率錄得約12.55%,比6月稍微上升0.11個百分點,但對比去年同期則錄1.23個百分點的跌幅。九龍灣空置仍未改善,表現就相對疲弱,7月空置數字為20.93%,對比6月遞增0.43個百分點,按年亦多出0.56個百分點。

該行代理分析,九龍區租金具競爭力,而且區內有不少質素上乘的甲級商廈可供選擇,加上樓齡新,較多單位擁海景景致,交通對比港島區亦不輸蝕,不少租客都願意為降低成本遷至九龍區。該代理指出,首度來港的中資及外資企業大多偏向選擇更顯品牌地位的港島區,相反九龍區甲廈租客大多為大型企業的後勤部門,因此在未能通關的情況下,走勢相對穩定,具有一定棒場客,預料九龍區甲廈空置率會持續穩步改善,其中尖沙咀區表現有機會看高一綫。

(經濟日報)

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長沙灣西港都會中心 優質活化商廈

長沙灣西港都會中心經過活化後,質素全面提升,而單位享有開揚景觀,為同區優質商廈之選。

長沙灣為傳統工業區,近年漸見商廈項目落成,商業氣氛提升。西港都會中心位於長沙灣永康街,而該地段為區內傳統工商物業集中地,以工廈為主,亦有個別商廈包括比鄰的永康街9號。

步行5至10分鐘 到荔枝角站

交通上,由港鐵荔枝角站步行至該廈,需時約5至10分鐘,而長沙灣道一帶巴士站多,前往港九新界的巴士充足。此外,物業地下及1樓,提供42個車位,方便駕車人士,整體交通配套便利。

飲食方面,附近地段工廠及商廈地下,提供不少茶餐廳,上班人士亦可選擇步行5至10分鐘,到較大型商場長沙灣廣場,內有中式酒樓。此外,近年落成的D2 Place 1期及2期商場,內有大量食肆外,亦有商店、戲院等娛樂配套。

項目原為工廈,業主香港興業 (00480) 去年把物業活化,轉用途成商廈,並進行全面翻新,其中地下大堂進行大改造,以白色為主調,感覺舒適,而分層大堂現甚企理,加上玻璃幕牆,整體感覺與標準商廈無異。項目樓高24層,合共4部升降機,可有效疏導人流。

物業每層面積約5,887平方呎,而業主有見細單位搶手,故把個別樓層分層。項目2至19樓,每層分間4單位,2至19樓單位面積由1,354至1,664平方呎,而20至27樓,每層兩個單位,面積由2,683至3,204平方呎,而28至30樓,則以全層形式招租。另值得一提,項目其中一單位享有平台,甚有特色。

位處單邊 景觀甚開揚

分層單位樓高3.5米,而29至30樓樓高3.8米,柱位不多,樓底高而空間感充足。項目另一賣點是,物業因位處三面單邊,景觀甚為開揚,中高層單位望向美孚及貨櫃碼頭一帶海景,另一邊望向瓊林街,享翠綠山景,同樣舒適。

(經濟日報)

 

黃竹坑環匯廣場 每呎19元招租

黃竹坑前景佳,現區內指標商廈環匯廣場,以每平方呎約19元招租,涉及月租約3.34萬元。

高層1761 月租3.34

代理表示,黃竹坑道19至21號環匯廣場高層05室,面積約1,761平方呎,現以意向呎租約19元放租,涉及月租約3.34萬元。物業同時放售,意向呎價約1.8萬元,總意向價約3,169.8萬元。

代理指,該單位位處大廈中高層,可飽覽開揚山景,單位間隔四正實用,已備有基本寫字樓裝修,為租客節省時間及成本。

資料顯示,環匯廣場現時有約30個放租單位,普遍叫價維持在每平方呎約20餘元,今次業主因應市況提供優惠租金。另外,該廈中高層06室,面積約2,397平方呎,剛於7月份以呎租約22元租出,相比下更突顯今番單位競爭力。

(經濟日報)

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上海街商住樓意向價二億位處佐敦民生地段全幢形式放售

市區物業買少見少,為市場焦點所在,佐敦上海街全幢商住樓,位處區內民生地段,業主斥資3000萬翻新,並以意向價約2億放售,平均呎價2.47萬,同時以22萬放租。

代理表示,佐敦上海街66至68號全幢,地下為商鋪用途,1至5樓則為住宅單位,以意向價約2億放售,該廈佔地1889.6方呎,地鋪面積約1498方呎,樓上住宅一梯一伙設計,1樓面積約1367方呎,2至5樓每層面積則每層約1212方呎,總樓面約8099方呎,以意向價計算,平均呎價約2.47萬。

平均呎價2.47

該代理指,業主於去年斥資約3000萬為全幢大廈翻新,因此物業外貌及設施均見簇新,業主並特意為大廈加裝內置電梯直達各層,為項目大大升值。大廈亦開放招租,以全幢形式承租,意向月租約22萬。他又說,單是地鋪市值月租16萬,因此,業主若以分層形式收租,料回報率可大為提升。

全幢放租22

根據土地註冊處資料顯示,上述業主早於2017年2月以1.6億購入上址。徐氏則續稱,佐敦區地利位置不俗,鄰近尖沙嘴核心商業地帶外,區內地標廟街等特色景點亦近在咫尺,吸引不少人前往朝聖。

該代理又說,同時,該項目與高鐵站在步程之內,待邊境關口重新開放後,人流勢必暢旺,投資價值不俗,今番物業經翻新後,面貌一新,設施質素亦加以提升,增加競爭力,相信吸引投資者目光,吸納作為長綫收租投資,發展方向多元化。

3000萬全面翻新

近期佐敦區內鋪位成交,區內庇利金街63號地鋪,為義順牛奶自用鋪,面積1000方呎,以約3480萬售出,呎價約3.48萬,原業主於1987年2月以288萬買入物業,持貨34年帳面獲利3192萬,物業升值約11倍。

(星島日報)

 

廣東道鋪呎租467元跌48%

尖沙嘴「名店街」廣東道,在疫市下首錄租賃,其中一個地鋪獲鐘表店承租,月租70萬,平均呎租467元,租金急跌48%。

上址為廣東道54至66號帝國大廈地下A鋪,建築面積約1500方呎,舊租客為溥儀眼鏡旗下品牌Glasstique,於2013進駐,月租達180萬,平均呎租約1200元,Glasstique在2017年續約,月租減至135萬,平均呎租約900元,幅度25%。

每月70萬租出

該鋪位去年12月起交吉放租,意向月租100萬,現時以70萬租出,呎租約467元,較叫價減30%,新租客為鐘表店,最新租金較舊租低48%外,較2013年時高位大跌61%。

廣東道鋪租去年跌35%

翻查資料,澳洲時裝店Cotton On在2008年初以月租88萬進駐,呎租約587元,最新鐘表店租金低於2008年,幅度為20.5%。

據一外資代理行今年4月發表的亞太區街舖報告,尖沙嘴廣東道鋪租去年全年下跌35%,銅鑼灣羅素街鋪租急挫43%,由尖沙嘴廣東道取代成為亞太區最貴租地段。

廣東道近日再添吉鋪,由英國護膚品連鎖店The Body Shop租用的廣東道68至80號恒利大廈地下4號鋪,建築面積1350方呎,原月租80萬,呎租約593元,本月租滿,租客剛搬走。The Body Shop於2007年起租用上述鋪位,今年初開始已無營業,直至租約屆滿才正式撤離。

(星島日報)

 

德己立街減租最多27% 平均每呎逾172元 位處中環蘇豪區 租金重返15年前

儘管疫情放緩,市場憧憬鋪市最艱難日子已過,惟核心區鋪租跌勢未止,中環德己立街位處蘇豪區,聚集酒吧及食肆,鋪位頻錄減租,幅度3%至27%,現時平均每呎172元,租金重返15年前。

核心區鋪位租金跌勢未止,中環德己立街頻錄減租個案。市場消息指出,中環德己立街27至39號一樓A號鋪,面積550方呎,附設平台350方呎,以5.8萬獲酒吧續租,呎租約105元;據從事鋪位租賃的代理指出,該鋪舊租6萬元,故最新租金下跌約3%。

據業內人士指出,該街道商戶以酒吧及食肆為主導,因受政治活動及疫情等因素衝擊,鋪位租金一直備受壓力,事實上,就近期疫情持續轉好,帶動市場氣氛轉活,鋪位租金跌幅亦見收窄。

酒吧5.8萬續租550呎鋪

據大型代理行資料顯示,該街道早前已頻錄減租,其中,該街道14至18號業豐大廈地下一樓及雙號地鋪,獲日本食肆以22萬承租,據大型代理行資料顯示,該鋪早前上一手租戶為外資時裝連鎖店,當時月租30萬,故租金下跌約27%。據土地註冊處資料顯示,上址業主早於1977年以一籃子方式作價265萬購入,持貨多年租金回報相當不俗。

另一個案為德己立街27至39號榮華大廈A座地下A號鋪,消息指,該鋪位酒吧以29萬續租,以面積1500方呎,平均呎租約193元。據悉,該鋪舊租金為33.8萬,故租金下跌約14%。

據土地註冊處資料顯示,該鋪業主於2005年以5880萬購入上述鋪位,以公司名義恒安有限公司 (FOREVER ON LIMITED) 名義持有,以上述最新租金計,享租金回報約5.9厘,另外,資料亦顯示,該鋪於2006年6月曾以27萬租出,故是次租金已貼近15年前水平,反映市況疲弱。

料租金升幅低於5%

儘管核心區鋪位租金仍備受壓力,惟受疫情轉好,已為市場釋出曙光。據一外資代理行發言人早前指出,中環區租金前景最值得看俏,租金有機會率先彈起,該區近期租務交投轉趨活躍,因區內租金已較2014年第3季高位時回落逾7成,故不少商戶均趁勢搶佔區內一綫龍頭鋪位,並已浮現「洗牌效應」。

受疫情封關影響,港人於假日紛外出消費,直接帶動市場氣氛向好,近期市場亦頻錄外資連鎖快餐店進駐核心區一綫街道,更因生意較預期為佳,故愈開愈多,並趁租金較高峰期大幅下滑,連環於核心區「插旗」進駐,例如美資貴價漢堡包店FIVE GUYS及SHAKE SHACK等,但環顧現今核心區空置仍屬偏高水平,平均約百分之二十,預測下半年不會出現大升市,料租金升幅低於5%。

(星島日報)